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海外基金缘何抢滩国内商业地产

http://house.sina.com.cn 2005年10月26日14:04 《北京楼市》杂志

  进入05年以来,“国际基金”落户北京成为备受市场关注的一个热点话题。摩根士丹利投资4亿将富力城的一座纳入囊中,美林注资3000万美金与银泰中心结盟,新加坡的凯德更是大手笔,用18.37亿拿下中环广场两座写字楼,并收购了北三环和望京两个华联商场,还以5个多亿取得东直门14686平方米的综合项目。而他们瞄准的项目基本都是高端的商用物业,区域也大都集中在CBD一带。

  其实,进入7月份,看好国内商业地产的海外基金比比皆是。7月8日,新加坡嘉德置地集团旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司、深圳市深国商业投资有限公司签订协议,将投资33.73亿元用于其在国内商业地产的扩张;7月23日,国际著名房地产基金管理机构盛阳地产基金与美国HOMYFUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议,由HOMYFUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理,投资方向主要是商业地产;7月25日,摩根士丹利房地产基金(MSREF)携手美国西蒙房地产集团有限公司(Simon PropertyGroup),与深国投商用置业有限公司签订了开发商业地产的合作协议。另外,据赛睿投资顾问董事长陈建明介绍,新加坡星展集团、腾飞集团和美国的凤凰地产基金也都在积极接洽中国内地的商用物业。

  人民币升值 推动海外基金“追涨”国内写字楼市场

  7月21日晚7点,央行宣布人民币升值2%,这一举措必然波及到已有大量海外热钱涌入的中国房地产市场。而据戴德梁行最新统计,今年1至3月,海外基金在国内房地产市场的投资金额已经相当于去年全年的投资量。4月以来,大手笔的收购项目仍在不断上演,最高金额的收购纪录不断被刷新。

  戴德梁行研究报告显示,今年上半年,海外地产基金加快了进驻中国的速度。其中北京已经成为海外基金的投资新热点。专家认为,目前人民币升值幅度不大,但如果人民币升值预期良好,持续升值的话,尽管中国实行外汇管制,但是热钱可以通过各种渠道进入中国资本市场。

  基金剑指写字楼市场

  陈建明介绍,除了摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、盛阳房地产基金、新加坡政府投资公司、荷兰ING、高盛旗下基金等海外基金继续在北京寻找合作对象外,一些新的海外房地产基金,如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷在北京开始有所行动。其中,盛阳房地产基金、美国雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨国房产投资基金已与北京开发商达成紧密的合作意向,远洋新干线项目和美国雷曼兄弟的合作更是进入了实质性操作阶段。

  实际上在中国楼市度过抢滩登陆时期的海外基金,在初步熟悉中国的特殊国情之后,就已开始逐步将投资做大。与过去死守

上海楼市的行为不同,北京、广州等城市的商业物业也开始被锁定进了海外基金的投资范围。同时,对于武汉、沈阳等二线城市的投资也在加大当中。海外基金在中国所迈的这第二步棋,尤其在房产新政实施的今天,又多了另外一层含义--分散投资,规避风险。而新加坡嘉德置地集团在华全资子公司凯德置地的两笔大单被看作是这种现象的最具代表性的案例。

  今年上半年,凯德置地将其在上海持有的两栋物业新茂大厦与百腾大厦分别卖给澳大利亚的麦格里和美国高盛,随即又以5.476亿元获得北京东城区一块14686平方米的综合性开发用地,并以18.37亿元收购了北京中环世贸。4月底,又在宁波斥资10亿买下了一块做住宅商用综合开发的土地。同时表示,今年在广州也将推出10万多平方米的住宅及公寓。基强联行发布的最新专项调研结果表明,从2004年9月到2005年4月,海外基金在上海和北京两地的投资总额已达100亿元人民币,几乎全部在非住宅物业范畴内运作。

  陈建明表示,只要有人民币持续升值的预期,并且城市建设长期还在发展,外资会继续看好中国的商业物业。对于这些外商来说,进来的资金是外币,除了获得稀缺的土地之外,资金本身就因

人民币汇率升值而得到很好的避险。

  海外基金对住宅价格无实质影响

  观察海外基金在今年上半年的动向,我们可以发现,海外基金早在楼市政策调整之前,就已经先后将手头本已不多的住宅项目或者涉及到住宅产品的投资收回,而将投资更为集中地投放到以写字楼和商用公寓为主的商用类物业上。其实,海外基金在做投资决策时是非常谨慎的,不是仅仅站在中国的角度,而是站在全球的角度来看宏观的经济环境,考虑稳定的投资回报率、资金的安全性、风险系数和退出机制。戴德梁行投资部董事 萧公仪认为,在全球的大环境下,中国的经济发展、成熟的国际形象和市场环境从根本上吸引了海外基金。

  仲量联行中国区董事认为,政府的政策所针对的打击对象是住宅市场中的部分炒卖现象,这些打压政策在目前看来已起到作用,但中国的经济整体运行是健康的,在这个大环境下才会有这么多的海外基金抢滩上海和北京。而陈建民更直接地表明,一系列新政都未直接针对写字楼市场,而这一市场由于其稳定的长期回报正为海外资金所青睐。萧公仪也对此表示,外资机构和海外基金进入北京房地产市场并且整栋购买物业,最根本的原因是他们看好北京房地产市场的发展,尤其是核心区的投资性物业。

  萧公仪认为,通常情况下,规模较大的海外基金所看重的是长期而稳定的收益,而并非短期性的投机冒险。由于商业物业的获益周期都比较长,因此,海外基金多数采取的是整体持有物业然后出租获益的经营方式。这也反驳了有关海外基金炒热中国

