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　　提问者：王总，您好，我们今天来这儿就是能够欣赏到海湾地产的未来的杰作，我们可以看到在不久的将来您的这个作品会以很好的形象在这个地方矗立起来是毫无疑问的，第二点，我对这个前景有一个疑问，因为您的项目现在不算是中关村板块里的项目，这样就在于您地下二层的两块的连通方面就造成了巨大的成本代价，因为这是中国特色造成的，我想您一块与地铁公司的连通，还有一块与中关村板块的连通会给您带来高额的成本，这块成本您是继续要投入最后达到完美的结果还是说考量一下比如地下二层整个建成时，它已经有很好的回报了，没有必要投入这么多的成本继续走，我就想问一下您对这一块的考虑。

　　另外一个就是对于新中关的商业客户的选择方面，我们认为北京市的客户东部的客户和西部的客户同样在对这种商场的定位来说，东部客户和西部客户在消费方面存在不同的特征，在网上很多论坛里面我们都能感觉到，就是同样是中产阶级，那么在东部生活和西部生活的人，在生活特征上有很大区别，在这个问题上，商业公司在这块定位的时候，选入这么多大盘对西部人群的特征是不是有一定的考虑，比如文化人群对文化的注重，对生活的实用性的注重和对踏实生活的注重，和对东部的繁荣和浮华的区别，在这方面引进大牌公司的时候是不是有充分的考虑。因为这个问题的定位会直接影响到您整个项目的将来商业成败的关键。

　　另外，对于我们来说我们都是小业主，我们没有足够资金运作大项目，但是我们又不是说(要与这个项目一点关系都没有也不会来)，所以我们处于比较尴尬的夹缝的空间里，但是也需要输出的途径，所以我们今天来了，那么在这种情况下，整个北京市的商业现在都面临普遍的一个问题，我们认为现在对于我们这些小户来说，我们就是在帮助您吸收客户的时候我们可以得到什么回报，这个就关系到您关于长期和短期的一个定位，可以看到您对长期的问题很关注，但是对于我们的这些小户来说，可以说在初期的时候会有一定的比例，但是长期之后散户是会慢慢出局的，但是对于这些散户的我们只是短期地在这里搭把手，所以说白了，我们可能是心情比较矛盾。我不知道是不是表达清楚了，所以这个项目我们也在网上关注很长时间了，网上对这个项目的评论有的比较一针见血，主要就是考虑小业主的后期利益问题。

　　王海：非常感谢这位女士的提问，我觉得她问的问题很好，我现在逐一解答一下，第二个问题可能还牵扯到我们的商业顾问。

　　第一个是关于通道的问题，您是担心我们是不是继续投入这两个通道，如果我们已经有很好的业态了，可能将来就不投资了，我在这里郑重地承诺给大家，这两个通道，地铁的通道我们已经签署了正式的合同，而且是我们投资建设的，这个投资建设我们是百分之百要做的，这个成本并不像大家想象的那么高，这个成本我们都经过仔细的核算，地铁通道应该是暗挖的施工，我们负责的是 80 米长，这个投资成本是多少呢？我们的净控是 4.5 米，这个计算下来我们仔细核算下来，80 米结构投资是 240 万，所以这个投资并不像大家想象中那么高昂的投资，北侧的通道是 30 米，现在我们红线外有一半的用地我们在临时使用，这部分用地如果我们进行凌挖式的施工造价是非常低的，如果是这种施工我们大概是 10 万的投入，所以给大家这样的概念是希望大家放心，我们这两笔投入是百分之百会投，而且这个数字对我们来说不是很高昂的投资。

　　这个项目相对一段时间我们是比较低调，我们秉承的概念是要把我们的产品做好，我们把更多的投入放到我们的产品上，我们不做过渡的推广，但是适度的推广我们还是要做，这样就使得我们把更多的成本运用在我们的产品上。这是关于第一个问题的解释，不知道是不是能使您放心，北侧的通道我们现在已经获得了政府的批准，我们就它的实施和开挖的具体位置的事宜以及市政的部门在进行协商，南侧的通道就是通地铁的这部分已经公开签约没有任何问题了。

