中国别墅今后路在何方 价格上扬成07年趋势(图)
主持人 周良波：我还想问一下，因为作为山体来讲，它有一些自然灾害是在山体会发生，作为咱们建在半山的别墅会不会有这些担忧。
张斌：因为我们的山坡很小，是半山缓坡那种不会有自然灾害的产生。
主持人 周良波：它整个的设计是什么样的风格。
张斌：西班牙式风格。
主持人 周良波：您认为它能契合所在地块的风格吗？
张斌：其实因为整个设计西班牙风格是以西化为主我们还是融入到整个地块当中。
主持人 周良波：那个地块当中的原生的植物动物多吗？
张斌：植物是比较多的，动物比较少，因为是旅游景点，动物比较少，开发速度比较快，基本上也没有什么动物。
主持人 周良波：开发商在开发的时候应该注意什么样的问题呢？
张斌：最主要还是应该保护原生态，也是每个开发商想做到的一点，保护原生态的话资金方面会比较大。
主持人 周良波：具体的做法吗？
张斌：就是尽量的移植山上的树木，把这个树木移植到我们社区里面。
主持人 周良波：移植数目对植物油没有影响。
张斌：影响不大。
主持人 周良波：那价格上呢？
张斌：价格上会比较高。
主持人 周良波：我们接下来会聊到一个国家政策的问题，国家现在对别墅不管是资金上也好还是土地上也好，都是进行这么一个限制，我们就深为忧虑，中国别墅今后的路在何方，会不会几年之后没有别墅了，中国别墅行业是关门大吉。
刘东：我觉得是这样的，就是说其实这样的打击我在前半生里面已经是第三次还是第四次，六十年代初那个宏观调控是最严重的，第二次是金融风暴，第三次是911前后，不同阶段别墅产品一直在被遏制的这种状态下，然后再放开，感觉就是一会儿松绑一会儿又收绑，但是有一点是坚信不移的，你可以阻止这类产品市场供应，但是你不能阻止人们寻找居住美好梦想，这个美好梦想的人会越来越多，除非大家对中国经济前景是一个悲观状态，如果我们大家都是一个乐观状态的情况下，我记得我很小的时候我祖母就跟我讲过，说战争的年代，大家都是收黄金，和平年代大家都是买房子，这是中国人的传统，不管是四合院中式的还是国外的别墅形态，当他积累到一定财富之后，这个是他，跟买股票这个不一样，我觉得这个是一个根，这个是跟着文明史来的，为什么我说我不悲观呢，我的从业经历来讲，我从93年到现在，我感觉别墅市场不管你制止还是不制止，除非你产品有消费者不能接受的硬伤，市场基本没有淡过，需求是跟着市场增加的，中国这几年没有大大倒退过，一直是向前走的，因此这个市场的消费需求一直也没有说哪一年淡得不能再淡过，没有，即使97年金融风暴的时候，你会发现海外投资者少了，但是境内的多了，这个反过来想这么一个问题，当市场的供应量过于紧俏的时候，势必令房价不受控制的上涨，在那个时候，我觉得政府会逐步逐步会提供一定的土地供应做这样的产品，否则你没有起到压抑房价的作用，这个政策是为了压抑房价，但不是为了打压房价，这个政策的出台，再一个时间段内是有效的，但是达到一定量变引起质变的时候，它会用另外一个方面把这个平衡找回来。我认为现在这个政策短，两年到三年，长五年，再长我不太相信，就是你不可能长期不让种产品出现，目前市场存量消化也得消化道这个时间，也需要三五年的时间，消化到大家觉得也没得卖没得买的时候，这个政策就会有松动了，不会是一个国策五十年不变这个很难。
主持人 周良波：刘总描绘下我们别墅前途一片光明。
刘东：你要想到，别墅不是只有一手，没有二手，当一手没得卖的时候，二手会很好的，我们现在从新看到这个市场的时候，仍然还是这样，一手活跃二手也不错，二手别墅我接触的比较长，有些我认识的买家，在北京买过的别墅的套数都二三十套，但是并不代表他所有的东西都压在手里，有些已经都转出去了，他手里可能有十栋左右，或者是怎么样，但是他购买别墅的这个经历已经是N次的了。
主持人 周良波：近几年毕竟政府的政策是这样的，禁批别墅用地，在近几年，在07年的时候，会不会因为这样的政策带来别墅价格的大幅上扬呢？
