城市综合商业体：是冒险一搏还是大势所趋
中信集团56亿元布子长沙
2006年12月28日，我国中部长株潭城市群发展的重点产业项目、湖南投资金额最大的综合性房地产开发项目，长沙中信新城项目正式破土动工。业界人士纷纷表示，这标志着长株潭融城进程取得了实质性进展。
当天，中信集团公司董事长、党委书记孔丹，湖南省副省长贺同新，长沙市市长谭仲池，以及长沙市天心区党政负责人到场参加了奠基仪式。不少投资者心生疑窦：一个房地产项目的开工，为何惊动了省部级干部？在非传统商业地域建设“城市综合商业体”，是冒险一搏还是大势所趋？如此大面积的开发建设，会不会受到国家宏观调控大气候的影响和干预？
这个巨大的房地产项目开工之初就面临着种种疑惑的眼光。它的占地手法和获利模式，也将长期成为人们试图探寻的真相。
“城市综合商业体”
中信新城项目位于长沙市韶山南路、芙蓉南路、火星大道三条城市主干道交汇处，地处我国中部长株潭城市群一体化核心地段，占地2028亩，总投资56亿元，项目建设周期五年。
这个项目的投资方是中信集团旗下的子公司中信深圳(集团)公司。中信深圳(集团)公司总经理郭志荣表示，他们对此项目的定位是“以超大型的SuperMall商业集群为核心，以现代数码港工业经济形式为功能突破，以高档多功能的企业会所为开发配套的三大功能组团构成的‘城市综合商业体’”，包括超大型购物中心、智能生态型写字楼、绿色生态会所、高尚居住区、中信工业数码港、五星级酒店等多种物业形态。
湖南省副省长贺同新在中信新城开工仪式上表示，创造一个优良的投资环境和发展环境是政府应尽的职责，湖南省、长沙市、天心区各级政府都要支持该项目的建设。记者看到，中信新城项目所在地虽然交通便利，但周围除了耕地和几个工厂外，却无一个成熟的居民社区和大型商业场所。大托镇几个村的农民已经失去了土地，正准备在项目附近修建安置房，他们对记者说，盼望项目早点建起来，好跟着“发财”。
华中科技大学专门从事建筑理论研究的专家洪晖认为，城市商业综合体是社会与经济发展的产物，也是商业发展的必然趋势，内部开放空间作为商业综合体的核心空间，是消费者的行为主导空间，也是功能最为复杂、型制最为灵活的空间，它可以为创造良好的购物空间环境，更重要的是能将其设计与城市公共空间的设计系统地联系起来，体现城市资源的优化配置，创造集约化、合理化和景观化的城市空间。
然而，长沙中信新城这个“城市综合商业体”建好以后，卖给谁？谁又会是来此消费的目标客人？长沙市的社会零售总额近几年增长势头强劲，但早已形成了传统的五一广场、火车站、东塘三大商圈。株洲和湘潭市的重要商业网点也扎根火车站和社区周围，长沙中信新城距离最近的东塘商圈尚有13公里的距离。有车族会驱车前往消费吗？
融城中央商务区悬疑
长沙、株洲、湘潭三市呈品字型分布在湘江两岸，两两相距30公里，是我国中部优良的城市群资源。长沙中信新城项目位于长株潭三市几何中心区域、湖南省政府新址。自它立项那天开始，就被冠以“具有战略布局和深远的历史意义”。
但是城市的发展规律并非简单的区域融合，而是向本地最具有资本洼地效应的地方发展。从长沙发展的实际情况来看，真正实现融城的是长沙县城与长沙市区一体化，消除了时空的距离。而长株潭一体化的战略实施多年，却因为种种地方保护主义的樊篱，尚未融合到一块。
因此，湖南省政府才对长株潭城市群核心区的这个房地产综合开发项目如此关注和重视。湖南省委副书记、代省长周强认为：长沙中信新城是一个社会效益、环境效益和经济效益俱佳的项目。