　　第二个问题是商业经营管理过程当中，就是顾问对于商场定位中我们引入很多知名品牌，那么这些品牌是不是适合西边的人群，一会儿我会让我们的顾问来解答。但是这里我也会表达一个我的观点，我想我只是从侧面来解答这个问题，因为这些品牌华纳也好，亚历山大也好， SIXTY 也好，他们自己都有专业的市场研究部门，他们要进入一个市场是非常小心的，我举一个例子，像华纳，他向自己的董事会申报了十个项目，最后只批准了我们一个项目，他们是位于不同的城市，都是很好的项目，但是他们还是经过了仔细的核算，他们为什么在影院投资上有这么大的信心，是他们看到了奥华影院还有永华(上海的影院)，他们的硬件是没法比，但是恰恰是这两年都是作为中国全国影院排行的第一名第二名，经常不是奥华第一就是永华第一，所以他们是看到了这个新中关的影院的巨大市场，所以我想他们才会进来，他们对市场是有自己独到的见解的，包括 SIXTY 也是这样，一方面是我们会仔细研究我们的品牌，另外这些品牌自己也是会更仔细的研究的。

　　第三个问题就是小业主和大业主的关系问题，确实这是一个非常重要的问题，我们在一直强调的有这么几点，我们也一直要求我们所有的职业顾问，在培训的时候也是这样要求的，我们一定要把我们全面的情况系统地给客户讲清楚，这里面确实像您说的，如果说商业的项目，我们一个都不卖，那我们可能在经营上就没有这样的问题了，我们可能会经营得更好，就是投资者关系上可能会处理得更好，但是现在我们是一个开发商，我们必须先要收回一定的现金流，同时我也是将来新公司的总经理，我们是把这两部分分开来看的，我们在经营公约定义了什么叫承租商户什么叫产权人，就是即使您是产权人，您要在这里经营也要去取得另一个身份叫经营商户，您要经过批准才能获得承租商户的身份，我也很理解大家的担心，你只卖了 35 %，你还是大业主，将来我怎么和你玩这个游戏，所以这里我们为什么要有一个公约，就是要把大家方方面面的东西事先约定了，这里我不想细说，但是有几点我想大家已经认同了，比如说物业管理，我要请一个专业的物业管理公司来，这里我要交物业管理费，这个大家都是非常清楚的，就是你物业管理所有的经营行为，在物业管理公司的项目上是反映得很清楚的，这部分的钱是业主的钱，不是物业公司的钱，他收取的钱是一定的比例，是一个百分比，其他的都是业主的钱，是有一定比例来储存和将来提供的，而现在我们的这种情况在国内可能还是比较新，但是等三、五年之后可能经营管理公司可能就比较多了，它收取的报酬是经营管理比例里的一定酬金，这一点我想以后大家也会很清晰的理解，也就是说他们的收益都在他们的帐目上，非常清楚，包括任何一个独立的产权人，如果有对这个经营管理公司的报表有任何意见可以自己聘请审计师进行审计，而且如果这个审计结果有 1 %的误差，那么审计费用还是由经营管理公司出的，这个都是有铭文规定的。所以我想经营管理公司所有的收益都是在帐面上，不管是小业主还是大业主，另外我们还有一套 POS 系统，所有资金的管理和流动在 POS 系统里都一清二楚，现在很多商场都在用这套系统，这样你所有的现金流情况在这套系统里反映得都非常清楚，包括我们跟租户签署协议的时候我们关于 POS 系统都有非常清晰的说明，就是说他们也不可能对 POS 系统的结果做任何更改的，所以我们有很高的技术调整把这个问题变得公开公正。

