2007年来临之际，新浪房产将推出系列论坛盘点2006年北京房地产市场，并预测2007年市场走势情况。本次，别墅论坛由新浪房产与2006-2007中国别墅排行榜组委会合作。

　　2007年1月17日下午在新浪网总部举行了新浪中国别墅论坛第三场“立足2006中国别墅 展望2007别墅中国”的论坛，新浪房产对此次活动进行了直播，以下为直播实录：

　　主持人 周良波：今天也是咱们中国别墅排行榜跟新浪合作的第三次论坛，先介绍一下今天的来宾，那边是别墅山 (论坛 像册 户型)的策划经理张斌，这位是万通的姜郁先生，这位是庞博国际的总经理刘东，这位是中原地产北京公司总经理助理颜光茂先生。

　　其实今天我们以前有一些话题也已经讨论过，但是没有做这么深度的，今天我们专题讨论一些东西，也希望能够希望我们的网友能够从跟各位嘉宾的聊天当中得到一些东西。

　　首先要说的是定制化别墅在今年的兴起，应该说在这方面来说，姜总是最有发言权的，因为万通筑屋在中国是最早有定制化房产的，请问在目前来讲万通筑屋这么几年的时间，在定制化方面取得什么样的成绩了呢？

　　姜郁：很高兴能认识很多新的朋友，定制的事情首先是看到国家房地产发展的一个趋势，那么每一个不同的客户群，他在市场上的细分，随着整个房地产的发展越来越专业化，系统化，客户在细分，针对客户服务的公司，这种地产公司也会变得更加地细化，我们做的这种定制化的服务呢，是针对中国最顶尖的一群客户，提供一种定制化的服务，做了哪些工作的话可以提供一些数字大家可以去分析。2006年一个最新的统计报告就是说，2006年截止，中国一千万以上的资产，统计数据可以显示出来这样的人群有32万，那么一个亿资产以上的是一个多亿，那么我们首先的焦点是在这个上面，就是这样一群人的居住需求是如何来解决的，那么反过来可以看到我们定制别墅客群在这里。

　　在过去的几年当中，我们的客户基本上是国外的居多一些，当然国外的因为最近的一些调控政策呢，当然限制了一部分外资的进入，但是在过去的几年当中主要都是一些境外的客户，当然境外客户投资国内市场，我们做的更多的是针对最顶端的客户的一些需求，当然这里面不得不去提一下我们的区域市场的一个判断，我们在北京、在上海，青岛、三亚，一个是北京上海这种最核心的城市，另外一个是环境最好的一些比较稀缺的海岛型别墅，是我们做的比较多一些，前年和去年我们做了一些项目，可能大家了解得比较少一些，因为一些特殊的客户群体，刚才我们聊过的。

　　主持人 周良波：您可以方便给我们的网友介绍一下吗？

　　姜郁：因为具体的姓名没有办法讲，我们现在的客户可以简单说一下，比如说世界前一百位排名的一些客户群，我们做的最贵的一套房子在后海这边，我们也是做中式的这样的四合院，包括土地基本上在5000万美元左右，当然客户本身很特殊，这是做得最贵的，因为没有办法做宣传，体现到这个行业特点就是说当他具备了一定的消费能力以后，他要通过一些有个性的服务体现他特殊的功能需求，所以这个也是非常特殊的一种方式，不仅仅解决了一些基本的居住，还有其他一些功能。

