主持人 张文豪：谢谢郑总！他有个提法我不同意，他说13个行业是创意产业，这可能也不是郑总的观点，我觉得应该是15项创意产业第一项就是地产业，然后就是地产顾问行业，我个人觉得每一个项目都不一样，这个是最符合创意的。我们觉得创意产业是很有意思的，比如一碗面条5块钱可以出一碗，50块钱也可以吃一碗，45块钱的差价可能就是创意所致。再一个这个论坛之所以重要，就在于我们所处的城市，像北京应该说潜力最大，基础也最好。

    北京最后中国的一级城市，它应该是中国智慧产业最集中的城市。从外部对它的反应来说，这么多北漂的，为什么到北京漂着呢，因为北京有创意。对于我们城市和房地产行业来说，如果是炒作的话，对于我们也比较重要，怎么利用它炒作，如果不是炒作那就更重要了。郑总讲完了，在座的老总你们觉得创意产业如何能够帮助我们房地产进行发展或者我们房地产如何能够结合到创意产业中去，下面这段时间我们可以自由发表一下观点。

　　张杰：我是清华大学建筑学院的张杰。我自己在做博士研究的时候也接触过很多项目，我在想国外的一些情况。可能有这么几条原则。所谓创意产业无论13也好，15个也好，有一个非常重要的共同点，就是它的成本，低成本的东西空间资源未必很低。创意产业更多是现有资源的利用。

    当时，去英国非常非常大的事务所，他是在太晤士河西段的上游，也是比较荒凉的地方，在国外SOM这种设计事务所到我们财富中心绝大多数租金是比较低的，所以创意产业我觉得在全球的角度来讲，低成本是一个和我们现在面临的房地产非常大的区别。再一个刚才郑总也讲了，这个东西培育是非常重要的，由于低成本，这个东西相当于苹果计算机要在车库里生产，这是一样的，跟低成本连着，一定要培育，不能采取杀鸡取卵的形式。

    可能一开始成本比较低，融资能力也比较差。还有一种可能是比较普遍的现象，它的回报比较低。像泰康路，那个地方原先是几个画家在那，现在有可能太贵把整个产业杀死了。古玩市场在全球都这样，它在城市的轨迹往往反映城市上升的轨迹。创意产业跟现在地产做运营的思路有比较大的差别。再一个就是建筑设计，它是一个塑性的，IT业老工厂我可以做一个IT业的办公室。像我们这个墙也是有深的有浅的，塑性这个东西空间非常灵。

    谈到房地产尤其是北京市，我觉得七九八应该是一个创意产业的基础，但是，盖非常高档的商业房地产能不能形成我非常怀疑这个，我也是跟在座的同仁交流看法，我觉得从事这个行业它的商业行为的原则可能跟房地产的思维模式不太一样，我就这么几点体会。

　　尹铁铮：非常高兴和大家交流这个话题。我在这两年这类的项目做过几个，也得过奖。有一些经验和大家交流一下。最典型的有这么几个项目，一个是华远的项目，还有一个是上海的上实集团，是海上海。再有就是和东城区政府做关于东城区雍和园的。东城区的特点就是房地产开发不能做，地价也跟别人不一样，报到国务院批下来，它现在文化创意产业园已经做了。

    根据这些项目的经验，我感觉有这么几个和地产上结合得比较重要，可以引起大家的注意。往往地产商有一条线，他开发一条线是一切的工作活动为了最后的销售，它的定位、长作都是以销售为目的的。普通的商业地产研究的时候已经有这个问题了，它最终形成的市场是什么东西，我们非常关心这个。我们策划服务的时候就让它最终形成这个东西，否则投资人买了以后最后的情况不好，会影响你整个的产业，这是一个很的大问题。

　　说到创意产业它有它的特点。它的核心问题就是人，人是最核心的。不是各公司。这两条线，不是说盖新的不成，有两个项目都是新建的。像华远这个自从定了这个以后，去年和新地产一块儿去的。在法国拿了个一等奖回来，中国国际商业地产博览会，这个引起注意不是偶然的。传统和非传统的界限要把握得非常清楚，绝对不是一个普通的概念。这里头有几个点，人是最重要的，人是要找感觉的，这个行业有两点，一个是他展示在什么，一个是工作。

    地产要符合这些要求，不是普通的办公室，好像脑子一进去全天候的这么一个工作状态，确实跟物业本身关系不是太大，但是服务要上去，还有一个东西要展示，新东西可以有这个机会，所以在这个里面设计了一个展示中心。这个展示中心不是普通的展示的样子，是把舞美的感觉来整合，用舞美的展示手段表现它的作品。无论是你的论述也好，产品也好，这个人介绍已经不是介绍了，他是一个主持人的感觉就不一样了。所以，设计的时候跟地产的硬件考虑就会有变化，而不是弄一个概念让人来做。

    这里有一个问题，就是房地产商给搭一个舞台，让更多的人进入到这里头，而不是你有个概念让人来就行了，必须要适合他进来。还有一个房地产开发不简单是以最终销售为主要目的，而是你一开始就是一个创意的过程，这个很重要。你在设计房地产的时候一直到最后，包括营销就是创意，房地产商也有创意在里头，他的营销各方面这个东西在里头，可以博得大家的共鸣，所以愿意跟他交流。