　　您刚才提的小业主的长期和短期的问题，这就是为什么我们还要保持比较高的比率呢，我们专门为小业主和小经营人准备了安全方案，我们没有大张旗鼓地去推，因为我们卖的还是物业产品不是经营产品，如果我们去打退堂鼓地退就会认为我们是卖金融产品而不是物业产品了，所以现在我把物业产品放在前面，但是我们对这部分是有一定的保障的，我们会对大家有一定的回报，这种回报我们都是事先经过精心计算的，包括我们在租赁的时候都有一定的安全系数，当然我们在选择租户的品质的时候也要有一定的考察。所以在经营期开始的前三年我们有7%、9%、11%的回报，这个加起来已经有 27 %，包括一次性付款的客户我们也有一定的比例的安排，比如今天你买 2 万平米的，那你 33 %的回报，你在三年内也会有回报了。假如是两万的话，还有我们本身的投资也是很高的，这个价值从物业本身来讲也帮你降低了成本，降低了风险，我们一个是从游戏规则设定上保证它的公正性，第二，我们从金融安排上也保证它的安全性，也就是说最坏最坏的情况你也有 33 %的回报(一次性付款)，如果你比较谨慎的你也有 27 %的回报。这里面我们另外还安排了一个方案，我们的母公司会在今年五、六月份在香港上市，为了使大家排除这个疑虑，我们特意安排了一个促销计划，就是在今年 6 月 31 日会兑现第一批回报，我们把它提前兑现了，这也是为了消除投资人的顾虑，比如你现在卖你到现房前你还有 1.2 年， 1.2 ×6 %，我会在今年 6 月 31 日前给大家提前给出这个回报，这里就由我们来承担这个风险了，因为我 65 %的租金起码也是一个保障了。不知道我的这个解释是不是能够令刚才那位女士满意，如果还有问题你以后还可以再提给我。

　　那么现在我会把刚才第二个问题翻译给我的好朋友，请他来回答。

　　Kelly Morris ：现在本身的零售行业在中国就比较热，很多国外的零售商也进入中国市场，他们自己进入的时候也会审查这个市场，看哪个市场比较合适，海淀地区本身就是人口比较密集的地方，再加上西区的写字楼 150 万平方米，现在这个密度已经达到了与生活有关的产品，在我们的演示稿里面我们这个商场不是除了服装以外不做其他的东西，我们这个商场还有餐饮，我们地下有年轻人喜欢的比如有面包房，有小饰品店，还有一些户外运动产品店，我们这个店首先是一个时尚，这个时尚不是东边和西边的问题，是人们的生活水平达到了一定程度，年轻人是都会喜欢时尚的，时尚是一种概念，我们现在做的产品就是一种概念，我们现在做的市场一定要走在别人前面，因为西区还没有这样的商品，我们要走在别人的前面。

　　还有要提到的就是一些生活产品，我们西区广场底下也有一些商业，您想买一些生活产品可以去那边买，如果我们定位与他们一样，我们就和其他的就没有区别了，作为我们来讲我们定位的时候就一定要突出它的特点，我们不管是餐饮的、服装的、服饰的，我们突出的就是时尚的、装璜的感觉，我们有不同层次的产品，首层是比较贵的，比较大的牌子，我们有各种各样的产品，我们首层可能牛仔裤一条能卖到 300 多块钱，但是三层的时候可能就是 100 多块钱，时尚不是靠价钱来比的，时尚是一种感觉，我们就是想把这种感觉做出来。这是我们当初定位时的想法，如果您还有什么问题的话您还可以再继续问我们。谢谢。

　　王海：我可以稍微有一个小的补充，我们还想强调的是现在北京总体来讲商业是处在一种相对比较匮乏的状态，所以实际上就像刚才 Kelly Morris 讲的，就是我们在选择商铺的时候，在大部分情况下，尤其是在主力店相对固定的情况下，我们是处在比较稳定的情况下，有的朋友可能也知道，比如我加到双安里面要等多长时间大家可能都会了解，所以商业本身这个物业目前在北京的地位，就使我们在招商的时候可以选择我们的商家，可以选择我们想要什么样的商家进来，尤其我们是在这样的地点，不是我们怎么样去招他，而是怎么样选择适合的商家进来，而且在选择的时候我们一定要有很审的预见性，我们是要选择一些在别的地方有的，在做的，还是要选择一些新的，这里面就是说我们要有一定的组合，比如大家有的朋友经常去上海、广州，大家可以看到那边在商业城里面有很多新的东西，但是这些东西可能是恰恰在北京没有的，所以我们在做我们北京新中关的 CITY MALL 的时候一定要走在别人前面，现在为什么很多商场在打折、返券，就是因为他们在商业上没有多大的区别，这些长久以来可能未必能够生存下去。

