新浪房产频道推出“新盘全接触”互动专栏，邀请北京在售新盘或即将开盘的项目老总详细介绍楼盘。

　　立水桥边地铁旁 低总价小户型——明天第一城，朝阳青板块 国美商业街，11月23日下午，新浪房产邀请北京明天房地产开发有限公司业务发展中心 业务总监陈云峰先生做客新浪“新盘全接触”，向网友介绍明天第一城和国美第一城的最新情况：

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　　主持人：各位网友大家下午好，非常感谢陈总再次来到新浪嘉宾聊天室做客。今天请陈总来，主要给网友们介绍一下明天第一城即将推出二期的一些情况，以及国美第一城商业街二期开盘的一些情况。由于明天第一城是11月26日将推出二期，新推出的这一期与第一期在产品上有什么样的差别？二期的全面升级投资型公寓的定义是什么样的？

　　陈云峰：各位新浪的网友们大家好，很高兴又在新浪和大家见面了，今天非常高兴给大家介绍两个项目，一个就是国美第一城的商业二期，将在本周六开盘。另外，明天第一城住宅二期也是在本周六开盘，应该说确实对于明天地产来说是双喜临门的事，也是两件大事，也标志明天地产现在行进在一个快速发展的“快车道”上。

　　下面，我首先简短介绍一下主持人提到明天第一城住宅的二期和一期在产品方面的差别。明天第一城一期是在10月22日开盘的，距今只有一个月零两天的时间，1166套住房，销售已经突破了900套，销售率超过了80%，这么好的销售效率连我们自己也没有想到。开始根据我的销售经验的预测，应该说至少要推迟半个月的时间，可见一个是明天第一城项目独特的区位，应该说有它自己的卖点。另外也说明了广大的购房的客户们对明天地产所开发项目的充分认可。明天第一城的一期94%都是80到85平方米的两居。但是明天第一城的二期增加了零居和一居，明天第一城二期总共是796套公寓，其中零居占到了20%，一居室占了30%，两居室占了50%。刚才主持人提到投资型公寓，根据我们对客户的了解，实际上很多自住型的客户在两居方面选择是比较大的，但是零居和一居基本上都是在40平方米到60平方米之间，这个产品非常适合投资，这也是很多看好明天地产项目的升值潜力，特别是好多的客户看好了明天第一城是处在地铁的五号线和轻轨的13线交界处，几乎是北京现在最便宜的价位，不到6000元/平方米，应该说具有很大的投资潜力。

　　所以说根据我们的预计，这796套公寓应该说销售周期也不会超过1个月，很快就会被市场上热情的客户们所抢光，所以大家不要着急，我们现在也在紧急筹划我们的三期和四期，尽快地把它们推向市场，跟大家见面。

　　主持人：二期整体规划和位于社区的什么位置？

　　陈云峰：二期位于一期的南侧，也是在立军路的两侧，它有两个好处，一是和清河更接近了，二期总共有20号楼、21号和29号楼，其中20号和21号都是面向清河的，而且河边有大面积的城市绿化带，从这个角度来讲，从景观上到居住的性能上都有了一个大幅度的提高。

　　主持人：前一段清河大桥正式建成，未来的交通发展也更加迅捷，面对这样的区域发展，明天第一城的二期价格是如何定位的？

　　陈云峰：二期的价格比明天第一城更有竞争力，我记得最低的一套价格是4670元/平方米，总体的均价是5350元/平方米，包括我们推出40平方米的零居，50到60平方米的一居，70、80和90平方米的两居，我觉得这样的产品这样的价位应该是北京这些白领们所普遍喜欢的，而在性价比上也更具竞争性。

