受政策影响 新永外等商业项目利大于弊(图)

　　主持人：相对来说，主题商业并不会对文化商城有一些限制。其实今年很多的政策出台了，因为宏观调控现在政策越来越多，年初的时候有一个政策我就是针对商业的，三环内一万平米以上的商业是不再批了，你觉得是利好更多，还是弊端更多？

　　孙宏伟：针对我们的项目来说应该是利好的消息，目前更突出了我们的项目的唯一性，是绝版的概念。从整个的批发业来说，国土资源部提出的这个政策来讲，面积更大的商业应该像五环、六环去发展，更多的是讲物流的概念，在我们这个区域来说，实际上我们的商城地面是批发。

    但是因为它作为文化用品来说，在北京有一种专署性，还没有其他的办公用品的专业的批发市场，由于历史形成的原因，因为在这个区域里面有几十年的发展时间了，很多的包括零售商、包括企事业单位等等小型公司都在这里买文化用品，我们强调我们的商城是文化办公用品批发市场的一个升级版，无论是硬件环境还是软件的设施，我们都力求升级的概念，一些新元素和新的理念都进来，使这商城更加具有销售能力。

　　主持人：为什么会问到这个问题，除了政策以外，还有一个，批发和零售等等之类的，这个区域是比较狭小的区域，交通各方面对商城本身的发展是有一定的限制性的，以批发的概念发展下去的话，应该是城外比较适合，我想问一下交通对你的抑制性是不是存在？

　　孙宏伟：作为批发商城等等也好，现在主要讲的是物流、资金流还有人流，在交通来说，我们觉得这个区域非常的方便，因为针对他的客户群来讲，不光是辐射华北、东北、内蒙这些地区，更多的是占北京文化用品的交易量的90%，所以更多的是北京本地的客户。

    包括南站的改造，将来可能成为北京市最大的一个车站，像南苑机场，还有一些公路正在建设，我们所在的南部区域将来的发展会非常的迅速，硬件设施提升的速度也是非常快的，我们感觉在这个交通环境会很好，而且这个交通环境会辐射整个北京区域。

　　主持人：从目前的情况来看，南城的交通还可以，但是不能保证未来的情况，很多人说到了那个地方会感觉比较的嘈杂，有一点雷同于中关村，也许目前的情况相对来说比较好，但是你对未来的感觉呢？

　　孙宏伟：我觉得在这个发展前提下，未来会更好。因为在南部原来的历史形成有一个概念，说南部可能比较乱的概念，因为他这里面本身的硬件设施的更新速度比较慢，商业发展也比较快，在这种矛盾越来越突出，就形成了这样一个前提。

　　现在我觉得在北京市政府和崇文区政府都非常的重视这方面的建设，在资金的倾斜上也对南城也一定的倾斜，像北京的南站的建设也是这样的，我想这样的发展会很快，一些旧有的老的商城的话，他们已经发展了十年二十年，甚至更长的时间，随着时间的推移，他们自然面临着改造等等，新的商城就会出现，这些新的商城出现了会逐渐的改变这个区域。随着后面的市政建设的投资力度加大，这个地区的格局会越来越具有现代化了。

　　主持人：你从您现在跟别的商家签订的合同来看，应该是几年？(租赁合同)

　　孙宏伟：我们现在正式的租赁合同最终还没有签订。

　　主持人：你预计应该是多长时间？

　　孙宏伟：现在的厂家跟我们谈到要不低于10年的租金，而且要针对整个客户的需要再定。

　　主持人：今年还有一个政策，针对首付款的比例，商业地产不可避免，接下来的宏观调控政策可能很多的也会针对商业地产，这样您觉得这种政策对您项目的销售等等之类会有多大的影响？

　　孙宏伟：在这个政策刚开始出台之前，我对这个项目的销售会有担心，在宏观调控来说，包括提高首付款，可能对客户有一些影响，包括曾经在建设部提到的一些说法，比方说包租、回扣、还有银行担保，都面临着很大的风险，因为我们的项目也是投资客代理的。但是从这几天来看，这个担心可能有一些多余的，客户整体还是不错的，因为我们在整体的项目销售当中，我们认为销售和经营是分不开的，作为项目的总体的运作来说，经营占的比重更大，你把项目卖的好，经营好，一定会产生很大的问题。

    作为开发商来说，作为商业地产来说，开发商资金链不是销售的资金链，要把经营结合起来，这是完整的资金链。从我们的角度来说，更注重经营，而且在我们的项目在销售的初期，我们一直在传达一个概念，我们的项目没有回扣，也没有银行的担保，因为我们觉得这些针对投资客来说，不能够完全的降低他们的风险，这种担保的程度并不是十分适应市场，只是说市场不行的话，我们会这样做。

　　对这个风险来说，从经营的角度来说并不是最好的化解风险的方式，我们一直强调在这个区域整体的发展趋势，整体的发展空间，你看到这个区域，他将来的发展空间，包括跟客户我们之间接触的时候，我一直也在说，就是说你应该更注重这个区域将来的升值空间，他的发展趋势，这个区域的现状，他的空间还有没有，这是你将来的投资升值保证的最大的保证，像我们这个区域，具有3万多平米的经营面积的话，它的年营业额达到100亿，我们以前简单的算过，每平米每年的营业额，就是交易额达到40万/平米的经营面积，所以在这个区域我们说市场的供需矛盾还是比较大的，供还是一直小于求的。