　　我有一个朋友做一个公司很有意思，是另外一个行业，他做了一个装修的品牌叫东益日盛，他过去两年推的就是不打折，不送礼，品质高，更环保。最后他发现他比别的其他打折的公司赚的钱更多，这就是提醒我们要在别人还没有做的时候就已经走在前面了，这方面请大家放心我们一定会仔细地研究，保证我们的租户，他们自己也会自己去研究，他们希望在什么人的旁边可能是最好的，好，这是我的一点补充，谢谢大家。

　　提问者：很高兴今天听了王总给大家介绍了很多关于咱们新中关的概况，也介绍了这几个公司的情况，我作为一个小业主包括在投资的时候首先是看好大市场，从我们中关村市场看很有发展前景，也很有潜力，我现在想说的问题是这样，你现在房产商、经销商和管理上面这三家关系你要摆得很好，这三家有不同的利益，你是房产商又兼经销商的总经理，这样我们对你抱很大希望，我们业主投资这个地方要达到双赢，你、我都要赢，所以这里面有很多机制要进行不断探索，我也很关注新中关的发展，本来开始来是要中关村新世界投资的，但是现在走到这个地方感觉到环境啊还有经过销售员的讲解确实知道了很多东西。但是还有几个问题，一个是经销商、管理商、房产商，现在首先要对房产商在建筑过程中有一个监督机制，你既然要达到你建筑的技术要求标准，建好以后才是经营商进行管理、达到盈利的，中关村已经出现这个情况了，比如海龙和鼎好，海龙刚开始也是非常好，但是现在我觉得这个管理的理念上并不是很好，我想说的就是为了达到小业主和业主双赢的目的我是想和王总商量能部分成立业主委员会或找部分代表进行交流就是你管理和经营商和业主进行交流，可以定期的交流达到互相监督的机制，我们想双赢，要达到这个目的，为了把这个事情做好，包括你未来公司要上市也好怎么样也好，我觉得互相交流有这样一个必要。

　　第二点，因为现在商业我所知道的，北京这些大商业，前边不远的，金源时代购物中心，北京要建四个这样的大商场，现在看整个市场运营要有一个大的培养过程，大概是三至五年的时间，但是现在搞商业都是赔钱的，所以你经营商就要有一个拳头产品，或者表现业主的意念，我们现在就是把自己的情况全都摆脱给你，所以你一定要从严把关，包括各个方面，一定要有自己的品牌，不管是中国的还是国外的，最有特点的东西，这样才会吸引很多顾客，吸引很多的人，刚才那位小姐讲了一下，我同意前一位女士讲的意见，我们一个是要进行交流，一个是要从严把关，咱们之间有一个交流，互相把关。

　　王海：这位朋友讲得很好，您刚才讲的两点是我们一直在考虑的，一个是业主方和管理者的交流，其实我认为很多的纠纷和问题就是不沟通造成的，包括我们经常看报纸看到什么地方业主和开发商闹腾事了，什么地方业主和开发商打起来，什么原因？是其中一方放弃了沟通采取别的方式，所以这里面沟通是最重要的，在一个公司也是这样，沟通的主体是什么呢？是人，这里面就是到底操作者、管理者有没有沟通的意识，有没有很好的态度进行沟通，同样经营公司也是这样，如果董事会，我本身也是董事会成员，但是我也是执行董事，如果我们董事会其他董事对我都很不放心，每一件事情都是今天这个人说一下，明天那个人说一下，那我作为执行董事我就很挠头，反过头来没有董事会，没有监督机制，那也肯定有问题，所以我同意您的观点，沟通是最重要的。

