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柴志坤:未来房地产行业分析及对未来的展望(图)

http://house.sina.com.cn 2005年08月06日10:41 新浪房产
柴志坤:未来房地产行业分析及对未来的展望(图)

北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤柴志坤

  “地产进化论:宏观调控下的物种选择”博鳌·21世纪房地产论坛2005年8月5日在中国海南博鳌正式拉开大幕。本次论坛将广邀中国地产界的巨头、中国金融界的才智及致力于中国地产行业的精英近500余人就最新市场语境下的中国房地产政策,解构行业发展新路径,共同推动中国房地产行业发展进行深度探讨、批判及群策群智。本次论坛还将首次启动“中国地产行业六方会谈”。新浪房产作为主办单位对本次论坛进行了全程直播。以下为北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤发言实录:

  主持人:各位领导、嘉宾、参会代表和媒体界的朋友们大家上午好!经过一天的会议我想大家一定受益匪浅吧,可能有些参会嘉宾还有一些问题不太明朗,那么今天我们重新坐下来探讨新的问题,提出新的观念。希望能碰撞出新的火花。

  北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤柴志坤:非常高兴有机会与来自全国的同行交流房地产的问题,我演讲的题目进行了调整,昨天听了一些专家和老总的发言有一些启示,今天讲的主要是我对房地产行业的分析以及对未来的展望。

  首先回顾中国房地产市场的发展情况,二、行业面临的情况,三、行业运行模式的展望。

  一、中国的房地产市场划分为三个阶段,这与天鸿集团发展是符合的,我们成立于1983年,在国内的房地产公司中是成立比较早的公司,一直到97、98年末是一个阶段,即启蒙期。1997年、1998年福利分房结束,正式的商品房建立起来。市场明显的供不应求,当时开发的产品,基本上一推出就已经卖出了70%,主要的购买力是集团购买。当时的市场经济并不发达,消费者手中的资金不多,购房还有计划经济,九十年代中期很多人购买房屋还需要指标,所以收到限制。

  二、产品的供应主要是以国有公司为主或者是一些单位的基础建设单位提供产品。

  三、土地的供应以划拨为主,北京的划拨一直持续到99年,除了外商投资项目以外,都是以划拨的形式获得土地进行开发。

  四、提高开发速度和扩大开发规模,因为这个时期没有市场的问题,要最快的将房屋建起来。

  五、市场的主体,供给的对象主要是以政府和政府为背景的公司为主。

  六、企业的生存能力

  第二阶段,98年—2001年市场的发展期

  市场的竞争非常激烈,随着房改结束,个人消费人逐渐成为市场的主体,当时在98年的时候媒体问,北京很多的住宅产品一半以上或者60%—70%都是由中央部委或者一些大的企业购买的。当时一些媒体担心,如果这些集团没有购买力,市场上是否出现大面积的滑坡,开发商也有两种意见,有的认为会,我们认为不会,实际上效果比我们预期还要好。在这个阶段,诞生了很多的明星企业和老总,地产企业是除了演艺行业外,明星最多的企业,不是大家炒作的结果,很大程度上与房地产产品的自身特点有关。

  一是公共性很强,我没有开过车,甚至有一些人没有见过汽车,但是一出生就见过住房,所以大家对住房有各自不同的理解,我们在销售中可以感觉到。

  二、产品具有很强的个性化,每个项目都是不一样的,甚至每个项目中的房屋都是不同的。所以房地产业出现了很多的明星企业和老总。

  第三阶段,土地获取的方式以协议为主。2001年—2002年南方例如深圳结束协议的时间比较早。

  第四阶段,产品尤其在一线和发达城市主要以塑造个性化和高价值为主。

  早期的时候,一个产品要做好五点,你只要做好一、二点就可以取得项目的成功,随着市场的发展,对我们的要求越来越高。

  第五阶段,除了好的政府关系还要获取土地,还要有很强的营销能力、质量控制能力、物业管理能力,这样才可以在市场上找到自己的位置。

  第六阶段,2001年至今,发展期到成熟期的过渡。也有一些发展商不同意我的观点,他们认为中国的房地产市场离成熟还比较远,我从自身行业的角度来认为还是这个阶段。

  这个阶段市场竞争更为激烈,参与的主体也开始多元化了,这是从发展期到成熟期的标志,以前主要还是开发商,我们还要搞建设单位、物业公司和设计院等等,大家都在发展,这个阶段已经出现了行业内的资源跟以前行业外的资源进行对接,市场中主体的多元化。

