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大船的尴尬

http://bj.house.sina.com.cn 2008年10月13日14:04 经济观察报·蓝筹地产

　　周亚玲/文

　　北京房价降价中最有噱头的，莫过于十一期间，南城大盘万年花城 (论坛相册户型样板间视频1 视频2 视频3)传出有4.6折的商品房。同时，北京的很多大盘都传出了打折的消息，而且折扣力度要远远高于前个阶段。大盘在房市中的象征意义即，在各个板块中扮演着股指一般的角色。在没有丝毫转暖迹象的市场，一艘艘大船陷入泥泞的尴尬境地。

　　将稳健和对土地的责任当作地产运营中的核心基因，而不再是简单的 “机会主义”和庸俗的“纯实用主义”路线，或许是大船应把紧的航向。

　　一手房被逼迫向二手房价格靠拢

　　记者联系了万年花城开发商市场部的刘，她告诉记者，这个4.6折只是十一之前就卖给了开发商合作者的一套房子而已。但万年花城十一期间确实有特价活动。80套特价房，每平方米1.45万元均价上有7.3-8.6折的优惠。该公司人士向记者讲述，十一期间还只是预定。目前有300多位来访的客户，市场的反应还是比较热烈的，但这80套房子能否在这次活动中消化掉，他们也不敢肯定。

　　记者同时了解到，特价房和万年花城的二手房价格也相差无几。目前万年花城1期、2期、3期的价格都在每平方米1.15万-1.2万元左右，另外税费也高于一手楼盘。

　　万年花城也坦率地认为，他们的这次折扣确实要考虑到目前小区里二手房的价格。

　　很快，论坛里就讨论开了，大家不知道什么样的价格才是开发商的底线。有网友通过以往的一些新闻报道和万年项目的宣传中的“蛛丝马迹”，计算出万年花城房子的平均成本估计在每平方米4000元以下。一期开盘价格是每平方米4200元，也正好成为了网友揣测的佐证。但开发商对这种成本的揣测表示不能认可，因为后面几期的成本要高很多，“毕竟房价上去了，顾客的要求也是在提高。”有地产人士认为，当年4000多元的开盘价，在那个位置，基本是个保本的行为。但后期，该楼盘的提价幅度远远超过了这位人士的预期。有位万年花城公司的员工向记者透露，“年初定价时，我们都以为市场还是像过去几年那么一如既往地好。觉得到14500的价格，没什么问题。但谁知道市场变化得那么快！”显然，行业人士看走眼的概率不比外行低。

　　不仅是万年花城，很多小区的新盘和二手房的价格差距都在迅速缩小。石景山的大盘远洋山水 (论坛相册户型样板间视频)特价房的价格和该小区二手房的价格差距也是非常之小。

　　另有消息人士透露，3个月前，龙湖在海淀的项目唐宁ONE (论坛相册样板间)计划定价是每平方米4万元。而现在受市场影响，预销售报出的价格以2.1万到3万单价为主。该人士认为，龙湖的定价充分考虑到一墙之隔的华清嘉园 (论坛户型)目前的市场价格。华清嘉园作为该区域首屈一指的成熟社区，二手市场上的交易，目前没有一套超过每平方米2.5万元的价格。该人士认为，如外部环境继续支持 (房价)，华清嘉园的楼盘继续疯涨，出现了3万的单价，龙湖定价又会是另外的模样。

　　什么样叫重灾区

　　“如果是小盘，市场没有急转直下之前，赶紧卖掉也不难。而大盘则不然，卖了几十万平方米，而正好有几十万平方米被现在的市场环境掐住了，那真的就很难办。”地产界资深人士季满如说，“我认为，越是大盘，定价越应该谨慎。2006年以来，市场过于火爆，远洋山水、万象新天 (论坛相册户型样板间实景看房视频1 视频2) (论坛相册户型样板间实景看房视频1 视频2)这些楼盘涨了三倍还不止。开发商的定价策略不够稳健。目前市场上又没有什么回暖的迹象，除了深度折扣，别无他法。”

　　他同时认为，按照10多年的房地产经验看，每年涨8%-10%是比较合理的。但他对北京这几个大盘没有过多的担心，“由于是成熟开发商运作，位置不错，配套也齐全，降价也能卖掉，但受到冲击最明显的是燕郊的大盘。”

　　“每个大盘都是叫什么城，一点配套都没有。北京人去住，除了睡觉，没有他用。如果通州的房价每平方米降到6000元、7000元，谁还会考虑买燕郊的房子？”记者也曾到燕郊探过盘，大部分小区都没有学校，也没有大超市，居民普遍认为，生活并不方便。“这类楼盘，市场环境好的时候，跟着疯涨。他们不明白卖得好只是因为市场好，但市场一波动，就没有多少抵御的能力了。”季满如认为。燕郊的楼盘从5000多元/平方米直接降到3000多元，甚至有2000多元的价格出现，无疑是这次地产风暴中的重灾区。

　　何谓成功之道？

　　在一手和二手楼盘普遍陷入价格大战之时，北京有个大盘的居民对楼盘的价格却没有多少担心。西边300万平方米的大盘世纪城时至今日，二手交易都是比较活跃的,成交的价格一直还是保持平稳的状态。

　　对大盘的定价机制，记者询问了几位地产公司的市场总监，他们都表示，开始低开，逐渐提高每一期的楼盘品质，价格逐渐加码。但从过去几年的市场情况看，大部分楼盘不过是“随行就市”而已。但世纪城走得完全是另外的路线。

　　“它在3年多的时间里，一直保持6000-7000元/平方米的价格,同时配套了一个68万平方米的巨大商业。虽然我认为它的做法有点保守，但无疑它是非常成功的。”虽然世纪城已经不在北京做项目了，但回忆起这个超级大盘，季满如赞誉之情还是溢于言表。

　　“它施工是用自己的施工队，控制成本，卖楼卖得非常快，获得高速的现金流，然后用这些钱发展巨大的商业。我们估算它当年怎么都有几十亿的进项。按照33%的所得税率，光是税都要交10亿左右，盖上一个那么大的商业，可以合理地少交很多税。当时这个商业在很多人看来，生意不景气，但随着时间的推移，它在不断增值。随着经营的改善，人气也逐渐兴旺。而这种商业综合体、酒店又是银行最喜欢的抵押物，一旦市场有波动，这类融资比其他方式要容易。本身也可以做资产包上市，就是一个巨大的融资平台。从公司的资金平衡角度讲，它的做法非常成功。”季满如说，“它有人大附小，有巨大的购物中心，这些配套无疑成了保值的利器。对于小区居民，也是有利的。”

　　另有资深的地产投资客认为：“北京的相当一部分楼盘都是职业经理人搞些噱头。没有一个人能像世纪城的黄如论那样抓住商业的本质，抓住地产的本质。房子是盖得很简单，没有复杂的外观，整齐划一，但市场检验了，它成功就是成功了。我一般都只关注这种位置好、价格公道的实在的房子。”

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