| 全国5大热点楼市分析：土地供应充足何来地荒论 | |||||||||
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| http://house.sina.com.cn 2005年07月12日16:02 中国经济时报 | |||||||||
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不少房地产商为了炒作房地产获得“暴利”的回报，到处鼓吹“地荒论”，这尤以那些明星似的房地产商为盛。有一位很有名的房地产商说“北京四环内的土地供应越来越少”，这成为他“土地供应严重不足”的主要依据。这种推论是错误的，成熟的市区当然土地供应特别新土地供应会越来越少的，这与一个城市土地供应是否充足没有关系。美国纽约的曼哈顿可以说是没有一平方米的土地可供应的，但我们不能说纽约用于盖房子的土地不够。房价上涨一是因为土地的稀缺性，另一个则是由于单位土地创造的价值增加，土地租金相应上升
我们在细心分析最近几年我国五个主要房地产地区的土地供给情况后，发现这些地区土地供给十分充裕，“地荒论”完全是由房地产商捏造的谬论。许多建成区面积近几年增加了一倍，北京、上海这样的大城市也以百分几十的速度扩张，而人口增长速度远远要小得多，这也可能说明土地供应是过多了，而不是少了，有问题也是城市规划者和建设者没利用好土地罢了；另外，土地和房地产如此赚钱，我们的许多地方政府绝对不可能少供应土地。国家在法律上对这种仅为满足私利而严重损害社会经济发展的行为是否应该有相当的公诉惩罚机制呢？我们很期待。 北京土地供应情况分析 反映土地供给的两大指标(土地购置面积和土地开发面积)2004年在北京市显示出“一增一减”的态势。2004年北京市土地购置面积为1572.50万平方米，增长了13.02%，同期土地开发面积为634.20万平方米，比上年大幅下降58.48%。有许多开发商据此认为北京房地产土地供应紧张，正在“闹地荒”。我们认为，看土地供应量是否充足，不仅要看当期的供给情况，还要看长期的供给情况。 1996-2000年间，北京市土地开发面积5年的平均值为342.04万平方米，高年份达到500多万平方米，低年份不足200万平方米；5年平均，北京土地购置面积为300万平方米左右，高年份为460万平方米，低年份不到200万平方米。而2001年后，土地供应发生了巨大变化，土地供应量大增。2001年北京市土地购置面积和土地开发面积分别达到1471.82万平方米和1162.72万平方米，分别比上年增长173.05%和152.69%。2002年土地购置面积高达2092.50万平方米，比2001年又增长了42.17%，最近两年有所减少，但年土地购置规模均保持在1400万平方米以上的水平，是1996-2000年间的4倍多；土地开发面积2002年后增长放慢或下降，主要是因为2001年增长太快表1。从中期看，由于北京市土地供应增长速度明显快于竣工面积和销售面积增长速度，因此北京市用于房地产发展的土地供应十分充足。 另外，还有一个指标可以说明北京市土地供应十分充足。即开发面积与土地购置面积之比，近几年呈明显的下降趋势，2004年为0.40，2003年为0.78，而1997年为1.61。这说明房地产商或中间商大量购置的土地并没有或不急于转化为土地开发量，即存在大量的土地囤积现象。 长三角土地供应情况分析 像全国的许多地方一样，从2000年开始，长三角地区土地供应量快速增长，不仅保证了产业快速增长的需要，也保证日益增加的住房需求。 1999年上海的土地购置面积为335.13万平方米，2000年猛增到739.03万平方米，最高值出现在2003年，达到1469.10万平方米，1999-2003年的四年间，土地购置面积增长了3.38倍，年均增速高达44.7%，大大高于同期房屋竣工和销售面积的增幅。上海土地开发面积增幅稍慢，但增速也快于最终供给和需求的增速，1999-2003年，土地开发面积年均增长42.2%，这样高有1999年基数较低的影响，如果把1997-2000年平均值作为基数(241万平方米)，1997／2000-2004年均土地开发面积增长率为29.3%。因此，上海土地供应量是十分充足的。 尽管2004年受国家实施严格土地管理政策的影响，土地购置面积减少了430.3万平方米，下降了近30%，但土地开发面积却仍增长了11.1%。今后几年土地供应增长明显放慢也不会造成土地供给的紧张，因为前几年的土地供应量十分巨大。已购置的土地开发潜力更大，如上海的土地开发购置比比较低，1999-2004年处于0.28至0.44之间的低位，2004年上升到0.65，这说明有许多存量土地未得到充分利用。 相比较，江苏和浙江的土地供应更充裕一些。所以我们认为，严格的土地政策不会对房地产的健康发展形成负面影响，相反，任各地过度供应土地、鼓励土地浪费，将造成城市发展的低效率和过度的投资(城市建成区面积过度扩张造成投资的巨大浪费)，要改变城市“摊大饼”式的盲目扩张，必须加强对土地供应的宏观调控，通过土地要素价格的合理化(不断升值)达到节约土地的目标，使城市布局更加紧凑和有效。 应该说长三角的土地问题是供应过多而不是供应不足。江苏省土地购置面积从1999年的1055.8万平方米增加到2004年的4127.2万平方米，年均增长31.3%；土地开发面积则从1999年的1005.8万平方米增加到2032.5万平方米，五年增加了1倍，年均增长15.1%。浙江的情况也差不多，其高速增长期开始的时间更早一些，1998-2002年是其高速增长期，1998-2002年的四年间，土地购置面积和开发面积年均增长率均为43.9%。2003年到2004年，土地购置面积和土地开发面积均呈现冲高回落的趋势，但前期大量的土地供应不会对房地产业和产业扩张所需的土地需求形成约束。 广东土地供应增长分析 在两大反映土地供应的指标中，广东省土地开发面积增长较慢，而购置土地面积增幅较快。尽管土地开发面积增长较慢，但却与房地产投资和销售增长相匹配。反映广东省土地供给宽松的是购置土地面积增长明显快于竣工面积和销售面积的增长。1999-2004年，购置土地面积从1147.23万平方米增加到2956.20万平方米，年均增长率为20.84%，而1999-2003年间竣工面积和销售面积年均增幅分别为13.5%和16.5%。广东省开发购置比在全国是最高的，但由于开发商有大量的土地储备，使得房地产供给能力巨大。 文/王小广 |
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