　　主持人：明天第一城二期现在购买方式上一改一期的方式不发明天卡，而是改为发号排队方式，为什么换成这种方式？

　　陈云峰：像明天卡实际上是一个认购的过程，就是开发商要看一看到底有多少人要来认购二期的住房，实际上从一期的认购情况来看，有大量的客户都有明确的要买二期的意向，我们统计了一下，应该已经超过了300户。实际上推出的796套房有300户在一期过程中已经确定了明确的购买意向，另外通过这几天的认购，还有155户左右重新来认购二期，我们觉得这样一个大的客户积累，就没有必要进行客户的整理和分析，我们直接向购买一期明天卡包括已经来登记了的客户询问他们的需求就可以了，可以说也减去了还有原计划半个月认购的时间。

　　主持人：对于原来拥有明天卡的客户来说，相对于当初推出的折扣的条件都还不变，是吗？

　　陈云峰：一期明天卡的折扣是9.8折，而且有效期截至到明年的3月31日，这个折扣点在这一期上仍然是有效的。另外，为了满足像国美第一城业主们购买明天第一城的强烈呼声，我们也出台一个特别政策，只要你是国美第一城的业主，购买明天第一城的时候，可以在原来折扣的基础上，再单独享受一个9.9折的优惠，这样让明天地产的两个项目，因为都是在朝阳区就有效地互动起来了。确实我在售楼处第一城也见了国美第一城的客户，当初国美第一城商平均单价才5000块钱，像90平方米的两居室在国美第一城和周边的项目已经没有低于5000块钱的项目。大家认为明天地产开发的项目，开盘时比较低的价格为后期的投资打开了比较大的空间。

　　主持人：下面有几个网友关心的问题要问陈总，1、二期的使用率大概是多少？因为感觉上使用面积好象比较少？2、因为二期有投资型公寓的定义，投资和自住在以后的情况下有没有影响，尤其对自住的业主来说。3、对于投资和自住的业主来说，物业费是如何收取的？

　　陈云峰：明天第一城二期的公寓的使用率，我记得是在75%左右，确实使用率比一般的公寓达到的80%差了4%到5%。我在开发明天第一城项目之前，我经常和同行的朋友们交流，几乎查阅了所有在北京的小户型的项目，从“炫特区”到“非常男女”，没有一个不火爆的，我搞不清楚为什么开发商不去开发它，到现在我应该明白了其中的一些原因，第一，小户型在设计当中的难度是很大的，就是你很难去摆，因为它实际上是一个空间的划分。第二，由于小户型需要一个通道，比如一层的面积是1000平方米，一户500平方米，两户就可以了，如果是一户200平方米，那就是5户，就需要一个小的通道。由于你是小户型，就需要有20户，这样就需要有一个很长的通道，实际上这些通道按照这种规定，也是要分摊回去给公寓的。所以这是一个很大方面的公摊面积。另一方面，小户型的墙很多，现在政府要求楼体墙的质量，不达到一定厚度是不可以的，所以不仅是在使用率上相对比较低，实际上在建筑成本方面增加也是比较多的。但是，实际上在设计上、施工上，包括每一套住宅的使用率上，小户型都有它的很独到的特点，这也是所有小户型的一个共性。在这个使用率上来说，设计院、开发商也是想了很多的办法，我觉得这个使用率基本上还是可以的。

　　陈云峰：第二个问题，投资和自住的关系问题，实际上投资也不是在里面直接开公司，还是有的人买下来等着升值，另外一部分投资是买下来之后，他要出租，一方面赚取出租的回报，另一方面房子本身还在升值，所以投资的客户大凡是这两部分。这位网友提的这个问题，因为我们本身是公寓，可以办营业执照，担心办公和居住混在一块儿，这样确实对很多的客户来讲，肯定有一些影响。

　　在这里我也再明确一下开发商的态度，在开发商与每一个业主所签订的合同当中，我们都非常明确地规定了使用功能是以居住为主的，另外如果说你需要去办营业执照，包括你需要开营业性的公司，需要征求邻居的同意，包括物业公司的同意。实际上现在的邻居还是一个比较虚的概念，但是将来的业主委员会成立以后，肯定要征求业主委员会和物业公司的同意，否则的话，开发商包括物业公司是不给你出相关的证明文件，你也无法申办营业执照，包括进行这种营运。在这方面，我们是严重地写在合同当中的。所以，在这方面开发商都已经考虑到了。

