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如何促进上海房地产市场的健康发展

http://house.sina.com.cn 2005年03月28日10:31 文汇报

  房地产业发展对于上海的经济发展和社会和谐影响很大,因此,特别需要悉心维护。最近,央行出台了新的房贷政策;上海市政府提出了四个方面举措,包括合理规范投资行为、继续完善网上备案制度、完善信息服务平台和提高市场透明度,目的是为了维护房地产市场稳定、健康发展,保护正当购房需求,抑制投机炒作。

  房地产市场的问题,已成为当今社会最为关注的问题之一。无论政府官员、专家学者
,还是企业老总、平民百姓,目前谈论得最多的是房价。即使在国外,由于正处于中国加入WTO过渡期的敏感时期,因而,国际机构和跨国公司也都把注意力投向中国沿海大城市的房地产业的发展走向,以及可能对中国经济发展产生的潜在影响。

  关注的焦点,显然是房地产市场价格上涨速度。根据国家发改委和国家统计局报告,2004年第四季度全国35个大中城市房屋销售价格同比上升10.8%。涨幅名列前茅的多为沿海大城市,而上海又首当其冲。由于这个问题会在很大程度上影响上海乃至全国的经济持续发展和社会和谐团结,因此需要作一些具体分析和思考。

  如何看待房地产市场的“泡沫”

  尽管2000年以来“泡沫”之声从未断过,但近期引发的论争,则始于2004年7月美国摩根士丹利的《全球房地产泡沫》研究报告。这家国际性金融服务公司的董事总经理、首席经济学家史蒂芬·罗奇称:全球房地产已陷入“不能对崩溃可能性掉以轻心”的阶段,约25%的国家和地区经济浮现“房产泡沫”,另有40%可以列入“泡沫观察”清单。“在所有房地产泡沫国家和地区,中国排第一。其中上海和北京因占中国销售量的14%,且房价涨幅最大,而将首当其冲。”摩根士丹利亚太首席经济学家谢国忠则不仅断定中国正处于房地产泡沫“大爆炸的边缘”,而且在随后发表的《重大调整即将到来》、《房地产的转折点》中,甚至放言上海楼市将“率先崩盘”,泡沫破裂的时间就在数月之内。

  摩根士丹利号称“华尔街四兄弟”之一,是证券、投资管理和信用卡服务的市场领导者。因此,上述预测观点发表后,引起极大的震撼。中国社会科学院金融研究所随即提出“挟持论”,认为房地产业挟持了整个中国经济,上海房地产泡沫“尤其”严重。媒体和网上排浪阵阵,甚至有人预言上海楼市将从“天堂”跌落到“地狱”。

  然而,令人不解的是,就在大摩经济学家抛出“泡沫论”的同时,他们的投资部门却加快了在“泡沫震中”上海和北京的大规模房地产投资。摩根士丹利房地产基金董事总经理盖迪说,他们2005年在中国(特别在上海)的投资额可能超过2004年2-3倍。他反复强调对上海房地产的投资不仅肯定会持续进行,而且将积极寻求机会。“原因很简单,中国经济持续、健康发展,上海是受益区域。上海政府对房地产管理是正确的,在公平、公开土地交易,控制规划容积率,限制建筑物高度等方面卓有成效,我们对中国发展是持肯定态度的,特别对上海的房地产市场发展前景充满信心。”

  摩根士丹利的言行是个很奇特的现象,反映出当前中国房地产经济是一个很特殊的经济。那是因为,当前中国经济处于迅速崛起和急剧转型过程中,与其他发展较为成熟的国家和地区不同,具有许多西方主流经济学难以解释的特点。例如,随着国民经济市场化进程的推进,不仅土地成为商品,房产成为商品,而且价值和价格在短时期内迅速回归。又如,随着城市化进程的推进,不仅人口向城市集中,要素向城市集中,而且需求和供给在短时期内迅速提升。再如,随着对外开放和国际化进程的推进,一个城市或一个国家的房地产市场价格就很难简单地用当地居民的收入比来解释。