　　除了你正常的交租金以外，他是不卖产权的，你要想租到铺位的话，要支付高额的转让费，我们知道的最高的是70万，而这个价钱可以在我们的商城里面买到40年产权的商铺，我们觉得最有利的保障是一个区域的发展前景，还有一个商圈的发展，这是最重要的，到时候没有银行的保障也可以赚钱，那只是一种应急的措施，从经营和发展的角度来说，商圈的发展的预期判断才是最重要的。

　　主持人：他来投资的时候，看重的是你现在的租金之外，还要看你未来怎么经营的，你经营是什么思路了？

　　孙宏伟：我们考虑了两块，一个是硬件设施还有一个软件设施，我们硬件设施已经做了两年，包括硬件的设置还有一些改进，包括里面电梯的走向，我们参照市委的标准，已经达到了北京零售业百货商城的格局，包括里面的电梯还有客货梯，使这个商城能够在硬件上达到现商城的升级版。

　　软件方面我们考虑从网络销售，它是靠交易量产生利润的，作为这种来说，我们通过传真、网络等等跟他的购买者联络，这一块使它的经营空间，经营的覆盖面受到一定的影响，所以我们在网络上提出网络可以交付的概念，我们的网站已经建立了，我们在后面会对商户经营的状况进行宣传，每一个客户的情况都可以在里面找到，其他的客户，外地的客户都可以通过网上检索、查，包括订货，我们利用网上的安全的结算系统进行最终的结算！这是我们提到的网络的概念。

　　还有物流配送的概念，这种物流不是我们通常意义讲的是一种运输队，是一种大的物流的概念，在商城里面更多的客户面临的是对于他的客户的一些后期服务的支持，他的客户是长期的客户，比如说我们的新浪网今天要订几个笔几个本，可以保证我们长期的定期，对于量少的来说，客户是长期的，但是对于送货的成本就相当大，我们在里面搞了一个综合配送的体系，保证我们整个商城的每天的配送量有一个物流的体系，能够是客户的成本减低，一家商户提供的是几十支笔，通过我们的商城可以每天提供几千支笔，他的成本可以降低，业提供了高效的便捷性。

　　包括我们的仓储服务，有一些小的商城有一些小的空间，这样他的空间比较浪费，但是我们在我们的商城后面有大型的空间，我们整体的操作，给客户提供一些便利。

　　在经营方面我们讲，统一经营，统一管理，我们请了有经验的经营管理公司管理，还有统一的招商！我们讲的一种纯粹性，还有跟其他的项目区别的话，就是统一的宣传推广，一般的商业项目做的比较少！我们会有两个大的阶段，在后一个阶段开业之前，我们是对商城里面对他们的消费者进行宣传推广，以确定商城在北京市、在这个“第五商圈”的一个主导地位。

　　主持人：但是您后期的配套的一些东西是额外收费的吗？

　　孙宏伟：后期的配套是由经营管理公司负责。

　　主持人：是你们的公司还是你们聘请的经营管理公司？

　　孙宏伟：我们是聘请的专业人士组建的，实际上也是自己做的。

　　主持人：如果从这方面加上整个的物业管理费用等等，整个的费用大概的数额是多少？

　　孙宏伟：商业这个很难说清楚，因为商业有客流、物流，电梯使用的费用等等，这个是不一样的，具体的是由我们的经营公司核算之后，跟业主公布，像业主委员会一样，最后决定。

　　主持人：如果是这样的宏观政策，提到首付等等，以后对投资客来说，肯定有一定的打压程度，你觉得压力大吗？

　　孙宏伟：在我们的项目来说，我们的项目面对投资客来说，他们的压力是不大的，因为现在提高首付是90平米以上，我们的项目都是90平米以下，所以不存在这个问题。商业追求的是将来发展的利润空间，所以我觉得对于投资客来说问题不大。

　　主持人：他们现在是一次性付款的多还是贷款的比例大？

　　孙宏伟：现在来说，贷款的比例大一点，但是一次性付款也比我们原来预期的大。

　　主持人：综合现在的市场状况还有政府对商业地产已经出的和未来要出的政策，你是怎么看待06年的商业地产的投资和整体的状况？

　　孙宏伟：商业地产在04年左右最早提出这个名词，前期的发展大家都在摸索的阶段做，有一些项目是不太成功的，都有一些问题，我们只是觉得在环节上，作为开发商的主体来说有一些问题。综合来说，我觉得商业地产的发展形势还是比较好的，商业地产的供应量来说，在我们中国的比例一直是非常低的。

    也就是说我们商业未来的发展会形成逐渐完善的格局，专业市场，还有街区式的商业，还有百货零售业，他们都会更成熟，开发商以前有一些缺陷他们会吸取教训，提供给市场的产品也会越来越成熟，作为投资者来说，他们要理性的投资，商业的投资永远大于其他的投资。06年北京市商业地产的走势，虽然有一些政策的调节因素，我认为还是比较乐观的。

　　主持人：非常谢谢永外的副总孙先生，有网友或者投资者想了解更多的详情，可以登陆新永外的网站，新浪的房产频道也会有详细的资料供大家参考！谢谢各位！