　　第三个就是物业费的问题，我亲自和深圳长城物业谈判了，相信深圳长城物业是一个很优秀的物业管理公司，后来选择他们实际上有几个原因，第一，它是咱们国家的第一批的一级资质的物业公司，管理的项目很多，管理经验也比较丰富，管理思想也比较成熟，这是一点。第二，因为我本人在上海，包括香港工作过，我感觉到确实物业公司对于你这个小区或者这个项目影响非常大，如果物业公司有着很高的管理水平，这样的话，不仅使现在的住户能够安心地居住，能够享受到很好的保安、保洁方面的服务，实际上也能够使整个的项目有一个很大的升值，这种口碑相传很厉害。第三，我们和深圳长城物业进行了很长时间的谈判，在物业费的确定上进行了大量的测算，到最后确定的就是高层的物业费是1.85元/平方米，多层是1元/平方米，因为明天第一城在四期的时候还是有几座六层高的住宅，我们管它叫多层，像其他的17、18、21层左右都是1.85元/平方米，这个价位我也和很多业主交流过，作为一级物业企业在管理，有很高的管理水平，大家是接受的。实际上刚才我提到了我在南方居住过很长时间，我体会到南派的管理是很细腻的，它和北方的物业管理公司比较粗犷不太一样，我们也很努力促成和深圳长城物业公司合理，我说希望你们把你们比较成熟的管理、比较好的物业管理人员，再加上你们细腻、周到的南派物业管理风格都能够待到明天第一城，然后我和他们承诺明天地产后面还有很多的项目，如果说你能够得到客户的认可，我们可以作为战略合作伙伴长期地走下去，这样也是一个品牌的互相促进。

　　可以说在物业管理方面，开发商也是煞费苦心，在我总部的发展中心的营销管理部里面，我专门设了一个岗位，就是专门的“物业管理岗”，让他来很好地完成物业公司合同的签订，物业合同的履行，包括物业公司与销售的衔接，特别是物业公司与开发商内部工程技术方面的衔接，让他提早介入，这些方面为以后减少交房之后的很多问题，实际会创下一个非常好的条件。所以，我觉得只要是开发商领导层、管理层重视，物业管理这一块应该说从我个人来讲是非常乐观的。

　　主持人：现在我们探讨一下未来的发展趋势，因为亚北未来投资趋势是一向看好的，前一段时间陈总在中央公园论坛上也说过对投资前景看好。但是现在有人提出这样一个困惑，在2008年之前，包括在奥运会结束之后，亚北的配套设施、交通设施都会发展的非常好，但是如果奥运会开完之后，运动员村可能也随之用于民用的话，会不会对这种小户型的公寓产生一定的影响？

　　陈云峰：实际上对于亚奥区域我是非常看好的，前两天我接待了一个政府官员，是咱们北京市的一位处长，他介绍了他的四位朋友，都是这些很了解北京的规划，很了解区域的领导，他们约在一块儿在明天第一城里面买了一共是5套房，当时我接待他们之后，我就问他们，几位领导买房干吗，他们说我们是投资的。我说为什么在这儿投资呢？他给我讲了一个道理，他说2008年以后，所有奥运村的大的公共设施，包括这些运动员的公寓都要销售，而且肯定都是公司性的进驻，也就是说奥运村会变成一个大型的商业区，他们这些人需要一个居住来支撑，他说就是你们这里。奥运会不光使明天第一城受益，也会使北苑家园和天通苑等楼盘也会受益。从北京到香港，有几个项目座落在轨道交界上，在5号线和13号线换乘点也是一个京北最大的一个公交中转站也是在这个位置，这里不光是成为一个非常适合居住的居住中心，也是一个交通中心，包括是一个商业中心。所以它的投资价值是非常大的。当时在中央公园探讨会上，有的记者问现在卖5000元，奥运会之后涨到多少，我说涨到8000元，其实国美第一城开始销售的时候，很多人都以为卖4000多，而现在没有一个楼盘低于8000的，可以预测我们公司开发的项目，它的投资潜力和升值空间是多大。所以，我现在直接在网上和售楼处和很多业主进行交流，觉得大家买完明天地产的房子，心情都是不错的。我也想在这儿把这种好的心情传递给新浪的各位网友。