  第七阶段、2002年开始土地实行了招、拍、挂,行业进行了调整,参与市场的企业必须很快的成熟起来。

  第八阶段,开始上的盈利模式强力组合出高性价比的产品。

  你自己可能没有设计公司,也没有建造商,甚至没有销售队伍,但是你有能力可以讲这些资源很好的组合在一起,大家可以形成协调的组成或者一个系统,你依然可以生产出很好的产品,获得很好的利润。

  第九阶段,市场的主角变成综合实力很强的企业。

  这是我简单回顾以下以前的经历的几个阶段。

  第二部分:开发商面临的形势是怎样的?

  这个阶段有四个方面的变化:

  一、土地的供应政策有了大的调整:1、招、拍挂的价格比以前高了,成本上升了。2、土地的地价支付的周期大大缩短了,我们在一块土地上支付的时间一般在3年甚至更长,现在招、拍、挂的时间一般是一年或者半年,周期缩短了,使我们获得土地的资金门槛抬高了。3、尽管部门对我们的监管提高了,使我们的渠道变窄了,昨天一些老总也表明了他们的态度。在银行获取资金的去到提高了,开发商的压力很大。

  第三部分:新政出台后对销售市场产生了一定的影响。除上海以外,对经济发达地区和一线城市影响比较小,刚开始政策出台后我们感觉对二、三线城市影响比较大。

  第四部分:境外资本、境外开发企业大规模的进入中国的房地产市场,我们一致认为,目前作为行业内部的风险,并不是市场的风险,也不是行业内部竞争的风险,更多的是来自外部因素的影响。主要是宏观调控、货币政策的一影响以及财政政策。

  还有一部分是来自其他行业的资本,包括境外的资本开发进入房地产业的影响。

  开发商已经不能按照原来的规模去继续发展和生存。很多的老总对企业的发展模式进行了探索,有的认为应该一个项目一个项目的做好,有的认为企业在这样的环境下依然可以采取什么样的方式大规模的发展,我认为都有道理,但我认为扩大规模,不能按照原来的模式发展,肯定要变化,按照原来的模式走就要缩短规模。

  从地产的角度来说,要更多的关注行业外的政策变化,尤其是宏观调控的变化。

  有两点看法:

  我们要从行业供需中跳出来,研究政策,这样才会对我们未来发展的道路和市场的前景看的更加清楚。昨天徐教授做了很好的例子,画了一张图,我认为地产的供需关系很大的原则是外部造成的影响,地产是高价值的产品,很难区分投资性和适用性。一个行为发生的时候,随着时间的推进,心理会产生变化,但是产品具有投资价值,使人们对产品产生很大的预期,这种预期不是来自行业内而是行业外,有很多方面的影响。

  在大的系统中要看这个问题,才能力把握市场的以及行业的变化。大家如期看待周期,我认为,不认为房地产行业有周期,因为越来越多的经济学的研究告诉我们,宏观经济本身就没有周期,例如金融危机,根据现在的统计,金融危机在时间上没有规律,周期出现的阶段也没有规律,这很明显,但是房地产肯定会受到宏观经济的影响。所以很难得出房地产业具有周期,在这种形势下,我们要有清晰的判断和考虑问题的前提。

  整体来看房地产市场是越来越成熟,行业的发展越来越规范,不管是新出的政策还是行业和市场的发展方向来看,都是不容置疑的,在这种情况下,我们作为开发商来讲,可以尊重这个规律或者认识这个规律,沿着这个方向思考问题,我们的烦恼是可以避免的。

  不管宏观调控是怎样的政策,包括行业的政策不是针对一个企业,也不是针对一个行业的。在这种情况下,你在整体行业受到影响的时候,要找准自己的位置,找到未来发展的方向,因为每个人的压力并不见得比你小。在这种情况下,开发商应该更加积极面对市场的压力和变化。