　　2007年上市公司整体的计划当中会推出在四合院三亚的海岛别墅，都是单套定制的。

　　主持人 周良波：都不是成规模建设的。

　　姜郁：我们不会成规模买地，可能成块买地，这一块地的价值可能在一个亿左右，一块地是一栋楼，我们做的是小众的市场，跟其他的同行客户定位是有一定的差异。

　　主持人 周良波：其实我也想了解一下，像这样定制化别墅这样的产品，就目前来讲有没有可能在近几年，被更多的富有阶层或者中产阶级享受到。

　　姜郁：我觉得这是个趋势，国家政治经济发展，财富积累的速度长期这样下去速度还是很快的，必然会涌现大量的个性化需求，体现在各种消费的领域，包括汽车等等各方面，当然主要是最大的一方面。可以看到前一段时间比尔盖茨到北京来，那么他们带了一个团，他夫人带队很低调 (论坛 像册 户型 样板间 视频)地来，一共在奥运村这边，来看四合院，李嘉欣，成龙，包括李政道，很多了，很多这些高端的客户群，都是有一定的形式，他们都是关注在四合院上，北方建筑传统的建筑体系里面四合院是最高级别的，表现在南方的，比如说上海，三亚还有很多其他的这种建设形式的别墅产品，包括老洋房，很多，那么去年2006年的统计数据反应出来，就是一千万到五千万实际上在建美备案成交的在上海有436套左右，北京有276套，每年的增长速度非常快，看到的数字是非常可怕的，里面有一个比较大的共性就是都比较集中在少数七八个项目里面，垄断了整个成交量的85%，所以集中反应到一个行业品牌的号召力，然后你的公司的整合的业务系统的能力，以及你所选择项目的综合的一个，整个的综合项目的一个情况，是否真正能够吸引客户。

　　剩下的百分之十几基本上很多的项目，成交一两套，可能反过来通过数字看就非常小。

　　主持人 周良波：这里边就涉及到一个豪宅的问题，其实刘总目前你们正在做的东方普罗旺斯 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3 视频4)，也可以说是价位相当高的项目，您谈谈在您心目中是把它作为一个豪宅来做吗？应该是吧，我上次听说咱们要推出一个楼王的计划，在今年。

　　刘东：应该可以这么讲，东方普罗旺斯的整体定位它是一个在北京市场上作为一个别墅社区来讲它是最高端的一个别墅社区，当然这个社区里面不可能全部清一色都是刚才讲到的这种房子，因为它毕竟规模很大，一千亩，一千亩这样的规模之下，以最高端的一个别墅社区来定位，包括它的硬件，本身产品当中的设施空间的要求，我们提出定位最高的一个原因就是它很难得找到北京缺乏的水资源，水景的资源，因此导致它在做一些，可能我们在想象，大概去年我们一千万的房子卖二十多套，因为我们当时，我记得我去年这个时候我们曾经打出我们的样板房开放，我们目前推出的有四套，这四套已经卖出了，应该说这个人群的需求是有的，前不久我刚刚做过一个演讲上面强调，豪宅我15年前，起码十三年前，我在北京卖豪宅的时候，500万基本上是不可想象的，那个绝对感觉是遥不可及的数字，那么现在如果说再把五百万的房子称之为豪宅，这个有点过时了，我认为现在可能五六百万的房子可能更为中产阶级偏上，可能更趋于大众化的豪宅产品，政治能称之为豪宅产品应该是千万级以上的才是，我们当时提出一个千万豪宅你是否准备好了，就是说这个时代已经来了，我们改革开放到现在应该可以看到能称之为豪宅的门坎应该在是在千万以上的才能称之为豪宅，从这个角度上讲东方普罗旺斯因为有比较极端稀缺的水系资源，我们去年推出这样的房子是推出了十套，那么有一套我留着呢，就是我刚刚说的样板区的，其他的都卖掉了，我们今年推出的是20套，其中一套非常特殊，因为它既临温榆河老的河道，又是最好的位置，这栋房子我都不知道该开多少钱，占地超过十亩，面积大概在2500平米左右，现在还在请园林设计和建筑设计帮我们规划，7000多平米的占地，去做一栋房子，而且双水景，两个河岸，一边是护城河的河岸，一边是温榆河的河岸，这套房子目前来讲我不敢去预测，其他的19套房子呢，有十套是面向拉菲特城堡的景色，一面是面对温榆河的水景，我估计价格应该是在2000万以上，我觉得就产品而言，可能在中央别墅区我知道要推出的像财富，新世界的丽宫，包括鲁能的优山美地 (论坛 像册 户型 样板间 视频)，总价上可能非常接近，产品的形态，和所能够给麦加的景观和花园的感受上不太一样，人们的偏重不一样，但是我们看了一下它在市场上有一个很高的认可度，而且就是说，我所知道的，像咱们新浪的这种IT层面的大的企业的老总们，以及电讯类的，包括石油类的这些人群，他们这些最高层或者上市公司的一些董事会主席的层面呢，他们目前选择都是买这样的房子。