　　主持人：也就说奥运会后运动员村实际上是将用于商用的。

　　陈云峰：对，民用的你住不起。像我刚才提到的那几位领导，他们还说现在明星开演唱会都是在首体和工体开，到2008年就会在奥运村举行，它拉动的需求是很旺盛的，将带火整个亚奥区域，大家知道亚运会造就了亚运村，也成为了北京消费档次、居住档次最高的一个区域。现在奥运会无疑会带动整个亚奥区，所以在这一点上我持非常肯定的态度。

　　主持人：明天第一城目前正在举行一个选吉祥物的活动，为什么要举行这样的活动？

　　陈云峰：由于大家觉得买这个房子确实值，我们觉得应该给这个小区灌以更多的文化品位，同样是一个居住区，可能别的项目还没有征集项目的口号，包括征集项目的吉祥物，如果我们把这一步迈开了，我们就会把这种文化性的东西更多地融入到这个项目里，将来因为我们更多地是面向业主，实际上是大家自己在选吉祥物，大家自己在出我们项目的logo，使开发商和业主有一个更好的交流。实际上人家现在已经交了钱了，都签了合同，付了款，实际上人家就是业主，实际上也是开发商在为业主们服务。将来如果说吉祥物和口号确定之后，我们也会在小区的入口，主要的休闲空间比如有一个雕塑或者别的什么，这些都会设计好的。现在像明天第一城也在组建“明天会”，它实际和选吉祥物是一个初衷，就是我们把爱好足球的、爱好篮球的、爱好羽毛球的，下军旗、下象棋，由开发商组织起来，推荐业主负责人，能够定期组织活动，我们觉得这本身就是一件好事，加强业主之间的交流，让大家买了房子之后很喜欢这个小区，让大家有爱好的归属，让他感觉这是他真正的家，实际上在这方面投入并不大，我们只需要派一到两名的专职人员去做就可以了。但是这件事深受业主们的欢迎，我看到业主们在填表的时候，我觉得这件事真是做对了。我们国美第一城的足球队声势浩大，最近我们让国美第一城的业主足球队马上和明天第一城的足球队有一个联赛，我们把这种交流的机会尽量多地创造出来。另外，我们国美第一城的篮球队参加了政府有关部门组织的各个小区之间的联赛，我们虽然没有拿到了冠军，但是我们拿到了冠军，但是拿到冠军这个项目，都已经入住十几年了，现在国美第一城还没有入住，包括明天第一城离入住还有一年半的时间，未入住，先组队，这是我们开发商的一种文化理念，让大家进入这个社区之后，让他们感觉到生活很充实。包括我昨天晚上上了国美第一城的网站，有很多业主在质问为什么不成立羽毛球队，今天我还没来得及安排，我觉得也应该去组织，已经有业主质问我们，要求开发商24小时内必须回答，立即回答，所以我在这儿立即回答。

　　我在这儿想和业主们说几句话，能够把这些体育和文化性的活动在入住之前创造一个好的气氛，把我们正在努力的事情会渗透到物业公司里面去，让他们将来在开发商交房之后也能够很好地把这一块履行起来，实际上这就是最好的物业公司和业主之间的交流，只要开发商刚开始能够牵这个头，能够把这个局设计好，我不相信业主和物业公司之间会有这么多的冲突。