珠江帝景特色商街再给区域一个火的理由(组图)

　　住宅的开发尘土还没有消尽，西大望路百子湾一带商业的开发就接踵而来。今年，除原先的后现代城外，苹果、珠江帝景 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)、CBD东都、大成国际中心 (论坛 像册 户型 样板间)等都相继推出新的商铺，区域内的商业气氛骤然升温，商业面积预计在百万平方米以内，在完善区域配套的前提下，商铺投资者该如何判别商铺的价值？

　　5月18日下午，新浪房产频道邀请珠江帝景副总经理林卫斌，和网友就区域商铺投资和未来前景进行讨论。

　　珠江帝景创新特色商业街开卖

　　主持人：各位新浪的网友下午好，今天我们请到的是珠江帝景副总经理林卫斌先生，来向我们详细解说一下珠江帝景的商业情况以及网友如何进行投资。

　　西大望路区域今年的商业供应可谓非常的火，可以说从原先预期供应增多到现在的竞争的白热化，明显感觉到区域除了居住人口的增加以外，商业的辅助的配套设施的进入也越来越进入了一个强档期。

　　在这一轮的白热化的强大供应过程中，珠江帝景的商业具有什么样的一个特色？

　　林卫斌：其实我觉得珠江帝景最大的亮点就是创新，整个业态在北京来说是独特的，形态是独特的。它创新在于几个点。

　　第一个，它是一条2.5公里长的欧洲风情的连廊，为什么叫做连廊，我们这条商业街也是借鉴于南方的做法，我们去上海、杭州逛步行街的时候，就发现它的步行街是一条街的，和逛步行街不同，北京的王府井也是步行街，但它是一栋一栋商厦相连的，有人文的互动，有休闲和逛的感觉。

　　考虑到北方的天气问题，春天有风沙，冬天又有雪，很大影响了在户外逛街的心情和条件，我们整个2.5公里长的连廊全部是用钢化玻璃封起来，形成一个半室内的逛街环境，使得顾客有很好的心情去逛街。

　　主持人：其实是一种典型的南方商业模式，到北方进行了重新改良。

　　林卫斌：对，应该是借用于北方的一些特色，我们把我们的一些想法的东西在这里去实现它。

　　主持人：想知道一下，特色商业街具体是个什么样的产品？

　　林卫斌：我们的商业街，首先是依托于110万的总店面，它围绕珠江帝景一圈，地区紧邻着A、C、D、E，B区的面积是最大的，占了整个面积的一半，现在的入住率已经足够支撑了我们的商业街，为什么这个时候推出商业街，我们希望业主入住以后，更好地感受到这个环境。

　　珠江帝景的业主平均每套房都在200万左右，身价很高，消费力是很强的，这个时候来招商，是能够达到商家也能盈利，商户也能看到这种效果，商户容易一炮而红。

　　另外一个创新就是我们做的逆向返租，珠江帝景的商铺采取出售的方式，但是珠江帝景有一个逆向返租，就是规定商铺的一个业态和要求，就是商铺的服务规范。业主承诺，会按照条件统一招商，收益还是业主自己，而不是开发商。

　　主持人：想问一下现在要买，价格多少？

　　林卫斌：上次访谈时我们提过，珠江帝景是相对比较成熟的，国美的陈云峰，说珠江帝景商铺已经很成熟了，而他们还是是新兴的。珠江帝景的商铺在发展上已经处于一个发展趋势很明显的商铺。

　　我们的价格是处于比较中档的水平，还不高。层高有5.4米——4.9米，价格是在2万2到3万2之间，价格并不高，商户买这个铺子的好处是买一层得两层。

　　主持人：珠江帝景现在能买到什么铺？

　　林卫斌：基本上南街以租为主，东街是租售并举，现在东街2.5公里长的步行街相当于其他步行街的几倍，2.5公里分四段规划，西边是以五星级酒店为龙头的，这边都已经进住使用了，为龙头的一个高档消费区，还包括中国银行也在这里。

　　南街1万2千平米做社区的配套，干洗店、美容美发、宠物店等等，这些店作为社区的生活配套。东街是做商饮街。我们在南街现在还是以租为主，而东边的餐饮街以卖为主，租也租，现在卖了一些了，都拿回来租约可以免租一年的租，以卖为主，东边是餐饮一条街。东街是整个社区的核心街道，然后有一个商场，紧挨着CBD东都 (论坛 像册 户型 视频)，有38万平米的商业，加起来有40多万平米的商业。

　　主持人：面积有规定吗？

　　林卫斌：有，都已经划定好了。

　　主持人：最小的面积是多少？

　　林卫斌：非餐饮业态最小从20平方米起，餐饮业态是从140、150平方米起。

　　主持人：如果投资者来租的话，租约一般是多长时间？

　　林卫斌：餐饮的租约是5年，其他的租约是3年。

　　主持人：因为有很多品牌的商家也希望到东南区域，毕竟这里是新兴区域，目前相对来说比较成熟了，人口等等各方面区域的成长性都很强，你们有没有引进一些品牌店？

　　林卫斌：这也是我们重点在考虑的问题。品牌店、主力店有一些我们在签约中，品牌店他们要求租期长，租金要低，像珠江帝景的社区商业，旁边有两大商场，两大商业核心在这边，现在有几个在谈的，一个是沸腾鱼乡，还有两个是来自于在全国排名前5名的两个企业，准备拿下4千平米的面积做旗舰店，这三家只要谈下一家对珠江帝景的商业街都产生很好的效应。