刘东：我觉得目前来讲影响别墅上扬的原因有两个，一个是大家对于供应量的担心，另外一个是目前来讲实在是在城里，公寓和普通住宅的涨幅实际上要比别墅的涨幅高很多，在这种情况下，大家考虑性价比的时候，刚才颜总说的，他在中央别墅区的连排别墅的项目，是280万到380万之间的项目，说你在城里你可以买到什么，你在同等情况下你发现没有什么太大的选择，因此导致了别墅反而是一个可能提前上车的一个产品了，因为在城里他找不到，就是他愿意花出两三百万的价格让他觉得心怡的产品。
主持人 周良波：那对这个问题姜总怎么看的呢？
姜郁：我觉得是这样，先抛开对于别墅这个看，对于整个房地产市场的一个判断，我理解国家并不是要限制发展，或者是说一下把它砍掉这个发展，或者扼杀这个发展，而是发展要有序，作为宏观经济整个的一个重要组成部分，房地产业带动很多相关的重大行业，建材，钢铁，劳力各个方面，那么这个发展一定是一个有序的科学的，调控只是让它变得更健康，并不是要遏制，反向，那么看中国整个国家的城市化率是非常低的，但是反过来看一个国家拥有最大的资产是什么，是土地，任何一个国家任何一个政权，绝大部分权利都体现在土地上，那么对于这个资产如何有效地使用和利用呢？它要有非常宏观的一个控制，这是一个有序的，说到北京的，说到中国的这个城市化率37%左右，当然这几年发展得很快，中国这个率很长，所以国家只是一个宏观上上下下变得更健康，就是你跑得太快适不适合你长期这么跑下去，这个是一个调控，让它更健康，说到别墅市场对土地的控制，还是这样，这个地要用好，不能一次性我们这代人把它全部倒掉，因为一个行业跑得太快别的系统跟不上来的话，所以国家发展是要综合行业统一的协调发展，我觉得这是好事情。
当然要看这个国家的需求是不是有。你比如说到加拿大，加拿大人口总共才三千多万人，那么大的领土，它的房地产就很微妙，大家的焦点都放到温哥华的2010年的冬运会，这个配比是跟中国反过来的，中国有那么大的人口有这个需求，那有需求必然要有供给，你不能让他没有房子住，这样政权也不稳定，这个市场长期看好，二十年五十年，只要我们国家的政治是稳定的，不要发生战争，那么这个势头是好的，那么这个需要房地产商和国家政府有更多的智慧面对这种快速的发展。
另外一个就是说，土地农民的这种宅基地并不是很有效的土地使用方法，大家都是比较形成共识的看法，因为大量的宅基地用是很乱的，你看一个村子，虽然有好的典范，你比如安徽的红村，那是用得哈的，绝大部分是用不好的，生活的配套系统很差，然后土地占用很大，并不是高效率的那么再怎么保证农民的土地不备恶意流失掉，不把农民利益恶意损失掉，更好地规划利用农民原来的宅基地，或者农村的占地，这是很大的一个课题，这是一个方向，并不是说只要是农民用了，这个就是好事情，不能割裂着看这个事情，这需要更多的智慧。
主持人 周良波：实际上也需要专业的介入。
姜郁：现在我们的政府变得越来越专业，越来越专业化，因为美国走这个走了三百年，美国从二战后发展房地产，中国用二十年要赶上人家的步伐，放贷还要跟上，这是不可能的，你在87年以前都是福利分房。
整个别墅是越来越看好，只要政局稳定，我们的政党越来越有智慧，财富的累计，别墅的需求会越来越多，换句话说，别墅网会越做越好，因为有这样的需求，你必须要提供这样的载体，而不是说需求越来越少，中国人越来越少了，那我们没生意了。
刘东：实际上买别墅买高端物业的人群，和一些社会的指标来看，我恰恰认为敢于买这样房子的人，他一定对国家有贡献，对咱们执政党有绝对信心的人才买，他想着跑的话就到国外买房子了，就是说这些人更多是对社会有贡献，对国家未来发展前景有很雄厚的信心，很强信心的才会在资产里面拿出这么多来留在这，不动产，还是刚才我说祖母那句话，就是说你为什么要买房子，买黄金跑得快，为什么买不动产，买不动产还是对中国经济发展稳定是有很大的信心的。
主持人 周良波：我们还想讨论一下，就北京市场来讲别墅板块划分今年有哪些特点呢？张总那边的怀柔密云区06年出来的新项目并不是太多，不知道07年，张总有什么预测，北京的别墅发展的板块，哪几个会被追捧。
张斌：其实我觉得别墅板块有密云怀柔这个板块，最好的还是中央别墅区这块。
