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后奥运时代亚奥商圈的定位

http://house.sina.com.cn 2005年08月12日15:45 《安家》杂志

  文/邵念强

  随着2012年奥运会举办权花落伦敦,令国人欢欣鼓舞的2008年奥运会也离我们越来越近了。无可置疑,奥运会是一项国际最具规模的体育赛事,能够承办这一赛事的国家和城市,将对世界产生极大的吸引力和影响力。

  作为2008年奥运会举办城市的核心地区,“亚奥商圈”正经历着一个前所未有的发展时期。但是我们必须看到,与2008年奥运会举办时的辉煌相比,2008年以后世界对北京关注的热度势必有很大程度的下降,大量的场馆和配套设施如何继续发挥作用?区域核心经济如何发展?“亚奥商圈”如何保持发展活力从而应对后奥运时代的挑战?本文结合国际上举办过奥运会的城市其奥运村周边区域的发展以及北京的具体情况,分析后奥运时代亚奥商圈的定位和发展。

  历届奥运会后奥运场馆及其周边区域的发展

  1976年的蒙特利尔奥运会花费差不多将近10亿美元,当时考虑主场馆在奥运会以后可以充分地使用。虽然后来主场馆被著名的棒球俱乐部作为主场,每年至少使用82次,这个场馆同时还被作为一个旅游景点和摇滚乐的表演场。但是由于这个区域的核心经济没有被带动起来,后续发展缺乏动力。尽管蒙特利尔奥运会的火炬在28年前就熄灭了,然而截至今年蒙特利尔政府还继续为场馆付帐单。问题的关键不是体育场馆是否被充分利用了,而是奥运会的建设能否为地区的经济发展埋伏后劲。

  1984年,洛杉矶奥运会后,其场馆还在继续地发挥它的作用,此外洛杉矶还花钱扩大和改进了国际机场,改善了地区经济的发展条件,这些都为该区域带来了很大的收益。

  1988年汉城奥运会,韩国采用了洛杉矶和蒙特利尔混合的模式,他们新建造了13处场馆,对21个场馆进行了改进,只有主场是新建的。奥林匹克运动会以后,韩国的场馆使用充分,开展很多的文化活动和体育比赛。除了继续组织重要的体育比赛外,还将三千多个奥运村的居住单位出售给韩国的居民,由他们来使用。由于1988年奥运组主办者对基础设施进行了大量的投入,除了道路、场馆以外,还新建了机场,地区经济也有了良好的发展。

  1992年巴塞罗那奥运会,新建了15所场馆,对10所场馆进行了提升,今天这些场馆继续发挥着后奥运时代体育发展的作用,每年举行相应的足球比赛、摇滚乐活动,也是巴塞罗那欧洲锦标赛的主场。巴塞罗那的奥运旅游战略很成功,1992年巴塞罗那世界旅游排名第16位,到1996年就提升到第3位,是全球旅游者向往的旅游圣地。

  1996年亚特兰大奥运会的一些比赛场地成了亚特兰大棒球队的训练基地,有一个场馆每年使用82次。奥林匹克村变成了乔治理工大学的学生宿舍,一些多余的奥运设施建成了绿色公园。

  2000年的悉尼奥运会后,许多场馆都破产了。原因是到2002年的时候,城市的管理者把注意力都放在奥运村改建上面,他们想把原来奥运村变成一个商业开发地,这个做法引起了当地提倡居住自然和生态保护者的反对,现在大概每年要花三千多万欧元来维持场馆。这是一个典型的由于定位不准造成的尴尬。

  “亚奥商圈”环境分析

  十几年前,亚运会的举办给北京的房地产市场带来了无限的商机,而今申奥成功,亚运商圈已扩大为亚奥商圈。亚奥商圈指北四环以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西的区域范围。该区域的核心区仅限于安立路附近亚运村段,主要包括:亚运村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小区和周边的商业配套。

  北京市政府在2004年的工作报告中已提出,北京已确定了"两轴-两带-多中心"的城市空间新格局。"两轴"即北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴,是北京城市的精髓;"两带"即北起怀柔、密云,重点为顺义、通州、亦庄的"东部发展带",以及包括延庆、昌平、良乡、黄村等在内的"西部生态带";"多中心"则指的是在市区范围内建设CBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区,并在市域范围内的"两带"上建设若干个新城。从北京城市规划中,不难看出亚奥区域的定位应该是以文化体育为核心的综合性城市副中心。

  奥运会的筹办将从交通,基础设施以及生活配套等多方面为亚奥商圈未来的发展奠定良好的基础,从而使京城北部的望京、亚运村、中关村连成一片。目前,亚运村地区的主要交通干道有四环路、安立路、北苑路、北辰东路、大屯路。随着奥运会的来临,交通的状况将更为顺畅。四号线、十号线一期(含奥运支线)将与现有的地铁一号线、环线、城铁13号线以及正在建设的五号线在多个地点交叉并形成换乘站,预计2007年底建成通车后将打通城区大部分最繁华的地带,不但能极大地缓解这一地区的交通拥堵状况,也必将会直接服务于2008年的奥运会,拉动沿线地区产业经济以及房地产业的发展。就像CBD逐渐向通州方向扩张一样,亚运村向北扩延的亚奥商圈将成为北京北部的城市副中心。除了交通以外,亚奥地区的生活配套也将日渐完善,商业氛围将日趋浓郁,以往的亚奥商圈,更多的是依托于亚运村所带来的商业气息。但随着奥运场馆的建设,亚奥地区将向东面、北面和西面扩张。

  后奥运时代“亚奥商圈"的发展方向

  从国际上奥运城市在奥运会后奥运场馆及其周边区域经济的发展分析,结合我们的实际情况,可以得出以下两点启示:一是从事国际性的文化、体育活动,或者以奥运为契机发展相应的旅游事业是大多数奥运地区发展的主方向;二是奥运商圈的战略定位应从奥运前期规划开始,以实现奥运周边区域的可持续发展。从北京城市规划以及北京亚奥地区在北京所处的地理位置可以看出,亚奥商圈不仅是发展文化、体育及旅游事业的好地方,也是居住、办公的好地方。在总结历届奥运会后奥运场馆及其周边区域的发展历史,分析 “亚奥商圈” 所面临的环境的基础上,我认为奥运商圈未来将是一个集文化、体育、会展、旅游、办公、居住、休闲等产业共同发展的综合服务区,是一个文化气息浓郁的城市副中心,自身具备良好的经济再造功能。

  个人简历:

  邵念强,成业行投资顾问公司副总经理,管理学博士。主要负责前期顾问和策划工作。1996年介入房地产市场研究工作;2000年担任成业行顾问,负责企划与培训;2001年任总经理助理,负责企划工作;2003年任副总经理,负责投资顾问事业部工作。

  参与的代表项目包括:

  碧河花园、百望山壹号、中冠大厦、成君国际公司别墅、东营清水湾旅游度假区、威海银滩旅游度假区、石家庄蔚蓝世纪、通州商务集群等

  爱问(iAsk.com)商业地产 相关网页约4,230,877篇。


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