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公开土地一级市场 8·31后难阻开发商合谋拿地

http://house.sina.com.cn 2005年02月04日11:35 新京报
  “8.31”土地大限之后,一改以前协议出让暗箱操作的可能,所有的经营性土地都以招拍挂方式公开交易。从去年9月1日至今,北京已有近30块土地成交,业界对此纷纷叫好。

  但记者在调查采访时发现,大部分开发商有“提前操作”的可能。如提前半年从某些渠道获悉将出让地块的情况,提前调研;或多或少地参与了竞得地块的前期开发。更有甚者,有个别已完成前期开发的公司,有意将后期用地上的拆迁工作留下“尾巴”,欲阻止“黑马”;而个别钟情于某地块房地产开发的一级开发商,也图谋以高价的前期补偿费用吓退竞争者。

  黑榜 1

  留“尾巴”挖“大洞”防黑马

  地块:尚未入市交易的某项目二期用地及四环边上某地块

  手段:前期开发商二期用地拆迁不完全,令担心拆迁影响开发进度的开发商放弃竞争;一级开发商抬高前期补偿费,欲阻止对手出现。

  目前正在京西开发某项目的一位开发商告诉记者,项目一期的销售很快结束,现在正着手二期用地(没有通过“8.31”大限的地块)进入土地市场进行公开交易事宜。这位人士向记者透露,由于二期用地牵扯到几百户居民的拆迁问题,开发单位不打算等待拆迁完毕后再上市。“我们就是要给自己留一手,这样是为了避免有哪个开发商和我们竞争这块地。现在二期用地上留下一部分还没有拆迁,不少开发商最怕的就是拆迁工作,他们往往担心拆迁影响开发进度,很大程度上会放弃与我们的竞争。

  与京西这位开发商有相似情形的是在四环沿线附近一块不久后将进入交易中心交易的地块。负责该地块一级开发的开发单位负责人表示,希望能拿下进行继续开发。“我们也做好了充分的准备。比如在前期开发补偿费用部分,我们有意提高其费用。“该人士这样说。他分析,公司当初是因为看好这块地的开发前景而揽下一级开发工程,但一旦公开上市时半路杀出一匹黑马,强硬地与他们竞争的话,”那么高的前期补偿也让他够呛了。而且万一拿不下来,也多少能谋利。“

  黑榜 2

  放风声说人情劝弃权

  成交地块:京东某一块土地

  窍门:提前接触土地一级开发方,使地块的上市条件与之吻合;争取可能出现的竞争对手放弃竞争,目前业内有此默认的“潜规则”。

  北京东部的一位不愿透露姓名的开发商告诉记者,当初为了拿到京东的那块地,他们提前接触土地一级开发方,尽量多地了解地块的信息,并做对方的工作,使该块土地的上市条件与自身尽量多地吻合。

  “除此以外,我们还有意在业内放出风声,表达我们对那块地志在必得的信心。同时,还马不停蹄地在私下里做其他开发商的工作,争取对方承诺不与我们竞争。”这位人士说,“我一般会告诉对方,这块先让我来做,以后有他们看好的地块,我也不会去竞争。说实在的,大家很多时候还是默认这种‘潜规则’的。”

  最后,这位开发商如愿以偿地以底价拿下了目标地块。

  红榜 1

  介入一级开发首创先发制人

  地块:西二旗居住区二期用地

  手段:全面、深入掌握地块情况,“死磕”任志强和富力地产,经过118轮竞价高出起始价2亿多元,预算内从容拿下该地。

  “8.31”土地大限后,首创集团以20多亿元拿下了海淀区西二旗居住区二期用地和朝阳区朝阳路十里堡1号、2号的住宅及配套用地。其实首创取得这两块土地主要还是凭其强大的资金实力,在公开的竞价场上击败对手。尤其是西二旗地块,经过118轮竞价而被首创集团旗下的北京归谷园有限责任公司收入囊中。

  2月2日,首创集团总裁刘晓光接受本报记者采访时表示,事实上,首创已在前期就介入西二旗居住区二期用地的土地一级开发,自然心里有底。另外,在拿这块地之前,首创做了充分的准备,做好预算。因此,首创能“磕”下资本“老狐狸”任志强和后起之秀的富力地产。

  记者回忆起当时的竞价现场,整个过程中,任志强的脸色一直是铁青的,而富力地产负责人的态度则是从一开始的来势凶猛到最后的失落,首创这边则更多的是泰然处之。刘晓光说:“我们不打无准备之仗,前期介入早,准备工作充足,这是一般开发商所不能比的。”

  最后,首创是以117500万元竞得的,比起始价的94004.74万元高出两亿多元。刘晓光还告诉记者,这个价格是在他们的预算范围之内的,因此在拿地时很从容。目前该地块后续工作进展顺利,现在正处于规划定位之中,预计很快就可以启动。

  此外,对于十里堡1号、2号住宅及配套用地,刘晓光介绍说,在去年初,首创就已获知该地块将在半年多后入市公开交易。为此,首创马上组织相关专业人员对其进行市场调研,发现比较适合首创,决心拿下该地。在去年9月28日竞价现场的一位开发商表示,在不到一个月时间内决策一块价格达92270.712万元的地块,没有提前的调研是没有勇气拿下的。

