什么是限竞房?

去年“930”楼市调控新政中,北京推出了“限房价 竞地价”的土地出让方式。

一个商品住宅地块在入市时,就已经明确限定了将来房子的销售价格。通过这种土地出让方式的商品住宅,就是“限竞房”

随后,北京在土地出让中大量使用这种方式。去年起更是在出让的住宅用地中,除了共有产权住房用地外,其他地块基本上都采用了“限房价 竞地价”方式出让。

这意味着什么?

意味着政府正在逐渐摸索完善的“限房价 竞地价”的土地出让方式,极有可能成为北京未来土地出让市场的惯例,成为固定下来的新土地出让模式。

政府为什么要采用“限房价 竞地价”的土地出让模式?

  1. “房住不炒”的大背景下,锁定未来上市房源的销售价格。价格被提前锁定了,自然不会出现房价大幅快速上涨的情况。

  2. 一定程度上是在探索土地财政的新道路。限制政府和开放商双方获取“暴利”的可能。

    中国的土地财政模式,一直被有关专家认为是推高房价的根本原因。在政府卖地,开发商买地的模式下,双方都有“房价越高越好”的潜在期待。

    而新的模式除了限制房源售价,对于开发商来说,“限地价”的方式同样锁定了房地产行业最大的成本“土地”的价格,避免以前地王频出,开发商争先抢地,“面粉贵过面包”的不合理的现象出现。这样一来,开放商的成本和利润基本都被锁定了,不同开发商之间通过为政府建设保障房数量的方式竞争会导致利润进一步减少,未来北京的开放商更像在为政府做“代建”,政府出地,开放商为政府建设保障性住房。

    对于政府来说,提前限制了土地价格,实际上是让利与民,而不是以前土地卖的越贵,政府的财政收入越高,因此放任地价上涨,背后暗喜的模式。

  3. 满足“刚需”置业的需求,降低在北京买房上车的门槛,促进社会公平。每个曾经是刚需的家庭,肯定对房价涨幅快过工资涨幅,首付总是差一些的经历刻骨铭心。新政后,“房价涨幅”严格被政府掌控,可以预期的是政府的“心理预期”是每年房价涨幅不应超过10%。政府希望通过限制房价的方式,给刚需买房上车的机会。同时未来可以通过政策倾斜,控制销售顺序,优先把房源销售给共有产权资格和无房家庭。打压炒房投机获利的渠道。

限竞房新政解读

北京市住建委今天就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。其中拟规定,如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%(价差比低于15%)时,该限房价项目将由开发商直接作为商品房,面向有购房资格的家庭销售,和当前商品房的销售完全一样。

如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%(价差比不低于15%)时,将收购转化为共有产权住房,具备共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

以一个例子来说明:

假设一个限房价项目拍地的时候规定将来销售限价为4.6万元/平米,在它办理施工许可后,进行评估的市场价格为5万元/平米,用4.6万元除以5万元,这个比值是92%,高于85%的设定比例。那么这个项目就将和商品房一样由开发商进行销售。

反之,如果某个项目拍地时的销售限价为6.5万元/平米,评估价为8万元/平米,比值约为81%,低于85%的设定比例,那么这个项目就将被收购为共有产权住房。

也就是说,如果通过评估,限竞房的购买者捡了个便宜,少付了15%的房价就买到了房子,那么政府将把这部分比例产权转化为市保障房中心代持的政府产权份额,实际买到的是“共有产权房”,而不是商品房。购房者虽然少付了钱,但是未来转让不能像商品房一样享受全部的投资回报。

新政出台后,有一些声音认为这项政策并不合理。

首先对于房地产企业来说,一些好位置的限竞房如果被转成共有产权,其价格必然较高,同样的价格,有能力支付的业主的几乎可以确定不会选共有产权。从丰台万科西华府东边北京最高共有产权43000每平的那个地块流拍这个案例就可以看出来,开发商根本没信心去接盘销售。

如果不能销售干净这样的共有产权房,开发商的生存就成问题;如果开发商的经营难以持续也不利于未来北京房地产市场的发展。

何况本来是利民出发的政策,要是发生普遍性的弃购行为,也很难解释。

政策导向:刚需不能通过购买房屋赚钱,也就是房住不炒

首先如果限竞房的价差过高,有套利空间,则政府将房屋收购转化为共有产权房。这样做的根本目的还是为了打压炒房。

严格限制了获利空间后,就只有真正只在乎房屋居住属性的刚需们会购买。

那么,到底哪些人有资格购买转化为共有产权住房的限竞房项目呢?

