日前北京市建委发布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》，明确规定6月1日起个人购买住房两年以上转让的，如果符合“三个条件”，将享受“免征营业税”的优惠政策。市建委方面表示，原则上应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下(见附表)。市建委相关负责人解释，按照七部委的《意见》，“三个条件”中的第二条原为“单套建筑面积在120(含)平方米以下”。围绕北京市住房优惠政策的话题，许 多未来市场的发展走势成为业内关注焦点，“郊区化”就是其中之一。

　　近年来北京郊区化运动获得了长足发展，周边区县房地产业发展迅速。如果简单的对郊区化进行分类的话，大致可以分为郊区别墅和郊区普通住宅两条脉络，如昌平、顺义成为郊区别墅扎堆的地区，而通州、大兴区域普通住宅发展迅猛，而京西南近来随着水墨林溪、绿城百合、提香草堂等大盘的陆续推出，使该区域“大良乡板块”成为郊区化发展的后起之秀，引起市场高度关注。而随着5月房地产新政的铁拳出击，整个楼市影响明显。一时之间郊区化发展的两大主力军，郊区别墅和郊区普通住宅的发展前景成为大家关注的焦点.。

　　别墅市场走势不明朗

　　自从2003年2月18日国家出台关于停止别墅用地审批的相关政策以来，北京别墅一反多年来的疲软态势，进入了一个高速发展期，那些已经获得土地开发资格的项目获得发展良机。道理显而易见，北京别墅将变得非常稀有，客户购买欲求大增。而加上2003年4月非典事件的推动影响，郊区化住宅倍受关注，别墅乘机热卖！

　　进入2005年后，北京别墅进入了一个集中放量和高速发展时期。据相关统计数据显示，1至5月，北京别墅市场新推出的供应面积为14.9万平方米(具备预售许可证)，但这些新增项目还没有对别墅市场产生太大影响，整体上北京别墅市场仍然平稳。虽然从政策层面已经明显看出，政府强调要打击楼市投机，继续严格限制别墅土地、控制高档房供应，达到土地的集约化利用；但是目前由于北京别墅客户绝大部分以自住为主，投资型客户很少，且多数是长线投资，因此受影响较小。但不容忽视的是，虽然土地调控会给现有项目带来利好，但新政中关于契税和营业税的规定，会在一定程度上打击买家的购买欲望，所以目前有相当的一部分购买人群处于观望态度，别墅市场走势仍不明朗。

　　郊区住宅明显受益新政

　　如果说郊区别墅受政策影响不大的话，郊区普通住宅则算明显受益了。无论对于投资者还是自住型客户，营业税都是一个不容小视的问题，政府对普通住宅的优惠倾斜使其优势凸现出来。

　　据良乡知名大盘水墨林溪总经理刘涛介绍，水墨林溪项目容积率1.26主力户型在80---120平米之间，其2500元/平米的均价比周边同类项目便宜约1000元，完全符合国家和北京市优惠政策；因此自国家房地产新政出台后，特别是北京市建委发布的优惠政策通知后，其项目客户购买信心明显增强，一期推出的近500套房子目前已被预订一空。

　　实际上，像水墨林溪项目这样的热销情况并非个案，许多类似水墨林溪这种低密度、高性价比的郊区普通住宅项目从新政当中明显获益。北京国际投资公司总裁杜猛指出，目前的宏观政策虽然抑制别墅等高档物业发展，但却无法抑制人们对低密度舒适生活的追求，因此一些郊区低密度普通住宅成为人们退而求其次的不错选择；同时，营业税的巨大影响谁都无法回避，购买郊区普通住宅也就变得非常实惠了。

　　对于未来北京郊区化发展态势，杜猛认为，相当长一段时期内仍然会是郊区别墅和郊区普宅呈并驾齐驱之势，但无疑郊区普宅更能代表未来发展趋势，从目前政策来看郊区普宅迎来最好的发展机遇，这场新变化完全可以称得上是一场“新郊区化运动”。

　　而水墨林溪总经理刘涛也欣喜地告诉记者，水墨林溪整体开发规模达到63万平米，属良乡区域生态大盘，从目前项目预订态势来看，已大大超出了公司对产品市场的预期，公司上下对项目信心大增，对整个良乡、窦店板块信心也更足了。刘总还向记者透露，为了满足客户群体急需，在保证工程质量前提下，水墨林溪项目将会在原来基础上加快开发速度。