　　我们已经准备在明年三月份拆到这个售楼处，搬到我们做的项目里面去，其中我们特别考虑的一点就是人性化的区域，就是我们租户中心和业主中心，一定要有展示有酒吧，有沟通的场所，我们认为我们的业主真是藏龙卧虎，提的问题都是非常专业的，这些都会提醒我们不断地提高，我们也会在最近给我们的业主有不断的反馈，我们会有小的直投的信息，一开始我们可能不会定期，但是我们会逐步逐步做到定期，这是与投资者关系的问题，包括我们在香港上市完了之后也面临一个投资者关系问题，您提到的成立业主委员会的问题，国家是有明确规定的，这个是要按合法的程序成立，这个我们都非常欢迎，但是最本质的还是沟通，如果我们业主委员会只是业主的代表们，我们要充分做好与所有业主沟通，我们通过定期举行会议，我相信这些机制都会逐步建立起来的。

　　第二个，您提到的把关要严，这个恰恰是我们一直努力在做的事情，这一点您可以跟我们的关联单位，包括我们的各方面公司去了解，我们是确实在尽心尽力地把我们的各方面做得精益求精，这样的研究方案，我们总共做了很长时间，每一部分都是我自己去看，我们碰了很多会议，连一块小的区域的灯住怎么放，我们都要想，会不会影响我们的商业气氛，会不会形成很好的人流聚集、享受的区域，这些我们都会仔细去看，从细节上我们都会仔细把关，所以我想我们的成果会检验我们所做的事儿，您会看到我们将来不管是建筑的成果还是招商的成果，当然我们还会定期地与我们的承租人进行沟通，我们会汇报给大家，包括我们会在销售系统上一套 CRM 的体系，这也是在北京房地产比较少的体系，上完之后我们会与我们的客户有更多的回访和沟通，我们会使我们的客户第一天到我们项目来，会有一个跟踪号，这个号会一直伴随您对您的每一步的进展都有一个跟随的流程。这一部分我们会不断加强的，也欢迎大家来参与我们的流程。

　　主持人：因为我们时间有限，我们现在有请嘉宾提出最后一个问题。

　　提问者：王总您好，我现在已经是你们这个公寓的业主了，也很希望成为你们商户的业主，但是总有一些犹豫，有一些疑虑，主要就是在于中关村是一个高新产业的商圈，不是经营服装啊这种小商品的这么一个商圈，那么在这种高科技的商圈里面，我们去经营这些东西，您觉得成功性有多大？这是疑虑的问题。

　　第二点，您觉得要 7 、 9 、 11 的回报，我们的回报是钱给了开发商，回报是管理商来给，但是如果挣不到这个钱他如何给呢？

　　王海：我来回答一下您的问题，我先回答您的第二个问题。

　　我们在管理公约里面很清楚，从财务处理上，钱是从经营公司给的，但是有一个条款就是开发商承担全部的担保责任的，就是关联和担保责任的，这是百分之百的保障，另外我们前三年是 30 %设定的比例，另外还有 60 %的物业是在租用的，这部分的租金本身就平衡了如果存在风险，那前面 35 %完不成的质量，所以我们还有 65 %来平衡收益，这里面还有地产商的百分之百的关联责任，还有我们现在签的保底租金的概念也是完全可以满足我们的回报的，我们是有严格的控制的，从实际情况看我们的销售和我们的价格来比来看，我们最近的价格定制还是比较理性的，我们基本上保底已经超出了回报的概念了，像我们签的合同都是十年，保底已经超过了，还不讲流程的部分。