　　像海上海这个项目，上实集团很有实力，开始叫新文化地产定位。这个产业最终有一个落地过程，再好的概念如何落地是很关键的。落不了地这个市场还是形不成，这个非常关键。理解起来就是资源开发和产业形成两条线的关系，这两条线的关系要搞清楚，好比环境一样，创意产业的地产绝对不是一两个人在里头，要有一拨人，我们配合的恰恰是在服务，没有服务他就不会来，就像没有绿地他就不会来住道理是一样的。

    它的服务沙龙性非常强，很多高端的点子都来自沙龙，这种沙龙街的概念是可以引用的，他在办公室里设计，他也可以在这交流，他是一个聚点的作用。两个技术服务和生活服务是非常重要的。设计房地产的时候这个比例结构设计是非常重要的。还有一点，人文是根源，所以地产概念是什么呢？不是服务功能化而是文化功能化的定位，无论是几个行业，最终它是表现在文化集体体上，它要功能化，否则就没有发展前途。咱们讲持久性，持久性主要是品牌作用，只有功能化才有品牌的作用。这个开始定位的时候产业功能设计是非常重要的。

    好比你做商业地产设计的时候，你全部都是大商场，没有餐，那个地方肯定不好，你要设计一些餐，把上水下水设计进去。餐倒好卖，超级市场客流量比较大，功能很低，这是功能的配置问题。清华大学老师讲到这个问题我是非常认同。创意产业初期的时候，这些人是个人的，所以房租的起动点比较低，这个时候考虑的不是房间的豪华，而是有新意，人们在里头各种文化感觉都有，重在交流环境，他对这个要有感觉，他就能进来，相当一部分是给他配备的服务，可能他办公一半的时间就在这个酒吧街跟人去交流。这个我认为是比较重要的。

　　再一个它的延续性，就是产业形成延续性，你要注意它后面的处理，在做的时候有一个成果，他的成果应该是你的平台成果，如果这个成果上某酒店去搞活动了，那你就倒霉了。在你这出了产品上别的地方去搞增值服务去了，增值服务功能是不是应该放在这，把它设计出来，这样反而带来一个创意人的集聚地。所以自发和设计是两个不同点。像七九八，还有上海有一个地方，它就是先展示地方，既是卧又是展示。

    它展示它的产品很多人就要来，很多客源就来了。做交易的时往往经纪人来做，可能在别的地方举办一个挺体面的场所，他就缺了这一项，自发就没有功能这种设计，这就缺了一项，所以地产含量比较大的时候，应该设计这个。至于华远这个项目之所以拿奖，就是它有一个破传统的地方，不大，但是很高端，有了那个点进行交流。底下其他的创意商业街的形成就是类似酒吧、咖啡这样的展示活动比较多，上面基本上是办公。

　　如果有条件的话，应该是瞄两条线比较好，一个就是总部战略，任何一个大公司前期都是创意工作，如果这个公司到这来，是投的作用，它整个的运作都跑到这来了，所以给他们创造这种条件是可以的。新地产有这个条件，如果你是大盘像海上海做到这一点了，三个广告被两个大公司弄走了，而且上海市政府非常重视，去年年底把第一届的交流会就放在这个做的这个创意商业街里去搞了，这是一个。还有一个是它的功能性，它一定要成为一个群体，老板不搞创意，他是用创意的人，这个是有规律的。

    很有点子的一般就是专业人员，很有才华的演员他要有一个搭舞台的人给他提供，这个比较合适，恰当的说人和平台的关系，就是设计关系。演员腕大了，会挑你的场地，公共的东西和专业的东西在定位的时候要有选择，要说明这个问题。长远性还有一个销售怎么办？销售的问题应该从两个层面讲，传统讲一部分是给投资人的，因为他看的是长远，特别是商业服务这块，这是一个。还有一个就是住和办公并用，有点像SOHO的意思，小型公司为了长远性他不需要购买，所有销售环境来说不能只能销售不能租用，你租用可以改变一个办法，委托一家公司做回报处理。

    要注意什么东西呢？现在有一个英文，国外的资产非常重视国内的商业，如果全部消掉了没价值，如果你有定位以后，因为租用达6-7%，它的资本市场就很火，这是长远一点的考虑。如果这样的话他就可以进入资本市场打包。所以，作为创意产业开发的时候不同于其他的商业地产，有这么一个区域可选择。

　　还有一个要说明的就是资源配置。这里的人员除了刚才说的商业服务以外，像一些高科技的一些条件是他们首选的，不是一般性的。应该有别于其他的，突出创意的资源的勃发点，这个要引起注意。服务这块要强调现代服务。美国的星巴克，像它不是酒吧，而是它是现代生活消费的概念带来它的资本市场。我们创意产业和地产结合这个点位应该具备这样的潜力。

