8月1日，顺驰、富力、珠江、城建、北辰、华润等地产大腕齐聚，共同抢滩清河。最终当华润置地以25.65亿元刷新土地招、拍、挂以来新的地价纪录，人们在为这个天价数字咋舌的同时，也对清河充满了疑虑：到底是什么样的价值判断让这么多大腕同时对它如此青睐？如此高成本的项目入市，将会带给清河什么样的发展预期？清河区域，到底是一个潜力无比的价值盆地，还是一个上演国家调控时期价格悲剧的楼市舞台？

　　大腕抢滩的价值判断

　　其实要厘清清河拍地的意义，有必要回顾事件发生的背景。

　　这个背景是国家连续出台各种文件，综合运用金融、行政、市场等手段对房地产价格问题进行严厉整顿的时期，房价问题万众瞩目。而与此相关的是，处在调控期里的众多开发商正饱尝着对土地和资金艳羡的饥渴。土地，特别是有良好发展潜力的土地成为众多实力开发商欲争抢的“肥肉”，欲吞吃的“香馍馍”。

　　清河拍地就诞生在这样的大背景下，而最终的成交价格也初步印证了清河这块“肥肉”的价值。

　　25.65亿，意味着楼盘地价大约要在3800元/平方米左右，比同级地块的住宅平均楼面地价要高出近1500元左右；项目至少要卖到6500元/平方米，如果加上房地产必要的高额推广成本，至少要卖到每平方米7000元以上才不会赔钱。而目前，清河地区楼盘的主流价格维持在5000元左右的水平，即便品质较高的楼盘，也堪达到6000元，而且为数极少。面对这样一个完全超乎区域均价之上将近2000元的价格，华润以什么样的价值判断和开发计划来支撑他的大胆选择？

　　区位优势支撑未来升值

　　如果你仔细看北京地图，就会发现这样一个事实：清河的西北，是上地高科技产业基地；西南，是中关村；东南，是亚奥商圈。而清河，就处在这三者之间，被三者包围，可以称得上是京北典型的“黄金三角区”，其优越的区位优势无疑是其未来发展的主要支撑。

　　历史上，清河区域内集中了清河毛纺织厂、北京毛纺织厂、北京制呢厂、北京丝绸厂等数家资历深、规模大的纺织企业，是首都毛纺织工业、建材工业的重要基地。而按照新的“两轴—两带—多中心”的新城市空间格局，朝阳、海淀、丰台三个区则是北京的城市功能拓展区，将成为拓展首都城市功能，特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能。因为特殊的区位缘由，位于其中的清河地区将被建设成为高新技术园区配套服务区。而这正是华润属意清河的重要原因之一。在他们眼里，优越的区位后面就是优越丰厚的商业资源。

　　根据华润置地总建筑师郭晓东介绍，华润清河项目以中关村科技园区的海淀园为依托，主要面向中关村核心区和上地高科技产业基地。海淀园有75平方公里的中心区、 280平方公里的发展区。截止到2004年底，入住企业已达14280家，其中包括联想、方正、清华同方等一批知名高新技术企业。2004年，海淀园技工贸总收入突破了2000亿元，连续多年在全国53个国家高新区中名列第一，特别是上地信息产业基地，累计实现产值1300多亿，高新技术企业有673家。中关村经济的高速发展直接带来的是高素质人口的数量增加、收入的快速增长，再加上中关村住宅用地本身的紧缺性，使得该区域自住型的住宅需求特别的旺盛。据统计，目前中关村中心区的高科技人员有29万人，大多为需求住房的中青年；受国家科教兴国方针政策影响，教育投入力度加强，教师待遇改善，促进了原有区域内的房地产改造，居民购买力加强；生命园、软件园等高科技园区的陆续建成，对应的房屋需求量将急剧上升。相比中关村核心区域，因为近来越来越高的房价，促使更多在中关村或者上地的工作者把购房的目光投到了这个相对便宜区域。

　　另外根据京政发〔2002〕10号文件《关于调整中关村科技园区政策区域范围的通知》，将清河地区东至西三旗东路、建材城中路，西至京包铁路，南至清河，北至西三旗路范围， 10.5平方公里的土地调入中关村科技园区政策区。在中关村科技园区内经认定的高新技术企业，可以在企业所得税方面享受税收优惠。