　　第二点，就是您提的第一个问题。就是商圈的问题，这个问题我为什么没有太记清楚呢？因为我觉得这个问题我们早就解决了，就没有把它作为一个大问题，当然您提出来我觉得很好。中关村我们做过很深入的调查，中关村恰恰就缺这种解决综合需求的，刚才这位小姐也提到了，我们不是光卖服装，我们是一个目的地，这里有综合的需求，你比如你现在去双安，你看到满眼都是服装，你中午吃个饭只有一个大食代，如果你吃完了饭想找个地方看电影，你还要找地方，你要再休闲一下还要再找，但是我们这里是一站式的，服装只是一小部分，我们更多地有餐饮，有地下的快餐部分还有地上部分的慢餐，这是一个综合的需求，都在这里得到满足，时尚我们还把它细分，地下部分可能我们以靠近地铁口有一些走量的品牌，就是说它单品价格比较低，比如班尼路这样的品牌，在一层是非常注意形象的国际一线的品牌，二层是国内的品牌，三层是港台的品牌，这是有非常细的划分的，作为中关村来讲我们认为恰恰是缺乏这样一种满足最和需求的，将来中关村会是西边的 CBD ， CBD 就是一个综合的商务中心，这里面它应该是有商业、有办公，有各种各样的设施，如果说现在它缺乏这样的设施它就是不正常的，肯定会被填补，我觉得中关村的消费能够非常强，经常有时候中关村的人跑到东边消费，为什么？就是因为这边没有，为什么这边没有？是系统造成的，是政府要一级开发，是一次性的把两平方公里都变成用地了，他会有短期的匮乏，但是有时候退一步是为了把剑刺得更有力，所以我觉得这样做也是为了以后把这个事情做得更好，可能短期讲不像东边短期的一个项目一个项目的合作，短期的可能快一点，但是现在我们看到很多跨国公司都要回流的中关村，很多消费需求在这边也在不断增加，所以从前景来讲，既然它是一个 CBD 肯定会有这样的需求，而且这样的需求肯定丝毫不比东边弱。

　　我觉得您提的这个问题我们是在定位的一开始阶段就已经解决掉这个问题了。

　　提问者：实在不好意思，我再占用您最后一点时间，您看我现在这么理解可以不可以？前三年是七、九、十一，这是固定的，对我们来理解就是一种金融产品，把钱放在这儿，因为我们没有经营权，将来的回扣权也是您的，对于我们理解啊，前三年是七、九、十一，第三年以后如果不好大家都不好，再重新换再重新改版是大家都面临的情况，如果好您是 38 %、 48 %也好，我们还拿 8 %对吗？

　　王海：这么理解不对，我们公约上有规定，第一点我们不是各家自扫们前雪，前三年我们是卖物业，但是有一个金融保障，这是一个金融保障，三年之后，我们刚才讲清楚了，就是我们商业经营公司和物业管理公司是一样的，我们收取的、获得的是我经营管理的酬金，比如三年之后我们提供一个方案是 1.5 个月，就是一年中的 1.5 个月的经营管理收益，比如 8 %还是 5 %，我们可以谈一个比例，这个比例绝对是经营收入中比较小的一部分，也就是说经营管公司帐面很清晰的，我作为大业主我持有了华纳影院，华纳影院的收益在帐面上是非常清楚的，他交给经营管理公司的收入是非常清楚的，我们留下来的是对 city mall 比较重头的部分，这些经营管理收益是非常清楚的，那其他部分除去我收取这个铺位的管理费用之外剩下的就是你的，是这个概念。实际上对您的铺位我收取的是我经营管理的费用，这个酬金是固定的，是这个流水的一个比例或者租金中的一个比例，这一点我可能没有解释清楚。

　　所以这里面不是三年后我拿 3 %您拿 9 %，这是不可能的，因为我持有的铺位是非常清晰的，而且通过 POS 系统这是非常清晰的，我作为大业主我只能拿走我的收益。这个本质上取决于大家对一个经营管理如何取酬，这是过去经营管理市场的不规范造成的，过去是说的承包的情况，你这个小区物业管理承包三块钱，你也别管了，那他就会换灯泡不买最贵，他省钱，反正他承包了，这个不是专业经营管理公司的思路，除非是不负责的承包商，他承包之后交给大开发商分成，我承包多少然后取多少收益，这是原来确实有的情况，但是现在这个规则本身是不对的，这是一个专业经营管理公司基本的法则问题。