    刚才那个话题我是这么想的，我同意整合和开发并行。因为创意产业不是现在有的，以前就有，只不过把它提升到产业化。如果产业化了一定有产业链和形成的规律。我们现在有一个好的条件在哪？是刚刚在产业化的初步阶段，有机会，不要做得非常的全，两三个点非常亮就可以了。这是根据这几个项目有一些体会跟大家交流一下。

　　主持人 张文豪：谢谢尹老师！刚才尹老师说作为开发商面对创意产业的时候，最开始盖项目的卖房子的时候未必赚到很多钱，关键这种产业运营起来，给这种产业提供配套或者再服务的时候赚钱点在这方面。在座的各位开发的老总是否要发表一下见解。

　　肖劲：我把我们的工作经验跟大家交流一下。我们所说的创意产业或者这些人，我们公司内部并没有把把它初级或者非常小的创业公司的人纳入到这个范围，我们所说的创意产业的对象是创品牌的那些，我们把他们作为我们的客户，我们是服务于他们的。要说哪些在住宅楼里挤电梯上班的，这边拎着包的这些人，还不是我们的客户。这些公司他们现在都在哪，主要考虑这个问题。我们既然要把我们这个楼号称创意产业，现在主要都在干些什么？

    首先，我们想他们都有一个固定的客户，或者说他们服务于一些比较大的企业，并不是成天打有游击，靠一两篇设计稿就挣钱的。他们靠卖自己的脑袋为固定的客户服务，这是我们给他们定义的范畴。第二，他们有一个比较固定的创意团队，并不是成天大晚人员流动极大极大的公司，他们应该也发展到一定阶段了。第三，这些公司开始走品牌化道路，他们靠他的名字也许就开始能挣钱了，很多创意产业现在就是这样，他们已经输出他们的品牌了。第四，他们毕竟还是比较年轻，他们也不可能规模大，这个行业还没有见过大规模的创意公司，能发展那么大早分家了，翅膀硬了谁不想单飞啊！这些人目前大部分都是在租房子，不太会拥有自己的房产，并且很多还就是在住宅里头，我们想把他们作为我们的客户。

　　我们那边有一个项目，我们叫“智慧产业”。这些公司有什么特点？首先这些人已经掏了第一桶金了，准备掏第二桶金了。可能第一桶金他们想投点房产吧，别全交租金了。第二个现在房价涨得挺快，这帮人成天租房子，机会全都损失了。第三个既然他们的客户都是固定的，是不是离自己的客户近点，别老在通县、燕郊那边。还有这帮人基本都是比较自由，没有什么太多的约束，无论这个产品也好、服务业好，没有太多的约束。第三个原因我们想这帮人还有什么特点？就是这帮老板本人就是创意人，或者叫智慧人，好像生活起来也比较随意，虽然很聪明，但都是在某一方面比较聪明，并不是非常全的人才。第五个就是刚才说到的，他们现在在树立品牌，我想这个大家感受不深。其实有很多创意的公司，都给自己的品牌设计得特好，LOGO都特漂亮。

    像我们家楼底下有一个小咖啡馆叫雕刻时光，那个小咖啡馆做得有点品味，我觉得那个算创意产业，那个牌子输出去肯定能挣钱。于是乎我们要找他们，让他到我们这开一个。另外这些人还特别懒，什么事都打算别人帮他干，享受社会服务是好事，但是他们毕竟大量的精力放在创造上了，很多服务方面的事情就要靠社会。

    另外，创意产业的人我估计绝大部分都是外地人，很少很少有北京人，都是外地在北京读书或者留学回来，留在北京了，开始打工，后来自己闯天下。基于他们这些特点，我们老想怎样给大家服务，我们想这么三件事：第一点事说白了，就是硬件方面的事。产品方面我们向让他们能够更舒适点的工作，这是我们的主要想法。比如我们的产品里头有几间屋子没窗户，我们把它拿出来，给这些创意人使用，干嘛使呢？

    让他们发泄自己的不良情绪，因为他们可能比较压抑，估计在里头喊两声，外面也听不见，我们管它叫“创意室”。第二个就是软件方面，我们提出一个服务，加快产业链，因为他们懒，我们联系了很多为特点服务的公司，做一个名单，给他们进行服务，无非就是快递、快餐等等，这是我们的提的一个要求，必须要上门服务，而且价格还要有一定的优惠，我们起个名字叫做“产业链”。第三个我们就是要满足他们品牌方面的愿望，大家不要以为创业人不珍惜自己的美誉，我们把他们的LOGO都刻到地上，一公分的钢板，几乎是永久存在在那里。我们希望他们通过这个也有一些形象方面的提升。

　　无论怎么说我们的确服务的对象，不是创意的初始人，而是已经在创意产业上掏到第一桶金，我们管它叫做“智慧产业”。我们给它也有一个定义，比如它的品牌必须是原创的，不能是代理的或是买的。像有一个化装师叫李东田，他的公司叫东田造型，因为这个是他原创的品牌，别人不可能拿走，这是我们非常希望的。第二个我们还有一个人数限制，公司还不能太大，太大很多服务我们满足不了他，基本上在25人左右。这是我们的一些工作方法，也算是经验，跟大家交流一下。