  红榜 2

  当代集团盯西三旗地块已多年

  地块:清河库居住、行政办公用地

  优势:已在西三旗开发有项目,熟悉区域市场;目的:规模开发,扩大品牌影响力。

  用“近水楼台先得月”来形容当代置业集团成功拿下位于海淀区西三旗安宁庄的清河库居住、行政办公用地再恰当不过了。去年12月20日,该集团在没有竞争对手的情况下,以42699.1万元(底价)的价格成交。

  2月2日,出差到外地的当代集团总裁张雷接受记者采访时表示,不便透露太多的拿地信息。但他承认,这块地紧邻当代集团此前开发的当代城市家园,对地块情况及区域市场的了解优于其他开发商。

  此前当代置业集团总经理韩凤国称,该集团已在西三旗区域积累了很多客户资源,对其发展方向、土地及房屋价格、细分客户需求等都已经有比较成熟的认识,而拿到手的地块,当代集团已经盯了好几年,志在必得,因为当代要在西三旗成规模地开发,扩大品牌影响力。

  现象剖析

  部分前期开发商“搅局”

  影响潜在买家,任志强称,土地补偿费评估及土地成本的基础确定存在不公正

  北京全橙地产增值服务(中国)有限公司首席合伙人朱凌波透露,入市招拍挂的地块中,有70%左右的地块早就有开发商介入,有些地块甚至出现诸如有意拿地的开发商和前期“地主”有书面协议的情形。

  朱凌波分析,目前的招拍挂之所以出现时间上、价格上的“可操作空间”,是因为一些开发商在“8.31”大限之前甚至更早前就或多或少已介入地块的前期工作,因此即使在8.31后必须进入土地公开市场交易,都多少有这些开发商的影子在搅扰,影响地块的潜在买主群体。

  北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克也表示,在土地公开交易的初期阶段,开发商介入成份比较多的“混乱时期”至少需要经历近一年之久,特别是在8.31之前已有前期运作的地块,多数都早就有二级开发商介入,等这些土地完全被市场消化干净后,北京市土地市场才进入真正的公开交易阶段。

  北京市华远地产股份有限公司总裁任志强一针见血地表示,目前国内几乎所有的城市都没有或无法提供公开的全年度的市场化土地供给的信息,包括实行招拍挂时间最早的深圳市以及招拍挂实行较好的杭州等其他城市。无法预知供给总量与分期分量信息的市场一定不是公开、公平与公正的市场。

  任志强还分析说,目前几乎所有的土地补偿费评估和土地成本的基础确定、评估过程都是不公开的。“那么,受利益驱动,一些地块的评估结果就有可能不公正。几乎所有的挂牌地块都存在原土地方要求高评,而土地管理部门低评的问题,评的结果越低,竞买的价格越高,政府的收益越多。”任志强这样说。

  业界建议

  公开土块供应计划及地块详情

  张民耕(北京银信投资有限公司董事长):

  在公开市场中开发商拿地背后的举动多少说明现在北京的土地供应量较少,有意拿地的开发商不得不动动脑筋想一些“出路”。

  希望相关部门在供应土地时做到公开、透明。比如,在年初公布这一年里将有多少土块放量?分别有哪些地块,分布在哪里,用地性质如何,价格如何等详细信息。甚至是有每月入市地块预报。使开发商心里有底。

  入市土地最好能七通一平

  刘晓光(首创集团总裁):

  建议政府今后土地公开交易时要充分提供土地相关信息,最好能提前半年左右,让拿地的开发商有一个准备;今后入市的地块最好做到七通一平,开发商拿地后可以开工;要建立一个全方位的土地交易信息发布平台,包括网络平台和传统新闻媒体平台,发布的信息应该包括土地供求、市场咨询等方面的信息,使交易双方可以在任何时间、任何地点获取市场信息。

  大腕直言

  要公开土地一级开发市场

  任志强分析认为,现有由土地储备中心进行土地开发的方式和开发商直接征地开发建设的方式都存在着一定的不合理性和不规范的隐患。这既不利于解决成本控制与效率之间的矛盾,也无法回避不同主体利益冲突之间的矛盾,也谈不上合理控制土地成本以增加城市竞争优势,无法利用正常的土地价格形成调节机制,对市场进行调整,很明显,只有建立公开的土地一级开发市场才能有效解决上述存在问题。

  他还指出,公开的土地一级开发市场是必要的,并且可达到规范市场、信息透明和阳光操作,有利于政府通过土地供给对市场进行调控,回避现行政策中的不利因素,改善市场的预期,解除现在市场上存在的争议和担心。

  政府表态

  今年将有新举措

  目前,开发商可以从市土地整理储备中心获得宗地的起始价、开发补偿协议、土地出让合同、规划意见书等信息。一位拿过地的开发商说,如果求地一方还需要其他信息,相关主管部门会出面,介绍求地一方和土地一级开发商进行面谈,从而了解更多信息。但不少开发商非常重视的调研报告却无从获悉。

  今后,宗地的信息公开及入市时间安排等是否会有一些新举措?2月2日,市国土局土地储备中心主任史贤英表示,目前北京市土地公开交易市场表现良好,相关的法律法规都在不断完善之中。“今年肯定会有一些新举措,但目前还不便透露。”

  史贤英还透露,目前有一些地块正处于审核阶段,最近将要入市。(吴海花/文)


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