“北京房地产市场目前的大多数创新是概念创新，而不是观念上的创新。”今典集团董事长张宝全是这样看待房地产市场创新的，他认为，概念创新是垃圾，观念创新才是真正意义的创新。那么，如何理解观念创新和概念创新呢？

　　张宝全认为，观念是人类发展的思想，是永远不死的，一个观念能够在不同的时间、时期内产生不同的概念，观念是文化的哲学，是人对自然的看法，而概念是表象的、流通的 、时尚的，同时也就是“虚伪的”，在房地产领域，建筑与人类的发展一样是新陈代谢，作为发展商在做项目的过程中，如果要想创新的话，就要在空间的灵性、多边性上来满足观念的需要。因此，他认为，对观念的关注是创新的源泉，是具象的，是看不见、摸不着的，是一种境界，而概念是看得见的，同时也就是短命的。

　　张宝全说，从房地产产业的角度而言，发展商要经历生产产品和经营产品的过程，而目前的市场是割裂的，因此在创新上就是割裂的，例如目前市场什么“主义”、“革命”、“时代”的概念吸引购买者，发展商就蜂拥而上，根本不考虑市场和购买者的感受，因此这些发展商只注意了市场而忽略了产品与它所需求的客户的对应。他认为，市场的要求是最直接的需求，因此市场的本身是一成不变的，而产品的创新才是市场的支撑点。既然产品的创新是建立在市场的需求之上，那么如何才能满足这种需求呢？张宝全认为，在我国房地产业发展的初期，人们对住房只是一种需求，并没有更多的要求，随着时代的发展和进步，住宅消费逐渐成为人们日常生活中的必备消费品，那么人们就开始对住宅的价值有了追求，即对住宅的品质、环境、配套、绿化等等有了新的要求，而发展商为了迎合市场的需求，达到销售的目的，就在消费者的要求上开始了所谓的创新。北京房地产市场流行这样一句话，目前的个别项目创新是“死”，不创新更是“死”。于是，创新自然而然地成为时髦。张宝全认为，创新是要建立在产品之上，这样才能体现产品的创新，如果背离了产品价值的创新，就会被市场所抛弃。

　　张宝全认为，住宅本身是一种商品，作为发展商就要了解其本身的属性，在不同的地块要生产出不同的产品，即便生产出最好的产品，但是不会经营也是白搭，因此发展商不仅要在产品上进行创新，同时在经营上也要进行创新。如何理解经营创新呢？张宝全认为，房地产产品为商品的力量已经削弱了，这就要求发展商创造出新的性价比，性价比是消费者最简单的追求。例如北京总体房价开始回归，大户型、高总价的住宅已经成为市场少数人的产品，而绝大多数的消费者开始对住宅的低总价、小户型有了需求，这些无形之中就成为市场的主流，如果发展商还一成不变地坚持过去的认识，势必出现销售不畅的结果，那么，在住宅市场项目的运作过程中，时刻把握市场的脉搏，进行经营上的创新就会达到有效的供给。

　　张宝全简介

　　张宝全，今典集团董事长。毕业于北京电影学院导演系，中国作家协会会员、中国书法家协会会员，今日美术馆馆长，2001年中国房地产十大风云人物。

　　开发的项目有“今典花园”、“今日家园”、“空间.蒙太奇”、“苹果社区”。“今典花园”、“今日家园”、“空间.蒙太奇”分别获北京明星楼盘，创北京销售“井喷”奇迹。目前开发的CBD60万平方米的“苹果社区”又以其显著的性能价格比震动楼市，改写了CBD地区楼市房价。