　　按华润的设想，清河项目的客户主要来自于中关村科技园区海淀园和高等院校、科研院所的高素质就业人口，对居住品质有较高需求的自住人群。具体可以分为四类：园区内工作的IT企业中高级技术开发及管理人员，清华、北大等大专院校中青年教师，中科院研究所和外资研究机构的中青年科研人员，和校办高科技企业的管理者。这些人群不但将为清河区域带来强大的购房需求，也在一定程度提升了居住人群的整体素质，有利于区域北部人群的融合以及区域品质的提升，最终保证了清河区域的房产升值。

　　同时北京市规划局对中关村科学城的范围作出了明确规定，中关村科学城成为北京市区最大规划用地，可见政府将加速建设中关村科学城已经提到日程上来。随着这一地区配套设施的不断完善、信息网络的高速发达、商务氛围的更加浓厚，必将会带动中关村周边区域—清河住宅市场的发展速度。

　　近期政府对奥运场馆及其周边市政道路的大量投入，使其将成为今后几年增长最快的区域。奥运公园的体育休闲产业定位和国家森林公园的绿肺功能，使得奥运板块成为北京市最适宜居住的地区，同时基础设施的大量投资，以及产业前景广阔，住宅需求得以快速提升，土地供应量已基本确定，几家大的开发商已悉数登场，产品定位直指高端产品，均价过万已成东奥区域讨论的热点话题，相信跟随者也会快速拉升。而紧靠着奥林匹克公园的清河区域的价值也必将因之水涨船高。

　　目前，华润、首创、当代在清河均有开发土地，这些大房地产企业在清河的进驻也极大地增强了区域的升值信心。

　　而在自然与人文环境方面，清河 “金三角” 的优势同样明显。清华大学、北京体育学院等众多大学环绕，奥林匹克公园、圆明园等著名风景名胜分立东西两边。

　　根据《楼市》调查，目前清河区域的生活配套比较齐全，地区商场、超市、农贸市场比较成熟，社区性文体场所较均衡。大中电器、泰鑫源商场、泰乐福超市、百济堂大药房、麦当劳、银鼎台球俱乐部，清河百货、金五星商厦、天弘之都批发市场、超市发、肯德基、百信商厦，真维斯、拜丽德，等等商业、医疗、餐饮、娱乐场所，一应俱全。桥下南北向的一条路边店向北一直贯穿到清河农副产品批发市场，连接小营。其他有诸如北京清河中学，北京二十中，华北电力学校、海淀护士学校；清河幼儿园，明星幼儿园；京北医院、北京999急救中心，清河医院；清河邮局 ；工商银行，建设银行、农业银行等，各种配套一起让清河区域具备了足够的生活氛围。

　　但以目前来说，区域内的商场比较普通，专卖店和小摊点并列，可以满足区域人群日常的生活文化需要，但从根本上难以适应中关村、上地区域购房者的品质消费需求，区域的消费层次难以实现提升，整体感觉比较分散。桥西以清河百货为中心的老中心区，具有明显的商业街效应，但整体还主要是服务于毛纺厂附近的区域，因为道路交通的限制，向外辐射的能力受到客观制约。如果未来清河与三边交通得以改善，自然会为地区商业开拓出一个新的发展空间。

　　价值盆地注定预期升值

　　相比周边区域，清河5000多元的住宅均价，形成了一个典型的价值盆地。低廉的价格吸引了周边更多的人进入清河置业。

　　根据清河区域的发展历史，在汉代就有居住区。根据新的城市发展需要，毛纺厂等基地企业将陆续从区域搬迁出去，区域将规划为一个大型的新兴高科技园区配套服务区，与周边尤其是上地区域逐步融合。同时计划将清河长住人口扩充至40万，该区域必将成为北京又一个大型居住区。

　　目前区域正在兴建的大型住宅区14处。据本刊市场研究部调查显示，据不完全统计，2005年年底左右，该区域将有近130万平方米的住宅项目供应。强佑地产开发的清河新城项目将有80万平方米的体量供应。已开盘的莱镇·香格里所供应的建筑面积就达27万平方米，水木天成也有近15万平方米的住宅面积供应。华润置地斥巨资拍下的清河毛纺厂地块也开始运作，项目分三期开发，每期向市场推出约20万平方米的商品房，一期将于2006年下半年正式推出，2007年入住。

