卖方市场下 需要警惕开发商合同圈套

　　卢尧 马姝瑞 

　　随着房地产市场的火热，层出不穷的“合同圈套”也让购房者屡屡中招、防不胜防。近日，合肥市对64家房地产开发企业进行的专项检查发现，一些房地产企业正在利用售房合同，侵害着购房者利益，值得警惕。

　　圈套之一：霸王条款转嫁风险

　　根据《安徽省合同监管条例》的规定，商品房买卖合同中出现的任何一种“格式条款”均应到工商管理部门办理备案手续。然而，实际上，屡见不鲜的“霸王条款”、“格式条款”几乎都没有经过备案。一些开发企业在制式合同文本中加入权利义务不平等的“格式条款”内容，或是通过所谓的“补充条款”转嫁合同风险。

　　如在制式合同的第八条第一款，有关于交付标准的约定。在这里，多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该

商品房经验收合格”。而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。对于绝大多数住宅项目而言，“单体验收合格”的交付条约是直接违反了行政法规的强制性规定。然而对于购房者而言，这一合同表述实质上是为

开发商单方降低交房标准披上了一层“合法”的外衣。一项简简单单的条款在不经意间就将合同风险转嫁到了购房者头上。

　　另外，合同第八条有一款关于开发企业延期交付免责条款的约定。许多开发企业自行填制了许多延期交付的免责条款，如“市级以上规划、文物、环保、土地等主管部门根据法律、法规采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发周期延长的”、“因政府规划设计变更造成的工期顺延”、“因政府配套设施延期交付使用而导致延期交房”等，这些“免责条款”更是明目张胆地把出卖人延期交房的法律风险完全转嫁给了买受人。涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任做出处理约定。这时，一些开发企业避重就轻，要么笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”，要么干脆空白不填，总之就是不明确填写自己应当承担的违约责任。如此含糊其辞为购房者日后可能的维权埋下了隐患，大大增加了诉讼成本和风险。

　[1]　[2]　[3]　[下一页]