　　陈卫霖：大家好，我们是提供一个最公平的管理方式，所有业主交的费用里面除了日常开支外我们按照固定的比例提取你们的管理酬金，管理公司在这个项目里面能够汲取的利润只有管理酬金其他费用有盈余的费用以及每一年度的酬金，没半年我们会公开我们的帐目，让业主放心。

　　刚才业主说得很好，沟通很重要，在业主委员会没有成立之前我们有很多沟通渠道，包括我们的关系小组也好，是业主委员会的前身，我们可以先组成一个业主比较关注的一个物业管理方面的，我们可以有一些定期的会议，通过其他的沟通方式，都是很重要的。

　　王海：这里还想补充一点就是我们作为经营管理公司，我的目的实际上就是使得我们总体的物业能够很好的经营下去，使得业主、投资人有很好的收益，这里面的目的不是赚取么高额的承包回报，经营管理是做经营管理的收益，其他帐面上的收益都是要公开审计的，这里面还牵扯到地产公司的收益，我是想做地产商，我需要一笔资金回流，这部分是地产商已经赚够的部分，是专业地产商要赚的钱，这个物业流在这里设定经营公司是为了服务的概念，是一个服务的公司，是收取酬金，而不是去承包，当一个行业，你像物业管理这种行业不规范的时候，这种承包可能给很多的业主留下了一个错觉，就是物业管理甚至还是一块肥肉，其实一个物业管理是要逐步打造自己的品牌，像侨乐物业公司给我印象很深，它只是做服务的，他其他的帐目都是公开的。

　　提问者：第一个问题，我们商业二层与三层的定价差异性比较大，在定价方面是什么原则？另外一个问题就是三年以后，我们是针对每一个个别的一个铺位收取相应资金还是整体的一个计算？第三个问题就是我们新中关的项目有没有资金链断裂的问题？

　　王海：我回答一下你这三个问题，问得很好。

　　第一个问题，我们现在的目标定价是根据我们目标租金返还的，所以二、三层的租金有一定差异，所以二层返算回来的价格就是这样的，这个价格就是这样的，我们要有一定的风险系数，能够保证我们的回报，甚至有一定的差额，就是我们根据招租的目标来返算的这个定价，这是租金的价差造成的。

　　第二个就是您提到的三年后的管理问题，我刚才解释了，专业管理公司的做法就是收取您流水的比例，流水的比例就是说这个铺面将来做出多少流水，比如我们现在和将来租赁外部的代理情况就是这样，取得的实际租金我们设定一定比例，比如我们谈到的 1.5 个月，你租到多少，签了租金制度，平均的月租金×0.15 ，就是这个收益，是对于每个铺位来讲就是扣掉你这个铺位的比例，你买不同的铺位租金不同售价也不同，我举例，比如每年 1.5 个月，我们自己还有一些成本要扣除，比如我们按 1.5 个月一年，我们拿来作为经营管理公司的费用，剩下的是这个铺位留下来的收益，这个都是清清楚楚在审计报告里面写清楚的，就是你选铺的因为每个铺位单价不同，将来这个铺位产生多少收益你要根据您的眼光去考虑，我们现在是返过来算。

　　我们这样的 MALL 要保证百分之百租出去的，而且我们有规定，超过两天租户没营业我们是有很重的惩罚的，我们不可能让任何一个铺位不营业的，我们的规定非常复杂的。您的担心我很理解，我们现在定价的时候就是按照它预计可以取得的租金回过头来的定价的，是根据每个铺位的预计租金定价，所以你看到价钱不一样。这是第二个问题。这是规则非常清晰的。