　　另外，去年，首创旗下的归谷园公司以11.7亿元拍下了紧邻城铁13号线西二旗站的西二旗居住区40万平方米土地，之后，当代集团以4.27亿元拿下了西三旗安宁庄15万平方米土地，加上华润的项目，可以预计，作为价值盆地的清河，在旺盛的市场需求高价项目不断加入的背景下,未来新一轮的房价上涨局面将有望出现。　

　　交通改造加速区域升值

　　目前的清河，脏乱差的形象成为阻碍区域发展以及升值的主要原因。导致区域脏乱差的原因有很多，交通不畅可以算作一个主因。

　　总体来说，区域与周边区域的交通往来不是很通畅，区域内最主要的两条交通干线给它带来交通枢纽地位的同时，也让它饱尝着因之而来的拥堵滋味。

　　因为清河地处三个焦点区域的包围之中，在一定程度上具有枢纽的地位。同时因为清河区域南有北五环，西有轻轨，东有京昌高速，从而成为真正意义上的交通枢纽，但由于清河地处京昌高速和上地科技园区的中心枢纽位置，不可避免地承载着大量的人力和物力运输任务，同时京昌沿线近年来的成片开发也使得这条老龄化的高速路不堪重负，这也连带性地祸及清河区域。北边回龙观经济适用房居住区的建成以及巨大的人流车流也必经清河通行，更加加重了清河区域的交通负荷。

　　北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春指出，由于快速交通没有适时地跟上，目前北京地区的向心交通压力依旧十分严重，给百姓居住郊区后的生活带来极大不便。冯长春对《楼市》分析，眼下来看，交通方面的矛盾主要表现在清河、回龙观、昌平以及望京等地区，这些地带大型住宅社区集中，交通压力非常突出。目前的清河交通已经成为京北与回龙观一起的几个著名大堵点。

　　区域内部，因为清河老镇的街道，源自明清的买卖街，路面狭窄，小商小户，外来人口众多。市政基础设施严重落后，除小营西路实现规划外，所有道路和管网均未实现，断头路多，没有形成完善有序的交通网，目前主要的几条路基本都是东西走向，南北向路过少，导致在上地、中关村上班的居住者交通切换比较麻烦，常绕很多的圈，走很多的冤枉路。根据《楼市》调查，目前区域内主要的东西向道路除了五环外，就只有一条小营西路建成，并和上地三街连接。另外毛纺路也为东西走向，但目前只西至毛纺厂1000米左右的路上也没有公交车经过，和安宁庄东路的延长线相交，但延长线基本还保持着原来的街巷状态，改造完成的通车时间尚无确时。 高速路东的永泰中路已经修建通车，但通往亚奥商圈基本还得绕道五环。

　　面对这样的交通状况，清河街道办事处在其工作报告中明确提出了对交通道路改造的措施:2005年完成总长3.5公里的安宁庄东路拓宽改造工程；力争2005年下半年进行安宁庄西路的开工建设；2005年完成小营西路全面整修工程；加大综合协调力度，力争在2007年前，打通毛纺路，形成连接德昌路至上地南端东西走廊，并逐步建成体育文化产业带；加强辖区内社区道路的整修，方便社区居民出行，其中2005年完成清毛南侧儿福道路的整修工程。

　　而在此之前，北京市交通委也以城市总体规划修编为契机，逐步建立包括交通发展战略规划、综合交通规划、区域交通规划、专项交通规划四个层级的交通规划体系。重点研究了

　　市交通委主任赵文芝在接受采访时表示，北京解决交通拥堵的根本出路在于“公交优先”。为了让住郊区的有车族在城区外围实现公交换乘，北京将在五环外建设大型停车场。在公共交通周边地区，包括地铁13号线和八通线周边设立免费停车位。

　　虽然目前的清河还有不少问题需要解决,但区域良好的发展前景还是让现实中的区域房价在一定程度上稳步上行。

　　根据成业行的相关统计，2000年清河商品房均价为每平方米4000元，至2005年已突破每平方米6000元，增幅区间在6%～11%之间。

　　2005年之后，伴随着清河——北京居住卫星城的区域定位的成立，该区域房产市场将进一步走向高潮，开发量将在近两年内呈现出不断走高的趋势，供给量的加大将在一定程度上刺激产品品质的不断升级，区域环境、商业配套和道路工程的良好改善也将成为住宅价格增幅的利好因素。而根据本刊市场研究部的调查显示，随着诸多高地价楼盘项目陆续入市，预计至今年年底将有近20%的陡然涨幅。

　　同时，链家研究中心的研究表明，清河区域内