中国房地产报：北京城乡产权别墅乱象

　　文/陈海保 方帅

　　没有精美的样板间，没有豪华的售楼处，也没有进行大规模的广告宣传，却有良好的销售业绩。这是宏观调控下北京“别墅”市场的奇迹，但这仅指那些“乡产权项目”。

　　“从12月18日开盘，一期A区79栋现在只剩下几套了。”2006年12月底，紫檀销售经理周钰一边指着沙盘，一边对看盘的顾客介绍。她曾供职于麦卡伦地别墅项目，但如此“热销”场面还是第一次感受到。尽管这个位于北京怀柔区交界河村的别墅项目将售楼处设在市区某写字楼五层面积约50平方米的房间内，但“价廉”的诱惑吸引着一批有“别墅梦”的人群前来购买。

　　“如同紫檀一样的乡产权项目，2006年在北京郊区至少冒出50多个，怀柔区尤为突出。”怀柔一家开发商高层透露。在别墅用地屡次被中央叫停之后，有些房地产商开始变相地开发别墅项目，一批乡产权项目开始“搭乘新农村建设政策的顺风车”名正言顺地登上2006年北京房地产市场的舞台。

　　乡产权项目抬头

　　新涌现的乡产权别墅成为今年北京别墅市场一道独特的“景观”。在北京别墅在线网站公布的2006年新推出的39个别墅项目中，有16个属乡产权项目，4个为旅游开发项目。

　　所谓“乡产权”是由乡镇政府发证书，这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，

　　“一期200套中式四合院放盘88套，现在已经卖出60套了。”溪谷风情旅游度假生态园项目售楼处一位先生说。该项目位于怀柔九渡河水生生物自然保护区内，占地面积43万平方米，容积率0.41，共规划了880套四合院，目前在售两种户型的面积分别为232平方米(建筑面积137，院子95)和571平方米(建筑面积251，院子320)。

　　然而，就是这个公开标出“暂无销售许可证”的项目，从10月1日开盘以来，它“火热”的销售背后还曾引起同行们的嫉妒——网上流言的攻击。无独有偶，位于怀柔桥梓镇金宇瑞产业基地宽沟8号在2006年7月末开盘至年底，70套已经卖出69套。昌平区流村镇的山水新新小镇一期A区33套，也在开盘不到一个月内全部售罄。

　　相比大产权项目主推户型、园林景观等，乡产权别墅的最大卖点是“低价”，其定价仅为同区域大产权别墅的30%~50%。“客户最关心价格合适。怀柔、房山、密云这些地方有小产权房子。”周钰说。“紫檀项目也可以建成大产权，但是没有必要，现在每套50万元左右，如果变成100万，就不会有人在这买，成本太高了。”在一批乐于在郊区购买乡产权别墅的人看来，由于这不是第一居所，选择价廉且风景好的郊区置业比较实惠。

　　目前北京有大产权的独栋别墅的均价在300~500万，而像溪谷风情等乡产权项目的总价范围在48万~95万。因为与取得“五证”的别墅项目相比，乡产权项目特点是没有缴纳土地款、土地出让金等费用，且购买只能一次性付款，不能按揭贷款。

　　本报记者在采访中发现，这些乡产权项目推出的产品主要是以四合院为主。周钰称，独栋别墅的只有紫檀一家。随着北京城市拆迁的推进，四合院逐年减少，一些人开始在郊区购买乡产权四合院。“四合院开发比独栋别墅开发容易，景观和园林设计较少。”北京别墅在线董事总经理刘铭表示。

　　早在8~10年之前，乡产权项目比较流行，后来停了一段时间。但在2003年2月18日、2005年5月12日和2006年5月29日国家三次叫停别墅建设后，稀缺的别墅用地和经济增长的环境导致买方市场逐渐活跃，乡产权别墅由此再次兴起。

　　分析指出，北京别墅用地一直不太规范，大多是以低密度住宅立项。本报获悉，从1992年北京别墅市场出现以来，北京324个别墅项目中，至少有146个项目在预售时“五证”不全，其中有部分是乡产权别墅。

　　新农村政策外衣

　　与旅游开发等项目不同的是，紫檀、溪谷风情等披上了“新农村建设”的政策外衣。

　　“我们是按照国务院加快新农村建设的精神开发的，在北京市规委圈定的30个试点村委之列。”溪谷风情一位姓马的销售经理称。溪谷风情是由北京天和美业房地产公司投入资金与北京市怀柔区九渡河镇团泉村投入土地的方式合作开发。据团泉村村委肖主任透露，村委在天和美业公司中持有20%股权。

　　“预售的房款是打入团泉村委的账号，合同上签字的也是村委会。”上述马先生表示。而位于怀柔九渡河的老北京四合院项目的操作方式是，“购房者与里村里签合同，乡镇开发票”。

　　北京乡产权项目在开发过程中有共同特点：一、开发商或者投资方通过替土地所属村委“免费”盖新楼作为筹码，获取部分土地开发权；二、先到规划局审批和所在区建委备案；三、与大产权项目不同，乡产权项目在交易时可规避交易时所需缴纳的营业税和个税。

　　紫檀项目的操作模式与溪谷风情异曲同工。项目占地140亩，建筑面积3万平方米，建筑容积率0.3，共规划有194栋度假型独栋别墅，套内建筑面积范围为150～200平方米，每套售价为30万~50万元。

　　通过开发乡产权项目，一些开发商从中分享利润的同时开始具备规模。据悉，鑫泰国际除了已完成怀柔“大岸影视村”、“龙湖湾别墅”、“密云秀山雅居”等项目，还在密云、昌平、房山等京郊地区均有项目开发。

　　“一旦这些开发商获得收益之后，再去开发，其品质必然会上一个台阶”，一位圈内人士认为。目前由于市场定位、园林景观设计等的差异性，乡产权别墅不会对中高端的大产权别墅项目造成冲击。如果政府继续默认，这些开发乡产权的房地产商将会从“探路者”转换成正规的房地产开发商。本报获悉，一些擅长开放乡产权别墅项目的开发商甚至涉足物业管理等领域。

　　为何在一些新农村建设中，地方政府和村委要拉上开发商，上述人士道出原委，“为了进行新农村改造，一些乡政府不愿意掏更多的钱，给一块地找投资商，混在新农村改造当中。”

　　对于在这场社会主义新农村建设中，开发商所获利益之丰，外界无人知晓。而有关部门对类似“别墅”项目的绿灯要开到何时呢？

　　　点击进入本刊更多内容：（中国房地产报）