　　销售经营模式兼顾统一经营和自然发展双重优势

　　主持人：商家到珠江帝景区域来，他们可能不仅仅是看重住宅，珠江帝景旁边还有写字楼，多重的物业对商业的支持力度有多大？

　　林卫斌：您提的问题可以放大一点来看。首先从这个区域来看，我们这片区域我简称是“四百望”，基本上是四方桥、百子湾、西大望路，每个区域搞活动，都说上珠江帝景，所以我简称为四百望。

　　实际上这个区域现在已经交付的面积仅是这里即将供给的土地的三分之一和五分之一，现在乐观估计在三分之一，目前这片地区如果一千万的界面来说，一千万还是说小了。应该是一千多、两千万的界面。

　　这里的人群是高端消费人群，应该是在15万左右。因为一户两三个人，算下来，一百平米一户，这就得三十万人群，将来它辐射的流动人口和工作人口和商业带来的人口就大了。

　　珠江帝景所在的这个区域是一个新兴的区域，而且连成片，珠江帝景做的华联商厦，CBD东都做的沃尔玛和百盛，还有红星#zhPoint#美凯龙、家乐福，这个核心商业带必然成为主力消费群和主力消费圈，是区别于燕莎、赛特的，那个属于高端消费群和高端消费圈，这里属于中高端的消费圈。

　　我们锁定这个区域的人群是28岁-45岁之间的人群，是现在社会最中坚的人群，这部分的人群消费力是最大的，对这个片群来说，有非常大的发展潜力，这个商圈眼看着就会火起来的，很多的商户就看到这一点，紧挨着地铁和CBD东都，客户看准了这个很好的前景，珠江帝景我们做过商铺的分摊，几个论调，第一个说是一年以上，有的说三年内才能平本，有的说这个客群很看好，这些人有一些是看好前景的，还有一些是认为这个商铺以后会升值，我们才3万多一点，在稍微成熟一点的地方，都得在4万、6万，这个可以看到富力城就有明显的比较。而我这边很快就会起来，如果两大商厦起来，在中间的位置，那肯定无疑是要比很多的地方都要好，这里的商铺升值空间远比其他地方要高，过三年以后，光这个商铺就要卖到6万-10万，很多的客户是看到这一点。

　　因为这一点，我也对客户有要求，他要买，可以，但是有要求，我现在卖是为了资金套现，有很多战略性的考虑，我卖给客户的时候，客户给我的承诺，承诺第一年免租、第二年按售价的4%，第三年按售价的6%，第四年按售价的8%，五年的签约权在我手上，我可以帮你招商，找到商家做。我什么条件呢？我在买铺的时候，给你8%的优惠，如果你接受就买，不接受就不买，咱们签个协议，你自己可以租，我也可以帮你租，租高了是你的。但是你明年必须要开业，如果你不开业，8%肯定要回来。

　　主持人：你的目的是什么？

　　林卫斌：我的目的是明年这个商业街必须火起来，不能冷铺，珠江帝景的商业街定位是以民族餐饮特色为主的街，这条街一开肯定火，旁边一个小店都能很火，这里肯定一开就火。

　　主持人：这样的经营方式比较灵活一点。

　　林卫斌：这是独创的方式。现在市场上的返租，是卖给你铺子之后，几年租回来，这个特点就是稳定、保值，但是有一个风险，一旦开发商运作不好，就一下死掉了。

　　珠江帝景的商业的好处是临街的商铺，不靠开发商的管理，之前有过一些市场上的案例，就是开发商之前定位不很精准，出现问题，最后就回收得很难。

　　珠江帝景就避免了统一管理可能管死的问题，是统一引导，有一个很好的要求，开业之后他们自然会经营好了，同时配合一些市场的宣传。

　　还有一个好处，就是收益权完全是业主的，上次我跟燕莎的一个管理方在谈他们商铺收益的事，他们说按照他们的租金是每天15元钱，是给商铺的回报，实际上他们的收益甚至大它十倍，有的达到30美金一天，因为它的流水购量很大，可能达到它十倍的价格，一年的租金就可以把整个的商铺就拿回来了。

　　这种管理模式的优势就是让管理方从中赚到了一笔很大的钱，这对业主方是利润流失。珠江帝景的做法是把利润给到真正的业主方拿到。

　　主持人：商业最开始是需要慢慢地养，不知道珠江帝景怎么慢慢养自己的人气和商气，有什么举措吗？

　　林卫斌：刚才我说的逆向返租，这个绝对是养铺的做法。一个商铺的租金都是从1.5元起，而且还有一年免租，这是非常非常便宜的，目的就是先要把它做起来，业主都觉得这样挺值的。

　　随着我们推进之后，逐步地会阶梯式的涨价，首先肯定会打出一个势头来。