物业费过高成死穴 北京部分在售老盘降幅达四成

　　在房价一片喊涨声中，北京住宅市场却意外出现了两个跌价楼盘。记者调查发现，开盘至今价格不涨反跌的楼盘不仅真实存在，而且并非个案。更吃惊的是，有的老项目现价竟比其开盘价降了近40%。

　　“三年前还卖9000，现在竟然8300元就卖了。”张女士告诉记者，她在买房过程中偶然发现，位于朝阳路和青年路板块的朝阳园正在逆市降价。

　　记者了解到，朝阳园是精装公寓项目，2003年初就已正式开盘，但卖了四年仍然还有房源在售。昨天(25日)，记者以购房人的身份拨通了该项目售楼处的电话。一位销售人员告诉记者，目前的报价是9600元/平方米，但“想想办法可以打折”。当记者表示希望以每平方米8000多元的价格购买时，对方没有拒绝。

　　与一手市场的明涨暗跌相比，朝阳园在二手市场上的价格更令人吃惊。张女士说，中介帮她打听到的朝阳园二手房价格是每平方米7800元。而记者此前在媒体上一则“低价销售高档公寓”的广告中看到，“朝阳园复式公寓，原价9500元/平方米，现售价6680元。”

　　和朝阳园一样，位于潘家园首图的香榭舍也是在售的老项目。在房地产网站上，记者吃惊地发现，该项目竟然是“一路跌来”。从1999年的1200美元(当时接近11000元/平方米)逐年下跌，目前尾房公开销售价格仅为6800元/平方米，降幅高达4成。虽然记者多次拨打该项目售楼电话求证却始终无人接听，但随后房地产经纪公司提供的数据证实了此事。

　　新闻分析

　　开盘定价及物业收费过高形成泡沫

　　在满眼尽是涨价楼盘的京城楼市，跌价盘的出现实属“稀罕”。但“我爱我家”副总胡景晖告诉记者，楼盘跌价近年来并不少见。“这些盘多是2000年前后开盘的老项目，属外销型公寓，物业费相当高。”

　　21世纪不动产北京公司副总经理寇海龙分析，区位上没有绝对优势，加上物业管理费过高，是造成这些项目跌价的主要原因。“在地段上，这些楼盘拼不过邻长安街、邻国贸的项目。另外，近年新兴的酒店式公寓项目在物业管理上做得要比老项目更到位，价格却更便宜。再者，新项目在市场推广力度上也大大强于老盘，以香榭舍为例，物业管理费5.5元/平方米。而离国贸更近的富顿中心，物业费只有2.8元/平方米，加上广告推广力度大，竞争力显然强得多。”

　　胡景晖认为，除了高昂的居住成本吓退投资客外，外籍客源的流失，以及老项目性价比的下降，都是这些楼盘跌价的原因。胡景晖告诉记者，这些项目开盘时，外籍人士只能买外销房，加上“外籍人士在京定点居住”的规定，外销公寓不愁销售，普遍高位定价。后来内外销之分取消，损失了外籍客源。2003年后取消“外籍人士在京定点居住”的限制，买房出租的投资客也大大减少，外销公寓陡然增加了市场压力。此外，“普通住宅的舒适度越来越好。而老项目的户型、

装修都已陈旧，优势减弱，只有被迫降价。”晨报记者 杨舒萌

　　置业提示

　　物业费超租金10%即有风险

　　据了解，朝阳园目前的物业管理费是6.9元/平方米。胡景晖透露，该项目物业费最高时曾突破11元/平方米。国际著名品牌物业公司以及高档会所设施是该项目物业收费高的主要原因。

　　“事实上，新楼盘的服务和配套越来越到位，大部分普通住宅项目都能媲美以前的外销公寓水平，但物业收费却要低廉许多。”胡景晖说，尽管购房者对物业服务的档次需求和收费承受力不同，但按惯常的判断标准，“买房时应预估未来出租收益。如果物业收费高于租金的10%，将面临一定风险。”