刘东：板块是由点集合起来才能形成板块，目前来讲比较大的变化是因为中央别墅区它的内部，融入了像兴国展，轻轨，包括了很多商务，物流的这样一些功能，已经很深地进入到了原来我们所描述的中央别墅区里面，同时又几条道路的改善，像机场高速这些道路的改善，我今天也在新浪上看到有媒体评论，实际上中央别墅区的中心，真正的中心在往西移，我一直在说，未来可能大家不会再去谈中央别墅区这样一个很片面的区域，而去看从小汤山沿着温榆河这一片，它会形成一个，我觉得当时我强调这是叫文娱河上游的别墅走廊，可能这个区域导致成为中国别墅的聚集地，从现在看，项目已经开始接上了，这样就形成一个大的板块。
姜郁：当中国人的财富，当这一千万财富的人，变成320万，3200万，城市中间，就国外一样，就是所有都联在一起，没有什么板块的概念。
刘东：这个来讲，就像当初我们在四环边上，那时候没有四环，做一些称之为城市别墅的，当时做的时候还不是城市呢，中央别墅区也有城市化这种特征开始起来了，它的容积率越来越高，今年推出的不管是连排还是独栋都是四层以上了，独栋都是0.5几个容积率，上下看四层都是这样的产品了，所以其实也是往城市这个角度发展，另外奥运会的背景下，北京几条道路的修缮，导致目前来讲出现密云怀柔的几个点，这几个点也是围着水来的，豪宅普遍有这个特点，喜欢依水而建，像我们说的红螺湖，密云水库，怀柔水库，水资源丰富的区域里面，有从点到面，但是07年很难形成由点到面的改善，就是高速路和湖之间的关系形成的，当项目多到一定程度的时候会形成板块，现在密云水库板块还没有，但是有好的项目一个一个出现，能够出现新兴的板块的我们看到的有可能就是北京最早的别墅区有一块，就是()就是机场东部这个区域来看有可能在07年成为一个市场的形象，那么包括()，包括纳哈尔湾，包括推出的几个项目，可能京顺路偏东这个板块，和机场东部这个板块，形成的这么一个广泛的区域，它未来07年要上市的项目也不少。
主持人 周良波：那好，今天咱们就先聊到这里，今天也非常感谢各位来到我们的论坛，最后还是希望大家用一句话总结一下对07年别墅市场的期望和预测。
张斌：只是希望07年别墅市场更红火一些。
姜郁：别墅的这个发展，是未来的一个趋势，仅仅在07年，我看好这个市场二十年，我相信我们的党会很有智慧地让我们稳定二十年。
刘东：该出手时就出手，我的意思是什么，我觉得就是说，这个市场，就是别墅，就不应该等待，没的等待，就是你心目中希望得到，甚至有些时候甚至要稍微超前一点消费。
颜光茂：我结合你的话就是07年别墅价格会上涨，上涨速度，跟姜总就是不能放在一起，价格在07年会有一个跳升。
刘东：我觉得这个是一个全面的，从销售总面积，销售总价格，销售均价，包括销售套数这其实是年年上涨，就看你涨什么，从消费的人群数量，和销售的面积的总数，和销售的总套数，和销售的价格，单价和总价，普遍意义上都在上涨。
主持人 周良波：所以说你们告诫持观望者赶紧下手，应该是越早越好购买别墅，。
颜光茂：是，因为这个别墅还是有不可替代性的。
主持人 周良波：以前的中央别墅区很老的那种别墅现在二手交易的成交价格的涨幅怎么样。
刘东：应该这么讲，我在这个区域已经十几年了吧，我感觉这个区域的土地价值的涨幅，远比这个区域的售家高很多，我们以前这个区域贵的是六十万，便宜的就是三十万，今年上市的土地最贵的那一块是280万，土地翻了四倍，售价十几年前就是在几千美金，现在还是这样，为什么我说要趁早呢，因为还没有真正体现出土地增值这个速度来，目前开发商的利润在摊薄，所以它有很大的涨价和增值的压力，有些房子，有些买家也买新房，也买旧房，为什么买旧房，把的拆掉重建，他认为这个房子我拆了不要了，也值一半的土地价格，这个看起来不怎么样的，但是他也买，但是把它拆掉，做这种外立面差不多，但是里面的结构不一样，就是他可能用搬家或者六折的价格，买的是这块土地。
像中央别墅区每年的涨幅是在10%到15%之间，土地的涨幅是每年起码涨70%，因为我记得很清楚，我2002年卖优山美地之前我们做那个()湖的时候，那时候土地价格是不到一百万，做优山美地的时候就130万，这个土地是有一定的区别，但是现在你想拿，第一有没有，有，第二就是接近300万。
主持人 周良波：今天感谢各位来作客，谢谢大家。