　　您的第三个问题，新中关的资金链的问题，这个情况是这样的，为什么刚才我们提到 6 月 31 日要给大家一个惊喜，我们把一次性付款的客户把回报拿出来，现在是这样的，我们这个项目所有的资金都安排好了，并没有什么资金链的问题，但是我们地产公司也要继续去拿土地储备，如果我不拿土地储备，我地产公司 60 个人，下个月我卖完了我们各个部门干什么？我们企业有没有长久发展呢？我们现在有一个前期部门，我们每天都在看土地，我们地是挂牌卖的，我们现在天天都在研究挂牌土地，我们要做新项目，所以我们就要快速回流现有的项目，而且从现在的经营形势讲我们越早拿土地我们越有利，所以我们需要相当的资金回流，我们现在上市的恰恰是我们的高科技项目，我们集团的上市时间表是在 5 月份，在这之前我们英国的一个资金是我们的战略投资人，他也投资了 2 千万美金，我们地产公司不能拿这些钱去卖地，我们都要有公告，我们这些钱是要专项投资到高科技项目里面，所以我们地产公司相对比较，这个问题确实是有一个资金链的问题，我是在 SASA 之前拿的地， 2003 年的 5 月 1 日付了几千万的预付款，那时候恰恰是非典最严重的时候，因为我们看好了这片土地，我们没有问题，我们既然安排了这个投资额度我们就要坚定地投资下去。

　　但是我们为什么又说我是有一个资金链呢？因为我是做地产的，我要把这个资金回流过来，我不能十个亿的投资，或者八、九个亿的投资压在这里，每年可能会有很好的收益，但是我十年可能才会收到很好的收益，但是这是不可能的。作为地产我要回流现金，拿更多的土地资源，占有市场，而且我们定下来的一些策略，你要做什么项目，我觉得今天来的客户都是我们的宝贵资源，是我们要储备的资源，我们一方面要储备土地资源，我们要储备我们的海湾地产的客户资源，来做新的项目，因为我们要更好的生存，我们还是看好中国的地产市场嘛，我们还是认为它有很大的机会，所以我们就是希望在这里面长期做，我们确实是这些经营的思想要和我们的客户沟通清楚的，我想这个可以解释清楚。

　　提问者：还有一个问题，就是说如果您说的费用因为现在是保底租金加倒扣的部分，这样造成您的每个月是不一样的。

　　王海：我们是按季来与租户核算的。

　　提问者：我的问题是比如一个月或一个半月抽取一定费用的时候这个费用实际上是不固定的。

　　王海：前三年是固定的，我们租约很复杂的，这是很专业的领域，所以我们才要求我们的投资人交给我们去打理，我们会打理好这些品牌，使得我们更有竞争力，比如万科，它有自己的很好的物业，但是它就不指着他的物业来赚钱，就是因为万科物业就是一个服务公司，不徒他有承包经营，正因为这样万科地产有自己的专业经营者。我们对租户的罚责非常重，如果他做假帐，会有很重的惩罚，我们要管理的就是人或钱，管理这个商场的人或钱，就像陈总的物业管理是花、草、树、木，我们管理的就是人或钱，这样会确保我商场里所有经营商家必须合规，你去一个商场是非常规范的，品质、着装是非常到位的，如果不到位我们就要处罚商家，另外我们还有一些罚责，比如专业的国家质量监理机构，货我们也会有管理，钱我们会用我们的 POS 系统进行监控，所有的交易都要通过我们的 POS 系统交易，这样使我们的人或钱都受到监控。

　　另外我们还要有一个商场的俱乐部，所以我们研究下来商场的经营没有高科技，就是有很细致的预先的考虑，并有效的整合专业的外部资源，来为我所用，来使它作为最佳的状态，这里没有高科技，但是确实是一个需要考虑因素非常多的。包括我们的商场的标识，我会请一家境外的机构专门设计我们的标识，很多项目不做这个，包括园林的、别墅的，没有供电项目，很多开发商不做，觉得没有必要做，觉得园林没必要做，我们认为不是这样，我们这里面有很多细致的工作，我愿意花这个钱，我愿意去花相当多的钱去做这个事情，但是我可能不会去花那么多的钱去炒作，比如说去打那么多的广告，但是我们也要做一定量的推广，但是对于将来的经营我们有一个推广预算，我们要花好它。所以是这样的问题。谢谢大家的提问。

　　主持人：感谢大家踊跃参加我们的活动，你们是新中关最宝贵的财富，也感谢我们新中关的王总给大家的解释。谢谢。