  我们对未来的房地产市场的模式的看法,整体来讲,未来的房地产市场运营模式应该会出现这么一种情况,原来的三位一体的关系,会产生一些分离,房地产投资者和管理者、运营商会出现分立,目前的90%的开发商这三个角色是统一的,随着市场的规范,渐渐的出现国际化的标准。

  昨天的瑞士波士顿的老总和陈总在这方面都发表了很好的观点,我个人完全赞同,随着行业的发展以及国际接轨的速度加快,行业会出现更加系统和专业化的特征。

  在这种运营模式下有几个特点:

  一、大部分的开发商面临业务转型的问题,原来同时做三件事,未来的市场中关键要找准自己要向哪里发展。前面几位老总对这个问题都提出了一些想法,大家的思路是不一样的,大家都在寻找在未来市场中的位置,多数的开发商都会作项目的运营商,这样不会有太大的规模的问题,为什么这么说?作为开发商来说,应该认认真真的将产品做好,服务做好,这是一个方面,这是大家的职业操守的问题。

  二、地产的产品复制的难度非常大,一个产品,最终靠一个人的想法,从一开始到最后彻底的贯彻下来,才会有成功的产品,如果划分几个阶段,流水化的作业,很难保证公共性和个性非常强的产品,达到市场的要求。在这个阶段,如果要转型为房地产运营商应该踏踏实实的将项目做好,而且操作的项目个数不要太多。我们的经验告诉我们,一个操作公司做两个以上的项目,管理压力很大,密度会跟不上。这是一类转型的情况,还有一种情况,公司会转型为房地产投资公司,跟别人一起,也会转型为房地产管理公司,因为大家的优势不同,有的一些公司在金融比较强,有一些获得土地比较强,有一些公司的判断能力比较强。有一些大公司的规模会快速的成长,有一些老总讲了他们的观点,我认为有可能,但是有前提的,在相当的阶段内,项目总投资利润率会减少,一定阶段内出现规模不经济,大的系统内你要和别人合作的。在这种情况下,你项目的投资回报率心理预期要防地,我认为如果做得好的话,可以做到自有资金的回报率,项目的速度会大幅度的提高。

  三、房地产的金融机构会出现。

  四、嫁生出一些衍生的房地产行业。

  发展到一定程度后就会从朝阳产业转为夕阳产业,随着行业的不断发展,企业的优胜劣汰,行业会出现饱和,产品出现饱和,未来的房地产行业,或者企业的发展方向在哪里,我一直在研究和探讨,我自己选择了一个方向,现在很多企业家,就目前操作的房地产公司都在沿着这条路走,我们完全可以和其他的行业对接。其他的很多同行都在进行有意的尝试,我认为可以和传统的行业对接,在一个项目上可以和服装行业对接,我作这个项目(时尚港)的时候,不知道服装行业是否会和我们合作,接触后引起一个非常强烈的共鸣,他们也希望将产业的资源放在一个平台上,这是一个例子,我们还可以和食品、流通、物流、旅游等行业合作,宋成也作了尝试,这样就会出现一些新的房地产产品,他们的生命力是非常强的,这些行业已经有很多年了,还在不断的发展,如果大家对接起来,产生一些新的产品,会有很强的生命力,也就没有西洋产业。

  五、实现方式,尤其是在近期,不是自己组建一个系统,而是采取各种各样的战略合作的方式,大家共同的建立一个系统,如果从现在往前看,开发商要求最高的是资源整合能力,以后一个阶段,对我们的要求是是否可以在新的系统中找到自己的位置。所以我从开发商的角度来讲,关键是要尽快的在新的运营模式中找到自己的定位和角度,通过业务重组和股权转让找到自己的伙伴,找到自己的运营模式的转型,从总体来看,房地产行业是新兴的行业,房地产企业只有十几年都是年轻的企业,我们能够在短的时间取得业绩是因为行业高度的发展,也收到社会各界的认可和尊重,我们也保持积极进去务实创新的行业精神。我想如果大家能够更加的冷静、平和包括更多的冷静平和和开放的话,行业的发展会更加的成熟,希望各位老总能够让你的企业沿着自己的想法发展得更好,也期望明年的博螯论坛可以和大家在相聚在一起,希望明年大家可以更加的从容和自信。


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