文/上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长 王世渝

　　国庆黄金周前的9月28、29日两天，笔者参加了由瑞地机构举办的中国(广州)第二届商业地产博览会，并作为演讲嘉宾在其主题论坛上作了《REITs、房地产、商业的融合与趋势》发言。然后，又参与了项目与基金的对接洽谈。整个博览会大腕云集、参展踊跃，好不热闹。

　　REITs的到来，吊起了中国商业地产投资者的胃口，仿佛REITs已经是拯救中国商业地产于房地产宏观调控苦海中的一个美丽的期盼，是商业地产的一个近在咫尺的福音。台上台下，无不洋溢着对REITs的憧憬和追逐。主讲嘉宾也犹如超女一般，获得了明星一样的感觉。

　　但是，来自安徽的一位惟一的开发商嘉宾几句话，说得非常实在，让我们警醒。他认为，本来因为宏观调控，自己的项目就已经遇到投融资的障碍了，都说REITs能带来希望，但听完REITs专家与基金的介绍，反而更加迷惘了。原因很简单，几乎所有的演讲人，开口就是香港、新加坡的上市标准，闭口就是只考虑北京、上海两个市场。

　　这才发现，REITs并不是中国商业地产的救世主。

　　产生这样的困惑，我想是两个方面的原因。其一：中国的商业地产投资行为除了大连万达等少数几家几经挫折，才总结出地产的投资融资规律以及金融、地产、商业的融合之道的企业外，多数不懂得或者没有能力将项目与REITs对接。所以，一听说有那么一个REITs，不明就里地以为可以万事大吉。其二，中国的商业地产存量太大，光一个北京，一个上海就可以吸纳至少几千亿的基金。乐不可支的海外REITs们，无不处于居高临下的买方市场的兴奋状态，可以任由他们挑肥拣瘦。掉下来的馅饼不是属于中国人的，而是属于海外投资者们的！不是老早就说过了吗？落后，就要挨打。

　　中国已连续保持了20多年的高增长，其政治稳定、经济发展举世公认。但是，在上市标准方面，就要被海外投资者们活生生的打掉一个点以上的折扣。这被称为：风险指数。

　　“中国”二字就意味着风险吗？他们为什么还来呢？为什么不加上一个点两个点的

　　如果以北京和上海而论，上海的商业物业的出售价格与出租价格之比很难有达得到REITs标准的。内地许多城市的租金收益率却远远高于上海，为什么海外基金只选择京、沪而不选择其它地方呢？根本原因还是，一方面，他们的投资缺乏灵活性，价值判断上，也不一定就比我们高明多少；另一方面，他们手握市场的主动权。

　　对于中国商业地产的投资者们来说，你们的近渴是不能指望海外基金的远水的。他们的使命是锦上添花，而不是雪中送炭。中国政府也不可能把中国的北方划归北京，都叫北京市；也不可能把中国的南方划归上海称为上海市。

　　那么问题出来了，中国的商业地产既不能走盲目投资，分零出售的老路，与海外REITs对接又有诸多的障碍，到底路在何方呢？

　　我认为有三点：第一，商业地产不宜盲目投资，尤其是大规模的商业地产项目，一定要有退出通道的条件下才能投资；第二，符合条件的投资商要学会用整合的思路，利用资源配置的手段，形成资本优势，整体到境外上市，形成良性发展的机制，掌握资本运作的主动权；第三，还是坚决呼吁，我们的高层，我们的证监会、

　　总之，中国商业地产的近渴，还得靠我们自己。