  正因为此,经济学家与经济学家之间,经济学家与企业家之间,经常会出现判断上的误差。关键在于我们必须把房地产问题放在特殊的历史条件和特殊的发展背景下来理解,经济学原理只有在许多假设前提下才成立,而现在这些假设前提并不存在。上海经济已经20多年保持了两位数增长的发展强势,而且还具备着持续高速增长的发展潜力。在这个基础上,包括房地产业在内的城市发展和产业发展的空间都很大。对此,包括摩根士丹利在内的国内外投资者实际上很清楚。尤其是在WTO过渡期结束的前夕,上海并不拒绝国内外各种经济要素的进入和集聚,国内外各种经济主体也不会拒绝上海发展给他们带来的发展机遇。此时此刻夸大中国楼市泡沫的“崩盘”言论的出现,如果不是出于经济学教条的误导,不是出于分析思路的局限,那么,最大的可能性只有两条:其一,韩国中国经济新闻社社长朴丁镐曾经分析道,“如果经济学家在自己的观点里提出泡沫经济,他很有可能一边说着中国市场存在泡沫,一边私底下拿出钱去投资房地产。”其二,也不排除北京大学厉以宁教授分析的那种可能性:国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或者市场即将崩溃是别有用心,其中潜藏着巨大的阴谋,实际目的是为国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。

  房价上升过快成因分析

  我们认为,上海的房地产业的发展,从总体上说,基本上是健康的。即使在宏观调控的2004年,增长速度仍然非常迅速:房地产开发投资额(1175亿元)增长30.4%,其中住宅开发投资(900亿元)增长33.2%;商品房竣工面积(3443万平方米)增长38.2%;商品房屋销售额(2264亿元)增长58.9%。

  但是,我们在认同上海房地产业发展的同时,并没有忽视矛盾和困难;我们在不赞成“崩盘”言论的同时,也没有忽视上海房价持续上涨的问题。去年以来上海房价上升的幅度确实过快,如果不有所调整,将会影响社会经济的持续发展。然而,要使措施有效,必须对症下药。因此,有必要认真分析一下原因。

  从理论上讲,影响房价的因素主要是:建筑成本、供求关系、消费者心理预期以及不同利益集团的投机利益。尽管目前争论各执己见,但基本没有离开这几个方面。

  房地产建筑成本包括贷款利息、劳务成本、税费、建材成本、土地价格和利润。近年来前三项有变化,但幅度不是很大,因此,人们将注意力集中在“土地价格”和“超额利润”上。需要指出的是,房地产开发利润具有弹性,是市场供求关系的函数。厂商再贪心,也只能起推波助澜的作用。相反,土地因素的影响则是刚性的。土地供应有限性与需求无限性之间的矛盾,在人多地少的中国,尤其在众多人口挤向沿海城市以及实行土地控制的今天,表现得特别明显。因此,建设部政策研究中心课题组在批驳“泡沫论”时,强调了房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高。土地控制是必要的,土地的转让和买卖必须走规范的市场化道路。在这个方面,我们以前有教训,现在逐步改善,需要完善的地方还有很多。

  建筑成本影响供给,当需求非常旺盛的时候,价格上升是必要结果,问题也就出在上海目前住房需求正处迅速提升时期。需求分为三类:一是上海本地居民以及“新上海人”的居住需求,以及城市动拆迁的安置需求。上海户籍人口1300多万,常住人口1700多万,每年还得增加新入户人口几十万。由于历史的原因,上海人均居住面积一直低于沿海其他大城市,“历史欠账”问题目前也很难说已经完全解决。这方面的需求无论从哪个方面来讲,都是应该保护的。二是房产投资需求,无论上海居民,抑或外来投资者(如类似摩根士丹利那样的内外资投资),只要不违法不违规,不仅应该认可,而且应该鼓励。台湾同胞大量来沪置产,既有利于我们的经济发展,也有助于祖国的和平统一。三是现在成为众矢之的的短期投机炒作。这部分的量究竟有多大,谁也拿不出一个具体数字,但可以肯定的是,若要平抑房价,必须有效控制短期投机炒作。我们在这方面的政策措施采取了不少,但成效并不很大。例如,央行近年来连续推出房贷新政策,提高了基准利率,主要还是为了防范银行贷款风险。但是,要真正抑制投机者炒房,还有许多工作要做,许多政策尚有待细化。建议有关部门在推出相关调控政策时,对购房自住的市民和投机炒房者区别对待,在贷款比例、利率和交易税费等方面,应有明显不同的政策。

  总之,我们认为,上海房地产业发展的成绩来之不易,房地产业发展对于上海的经济发展和社会和谐影响很大,因此,特别需要悉心维护。今年3月6日上海市政府提出了四个方面举措,包括合理规范投资行为、继续完善网上备案制度、完善信息服务平台和提高市场透明度,目的是为了维护房地产市场稳定、健康发展,保护正当购房需求,抑制投机炒作。发展是硬道理,协调是新思维,和谐是主旋律。尽管目前值得研究和需要解决的问题很多,但我们在党中央、国务院的正确领导下,是能够保持上海经济持续高速发展良好势头的。(上海社会科学院部门经济所副所长、研究员 杨建文)


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