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大地顾问段枚焱:开发商和政府博弈是童话

http://house.sina.com.cn 2005年08月11日11:39 《蓝筹地产评论》

    编者按:如何看待中国房地产市场出现的问题?政府的宏观调控是否起到了预期的效果?后新政时代中国房地产将走向何方?为了阐明这些困惑大家已久的问题,本期,《蓝筹地产评论》编辑部特别邀请房地产专家、开发商共同探讨。

  作者:北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事、总经理 段枚焱

  新“国八条”是精神原子弹

  新“国八条”颁布以后,没等各地的具体措施出台,市场就以令人惊叹的速度转变了风向,其效果大概只能用精神原子弹来形容。

  按照正常的宏观调控轨迹,从宏观经济管理者发现问题到提出政策方案,直到政策方案的执行和落实,才能看到政策的效果。那么是什么原因导致政策刚刚出台,还没等执行就产生了预期效果呢?在新“国八条”出台之前,还有老“国八条”等一系列政策,为什么他们没有起到效果,而新“国八条”却成了明星政策呢?我想其原因可以归结如下:

  首先,部分城市的房价已经“虚高”到了大家都感到“心虚”的程度。从房价与城市经济地位、房价与城市居民收入、房价与房屋租金不相称到发展商、购房人、炒房利益群体,一直到银行业等都忐忑不安的时候,政策的影响力就显现了出来。

  其次,政策宣传到位。政策发布后,宣传媒介全速启动,导致新“国八条”几乎达到了全民瞩目的程度。一个行业政策的发布在短期内能够引起民众如此大范围的高度关注,几乎是史无前例的。

  再次,一个城市的房地产市场从一个阶段步入另一个阶段,并不是某一项政策能够促成的,而是某一时期一系列政策变化的综合影响结果。新“国八条”的实施效果是在国家已有政策措施基础上产生的。

  开发商和政府博弈是童话

  对于市场,可以“仁者见仁,智者见智”。我认为政府和开发商之间不存在博弈,开发商的量级和政府差得太远,手上可出的“牌”实在太少。

  开发商其实只是利用媒体和专业行销手段在和购房人博弈。对于开发商而言,最好的办法就是沉默。该去打高尔夫的打高尔夫,该去打桥牌的打桥牌,不用做预测,胡乱批评。开发商这么多年已经得到了超乎预期的回报,暂时受点委屈有什么不可以的。如果一刺就跳,把政府作为博弈对象,就显得不怎么地道。因为任何一个政策发挥作用都需要在落实一段时间内看效果,如果政策刚出台,还没有落实就发生了作用,那只能说明我们这些局中人心太虚。

  对于政府而言,调控房价本身一点都不难,难的是下决心调控。为什么有陈淮的“四个不会”?因为政府没有选择。政府“一定不会帮助开发商在一个特定的价格点上把房子卖出去;一定不会出台任何政策去帮助富人优先地更多地占有优质资源;一定不会支持老百姓不恰当地过度消费;一定更不会被各种各样危言耸听的警告、哗众取宠的言论所挟持。”

  开发商和政府博弈,这只能是一个童话。

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