房价的观点,与写字楼市场不同,住宅市场上海外基金身影并不常见,而且多是采取参股共同开发的方式进入。对于住宅市场的价格,海外基金产生不了实质性的影响。

  小幅升值难以刺激海外热钱套利回流

  房地产服务及投资管理公司仲量联行7月发布的一项分析报告指出,北京写字楼供应量预计到2008年将成倍增长,租金也会有所变化。另外该报告认为,2005年开始,海外投资机构到北京买下整栋写字楼的现象将会在北京市场上频繁发生,大型投资机构都会做一些初步的尝试。

  而对于海外基金在北京写字楼市场的未来发展,萧公仪对年内海外基金大量进入北京写字楼市场持保留态度。萧公仪认为,海外基金的入市能优化北京的写字楼投资市场,进一步规范和提升北京写字楼的整体品质,同时会带来比较多的新的管理理念,在经济、政治稳定的情况下,海外基金的入市是利好的趋势。未来一两年内北京写字楼的供应量大,将会面临短期内租金下调的压力,同时物业的升值潜力也有所下调。但从长期来看,海外基金赌人民币升值的预期,也是目的之一,如果人民币未来大幅升值或升值预期不断形成共识,那么将获得双重利润。由此可见,资本的趋利性是海外基金投资的唯一目标。

  海外基金为何偏好中国地产市场

  陈建明认为其原因主要有两个,一是伴随中国经济迅速增长商业地产本身的利润空间;二是人民币再次升值的预期。对于基金一般看好商铺或写字楼,陈建民解释说,这是基金做的第二步考虑,如果出现问题,物业不能马上脱手,商业经营回报比较简单,而住宅太过分散,风险比较大。

  萧公仪表示主要是因为近些年中国政策比较稳定,境外投资者有了信心。如果对中国的政策没有信心的话, 再高的投资回报也吸引不到投资者, 还有就是中国房地产项目的投资机会比较多, 所以海外投资机构要寻找一个好的收益,一定会对中国感兴趣。海外投资机构对商业地产感兴趣, 并不代表他们对其他物业没有兴趣。他们主要通过对成熟物业的收购,有效地避免土地开发市场中,开发商财务和管理的不透明所形成的开发风险,只承担投资风险,满足了其低风险的前置要求。例如凯德置地收购安贞华联,就是因为安贞华联现在出租率就很高,这样回报率就有一定的保证。但萧公仪表示海外投资机构不仅仅对商业地产感兴趣,例如扬子基金就购买了远洋新干线的一栋住宅楼。海外投资机构主要寻找有长期稳定收益的房地产项目。比如说投资者也比较喜欢带有租约的写字楼,这样在今后较长一段时间会有稳定的收益, 这样可以有效的回避风险,给股民一个好的投资回报。

  对于海外基金投资预期的评判,众多观点聚焦在人民币升值上。有关专家表示,海外基金对中国地产市场的投入态度取决于两大要素———一是市场长远发展趋势,二是自我升值能力。其中,人民币升值预期,是“自我升值能力”的最大诱因。目前,外资房地产、海外基金在上海市场的开发面积不超过10%,人民币升值预期是其在针对具体项目进行尽职调查中的重要一项。而新政频频出台为市场带来的变化预期,使海外基金在中国的操作模式,从火热的住宅市场,向稳健的商业地产市场(商铺、写字楼、服务式公寓等)逐步过渡。

  中国商业地产 国外基金的“奶酪”

  中国开始加息,这意味着房地产市场将必然走进调整时期,因为高利率时期房地产行业相比金融、高科技等行业是缺乏竞争力的,而且这将意味着包括中国在内的全球房地产市场的调整。

  中国部分一线、二线城市的房地产价格体系几乎和美国部分大城市可以比高低,可见市场风险。即使从现在开始,中国一些城市的房地产市场稍做调整后,继续上涨,也必然面对未来全球房地产市场调整的压力。回头看香港房地产市场在过去10年的跌宕起伏,国内房地产投资者至少需要有谨慎的心态。

  海外基金对北京商业地产市场的影响

  陈建明觉得商业地产非常需要国外基金进来,他们的要求、水准和眼光都很高,也促使一些好的项目能出来。国外资金进来对房地产是一个良性的推动,更能加速房地产市场的成熟,泡沫更少一些。国外基金进来对于开发商来说有一定的竞争压力,但是对于房地产市场是一个好事,最大程度缩短中国房地产市场成熟的过程,短期可能对价格体系会有一定的影响,但是经过一段时间,房价会更加地稳定健康。

  萧公仪认为海外基金进入中国房地产市场具有积极的意义。首先,为中国的房地产项目提供更多的融资途径。目前房地产开发商的融资渠道比较单一,除了部分上市公司外,其他公司只能通过银行贷款。房地产开发商可以接洽一些国外的基金,通过出售一些成熟的物业来融资建设其他项目。其次, 国内开发商和海外投资机构成立合资公司可以加快项目的建设, 同时可以用国际标准建设项目以提高项目品质。

  据了解,全球第二大体育产品零售商和生产商法国迪卡侬公司已决定在2005年至2008年期间,将以华南为中心,把扩张重心放在北京为主的华北地区,2005年会在北京开18家4000至1万平方米不等的概念店、标准店,并在华北地区建立巨大的商业网络,同时兼顾向华西地区挺进;家乐福将在北京、上海、广州和深圳等中心城市各开12家新店,同时计划今年新开100家迪亚店及增开10至15家冠军生鲜超市。

  文/张杰

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