新政规定:收购转化的共有产权住房,具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。

申请家庭应符合北京住房限购条件且家庭成员在北京均无住房,单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。

同时,新政规定,摇号配售时,项目所在区户籍和项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭将作为优先组配售。

这条规定主要为了体现职住平衡,这意味着,非京籍家庭如果在项目所在区工作的话,这次也可以优先啦!

另外有一点,就是共有产权住房申购家庭一般购买力较弱,更有可能选择一些面积较小、总价较低的房源,而限房价项目虽然执行“9070”政策,但其中也会有一小部分面积较大的户型。

因此新政规定,具备共有产权住房资格的家庭在选购后仍有剩余房源的,市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售(没有其他限制、无房就行啦)。其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售(如果符合资格,二套也可以哦)。

改善型住宅价格仍然按照市场手段调节

新政的最后一条,140平米以上的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

这意味着政府在保障刚需的同时,是支持人们追求美好生活,置换获得更好的居住条件的需求的。

因为随着经济的发展和居民家庭收入的提高、二孩政策的放开等,确实有一定数量的家庭需要改善住房条件。

改善型住宅的价格仍将主要靠市场手段调节,也就是说未来大户型的中高端楼盘的需求会更加旺盛,价格也将得到有力的支撑。

也就是“高端有市场、中端有支持”

北京房产还能投资吗?

1.对刚需者来说,按照市场价格购买普通商品房屋,才是对你来说最公平的购房途径。

如果你不是政策倾斜的对象,只能去排队赌摇号获得购买共有产权房的几率(可能如北京车牌一样,能摇到纯靠玄学,很多人一排七八年也没摇到号)。

正如上海车牌靠竞价拍卖,北京车牌靠摇号一样,到底哪种方式更公平?其实任何一种资源的分配方式都只能相对公平,对于信奉市场规则,缺少政策有待的大部分人来说,靠价格高低来决定谁有资格购买北京住房,可能才是更公平的。

那么转化的共有产权房到底有多少呢?

从目前的初步测算看,当前北京已经拿地的限房价项目,大约只有五分之一属于价差较大的项目。因此大部分限房价项目都不会收购作为共有产权住房,而会作为商品房来销售。

从这点可以看出,限竞房转共有产权房并不是通行的方案,而只是针对其中一部分房源实现房住不炒的特殊调控手段。

按照商品房管理的限竞房仍将占据主流比例。

2.改善型住宅永远供不应求。

对于改善型客户来说,早买总比晚买好,只要家庭未来有可预见的住房改善需求,提前置换一定是划算的,因为越往后,越有更多的家庭和你竞争,而北京改善型住宅的数量是及其有限的。

到底什么算炒房?

限房价项目价格定为与市场价的价差仅仅15%的时候,就收购作为共有产权住房,这个标准对我们来说有很多启发。

“房住不炒”的真正含义,我们认为是要坚决遏制部分城市房价过快上涨,保障更多人的居住权益。

而合理的房屋购置需求,改善需求,和投资需求,都应该是合理而正当的。

正如任志强说过的“不投资哪儿来的租赁住房?”

只要还是市场经济,普通家庭根据自身家庭资产进行的合理房屋投资计划是完全不应该被阻碍的。

那么到底什么是过快上涨?每年涨多少才触及到了政府的底线?

这次的新政给我们一个标准:两年15%

限竞房土地出让时价格的确定,到正式出售历经约两年的时间。

北京政府认为,两年涨幅若超过15%,则应该认为是“炒房”获得的不当得利,应该需要严格的限制。

这也让我们对北京未来的房地产市场价格有了预判:

房屋均价年涨幅不超过8%。

当然,这是全市的平均价格,具体到某个楼盘来说,完全有可能实现年20%以上的上下波动。

如何在稳健上涨的北京楼市中获取更多的投资收益?这就要靠研究城市的中观规划建设历程和微观的交易操作。

未来的住房交易市场,需要更专业的人来指导才能避免损失,获取更可观的住房保值效果。

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