　　主持人 周良波：应该说财富积累得越多，那么这部分人群他们对个性化的需求就越为强烈，除了像姜总这样的纯粹的定制的别墅以外，除了这种情况，咱们开发商从满足个性化方面还有那些可做的呢？

　　刘东：应该这样讲，因为个性化这个事我们十多年前也尝试过，因为它只涉及到极端人群，因为它在大型的别墅区里面不现实，姜总也提到每块地的面积都不大，在几百亩几千亩的面积上做这种个性化你会发现你家周围十几年都还是工地，我们认为这样一个规模下，民主就不如集中更为重要，所以我们做设计的时候我们强调了我们要替客户想到他想要的东西，要他的个性化，比如说我们现在样板间里五栋剩下唯一那一栋，那一栋在我整个园区里就这么一套，就是当我们做临河的水洗的项目的时候，我们做了若干的户型的需要，这个户型在我们这就是一套，没有第二套，还有我们提出的想法是我们要尊重客户的需要，我们每个花园根据客户的需要给他做出来是按照他的需要，在如住前给他做好了，满足他的需要，但是他的建筑结构跟我们整个园区有一个统一，包括我们还有一些总价没有那么高的，我们会考虑就是说针对它有的人的子女多，有的人是需要我整天应酬需要一个更大的空间，家庭室客厅需要超大，这些我们不管是从400多平米还是到1000多平米，每一个级别的户型里面，我在相同的面积之下，都会给你两到三种选择，根据你的需要我们提前设想，所以我们东方普罗旺斯在整个园区的户型里面，应该在北京是最多的了，它是有56种，户型里面我就会考虑到，有些中国人会觉得我家没有必要到七八个洗手间，他可能会希望我主卧内肯定有，有些空间不需要有，我们在这些里面就考虑到客户的不同的需要，甚至于我们样板间有一个户型，就是经装修的户型，我们发现我们所有的买家，普遍子女都超过三个，因为那套户型的特点就是满足于多家庭，满足于三代同堂，买那个户型的就是子女有三个，另外一个户型就是客厅超大，那个购买者就比较年轻，喜欢社交，这两个在总面积上向差不到十多个平米，其实跟售价没有关系，跟他的生活需要有关。

　　主持人 周良波：这有是满足个性化需求的一方面。张总，其实别墅山虽然现在还没有正式向大众公布，但是我们业内很多人还是知道它是在红螺湖旁边是吧，红螺湖作为著名的风景区，有人说您在风景区旁观建房子会不会影响到风景区，一般来讲我们的开发商在风景区旁边做房子主要做哪些东西调和这样的矛盾呢？

　　张斌：虽然我们项目在风景区旁边，但是我们会尽量保持原生态，我们在山边上路边上也会做一些，从新疆引进一些银白杨，不会让旅游者感觉到这是一片很大的别墅，我们把树种好的话，是看不到我们这边的项目的。我们从新疆引进七千棵左右吧，沿着红螺路做过来，我们在保持原生态的情况下，我们毕竟离红螺寺还有三公里的距离，我们会保证原生态。

　　主持人 周良波：我觉得首先从别墅山这个项目您来讲，是相当具有个性的，感觉就是不是遍山红叶，而是遍山别墅，我们项目定这个名字有什么含义在你面呢？

　　张斌：我们在怀柔来讲我们项目是比较大的，占地有56万平米左右，我们所有的项目都是依山而建的，因为这个原因所以起了别墅山这个名字。

　　主持人 周良波：像别墅山周围目前还有那些项。

　　张斌：我正对的就是红螺湖别墅，它是围绕红螺湖做的别墅。

　　主持人 周良波：怀柔的别墅项目给我们的感觉通常是它的环境是非常优美的。

　　张斌：可以这么说，密云，怀柔，这两个区是以有山而著称的区，在怀柔很多项目都要依山而建，怀柔本区域当中有很多项目，包括红螺湖一个，它是依水一个，还有一个是山水墅 (论坛 像册 户型)，所以我们项目也是围绕着山做文章，但是从项目规划当中我们项目是比较大的一个项目。