发达地区的经验表明，一个城市群的发展，需要有几个支撑点或功能中心区来带动。长沙市政府乐观地预计，长沙中信新城项目的开发，将吸纳更多的资金、技术、人才、信息聚合，使长株潭三市中心成为以产品研发、高科技技术、环保产业为核心的总部经济核心园区，并成为国家中部崛起战略、长株潭城市群实质性发展的核心之一。
孔丹表示，长沙中信新城的开发，将形成以中信集团内各相关企业为龙头的高新科技产业群，带动跨国高科技企业和外埠大型企业总部进驻，形成科技企业、科技人才聚集的现代化企业总部基地和集零售、商贸、旅游、娱乐休闲、办公、金融为一体的，覆盖长株潭城市区域两千万核心消费者的中央商业集群。
长沙市天心区委书记刘新程认为，这个项目将极大地弥补原来三市交接处经济及城市化发展程度不高的局面，作为长株潭一体化战略的产业项目，它将起到经济增长极的核心作用。通过其强大的辐射带动，逐步积聚长沙、株洲、湘潭三市的资金、人口、物流等城市经济能量，加大产业、交通、电力、信息、金融、环保等资源整合，拉动周边地区的区位条件和经济产业的整体升级，成为长沙新的城市中心区和长株潭城市群的新中心区。
房地产业：从造楼盘走向“区域性开发和经营”？
“借助中部崛起战略发展长株潭，这是具有长远战略眼光的决策”，中信集团公司董事长孔丹接受记者采访时表示，他对长株潭融城战略有信心。
孔丹对记者说，在解决好银行上市后，中信公司“十一五”期间将拿出一部分资金大力支持成片土地开发，把房地产开发业务做优做强。作为中信公司全资子公司，中信深圳(集团)公司近年来在国内首创提出“区域性开发和经营”概念，进行与当地的城市发展融为一体的超大型项目为依托的综合开发，使房地产开发既具备了经济效益，又承载了社会责任。
目前，我国房地产企业的开发目标集中在建设小区、兴建商铺和步行街、代建政府部门办公楼和城市道路等方面。像深圳万科和浙江绿城，均以建造宜居生态楼盘而闻名。
中信深圳(深圳)集团公司总经理郭志荣说，“区域性开发和经营”是公司在多年房地产开发中探索出的一条新路，备受瞩目的长沙中信新城、苏州中国文化论坛、惠州汤泉旅游度假区、井冈山国际会议中心、成都郫县东南新城城市运营等项目，都是从增强城市功能，提升城市品位，推动区域经济发展的角度出发，努力将其打造成为“城市名片”。
记者了解到，国内的南昌、北京、上海、广州等城市也有不少开发商已经向“区域性经营和开发”转型，上海新天地区域的开发，可以视为一个成功的先例。但这些项目仍然存在功能偏弱、经营类型单一、辐射面积有限的问题。
中信新城项目总体规划方案面向全球招标，既保持土地价值的利用，又充分结合欧美商业、住宅开发创新思路，同时兼顾项目的发展潜力，预留发展空间，保持15年的先进性规划思路。随着项目一期中信城市广场的正式动工，各方配套的不断完善，一个集商贸、文化、娱乐、金融、数码信息工业、绿色生态企业会所于一体的国际一流水准的长株潭融城中央商务区呼之欲出。
据了解，天心区范围内有沃尔玛、王府井、平和堂等世界500强企业及国内知名企业36家。今年在生态新区将启动各类产业项目就达60多个，总投资超过200亿元。未来五年，总部经济、楼宇经济、现代服务业将随着商业基础设施的完善逐步得到发展，成为新的经济增长点。
“长沙中信新城项目在长株潭一体化进程中的拉动带动作用是显而易见的。”天心区委书记刘新程自信地说，创新的开发思路、国际级的规划设计、无可比拟的地段发展潜力使中信新城成为长株潭三市融城的核心。(记者:明星)
