本报记者 黄玉迎

　　属于“十大暴利行业”的房地产企业，到底是因为何种原因在纳税榜上忝陪末座呢？虽然有地产巨头出面列出条条理由，但记者上周从北京市地方税务局了解到，从2003年至2005年上半年，北京地税调查的房地产企业有问题率高达66%，查处的涉案金额在1000万元以上的房地产企业就多达24家。地税机关还特意曝光了房产企业的逃税招数，有些招数直接损害

购房人的利益。

　　1 商业房算成公摊面积让普通业主买单

　　你家买的房子周围有与楼相连的两层餐厅吗？如果有就要当心了，这有可能被不法开发商当成公摊面积，让你为他买单。

　　2003年4月1日，北京某中外合资房地产开发有限公司开始销售“某家园”项目的A、B、C三栋住宅楼。税务稽查人员在审核该公司提供的《建设工程许可证》时，意外地发现了一项规划面积达6300平方米的“裙房”。“裙房”是什么？是不是有什么猫腻？税务稽查人员于是到“某家园”小区内对“裙房”进行实地调查。

　　稽查人员观察发现，“裙房”是与“某家园”C座相连的一栋2层小楼，还有地下室。其中的1900平方米是为业主提供餐饮、游泳等休闲娱乐服务的会所。综合测量分析后，稽查人员确定会所没有作为公共建筑面积进行公摊，但会所的所有权及经营使用权均属于开发商，因此开发商存在未申报缴纳城市房地产税的违法事实。于是税务部门责令该公司补缴城市房地产税24万元，加收滞纳金4万元。

　　这家房地产开发商还算是“老实”的。税务人员通过对一系列房地产公司涉税案件的检查发现，目前不法房地产商的普遍做法，是将会所的开发建设成本添加到售房价格中，转嫁给购房者。开发商不仅自己逃税不说，还将自己赚钱应付的成本费加到无辜的买房人头上，让买房人替自己买单。

　　值得一提的是，购房者维护自己的合法权益，不让不法开发商坑害是有法可依的。北京市国土房屋管理局根据建设部《商品房销售管理办法》，出台了《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》。《通知》明确规定，房地产开发企业不能将自己无偿提供给一些经营单位的投资转嫁到业主身上，公摊费用不能计在房价内。针对有些房地产开发企业有意增大商品房公用建筑面积分摊的问题，新规定也明确：“会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性住房，居委会、派出所使用的房屋不能作为公用建筑进行分摊。”

　　2 收取银行巨额按揭款隐秘不交各种税费

　　目前,按揭贷款买房的市民越来越多,消费者对这一分期付款的买房方式并不陌生。但是,谁会想到,自己通过按揭贷款向银行借的钱,竟然会由于支付方式的隐秘而成为不法开发商欠税的“巧妙”手段。

　　北京某房地产开发公司想换个地方开公司,于是向地税部门提出了跨区转户申请。税务机关接受申请后,在对其进行纳税清算的时候,突然发现有一笔高达2.5亿元的销售收入未算在营业收入内缴税。涉税疑点暴露后,税务机关迅速对其整个经营期间的缴税情况实施纳税检查。

　　税务机关检查发现,该公司在销售某小区商品房时,收取了银行高达2.5亿元的按揭款,却没有按照税法的规定,将这笔巨额营业收入申报缴纳营业税、城建税和教育费附加。于是责令其补缴营业税1262万元,补缴城市维护建设税88万元,以及教育费附加38万元。

　　那么这家房地产开发企业是如何“瞒天过海”的呢?税务人员介绍,通过按揭贷款买的房屋,按揭部分的购房款消费者从未见过,银行直接就把钱给了开发商。漏洞就在这里。银行直接支付给房地产开发商的钱,一般都是以银行账号划拨的方式完成,这等于在支付形式上为开发商取得消费者的购房款、实现售房收入的实质性行为做了掩盖,让不法房地产开发商趁机钻了空子。

　　还有比这更“高明”的假按揭逃税。税务人员透露,个别房地产开发商因为楼盘卖不动,资金亏空,就拿员工甚至是农民工的身份证明制造假按揭申请材料,从银行骗取巨额购房款后逃之夭夭。不仅坑了银行,而且更逃掉了该缴的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

　　3 涉税违法千万元以上处罚将加重5倍

　　记者昨天从市地税局获悉，本市对房地产企业欠逃税进行重点打击，对涉案金额1000万元以上案件的处罚力度正在日益加大，加收滞罚率已经由2003年的5.1%，上升到目前的26.3%，提高了21个百分点，处罚力度加重了5倍。

　　与此同时，在对房地产行业重大涉税违法案件的查处过程中，加收滞罚率也由2003年的4.6%，上升到了目前的18%，提高了近14个百分点。

　　随着处罚力度的加大，本市房地产企业的纳税行为也更加规范。北京地税在2003年至2005年上半年对房地产行业企业的检查情况显示，目前，对房地产企业的检查问题率已由过去的77%降到了41%，下降了36个百分点，减少了将近一半。

　　但是，房地产行业作为以定金、分期付款或按揭付款等方式取得主要收入的行业，出现拿到消费者交的定金和售房款后却不及时申报纳税的情况，仍然是目前房地产企业存在的最普遍、最主要的涉税问题。

　　地产商为何落榜纳税300强

　　政府官员回应地产巨头本报讯(记者黄玉迎)国家税务总局计划统计司和中国税务杂志社联合推出的2004年度“中国纳税百强排行榜”刚出炉的热乎劲儿还没退,就有房地产行业的“大腕”出来驳斥统计数据有问题,有的甚至将矛头直指中国税制,列出了房地产行业税收制度的“六宗罪”。国家税务总局和国务院研究室有关官员在接受本报记者采访时都表示,排行榜所列纳税企业及纳税数据是真实准确的,是税务部门实际入库的全部税款。

　　关于统计有漏洞

　　SOHO中国董事长潘石屹称，这次国家税务总局公布的数据漏掉了其旗下的红石公司的企业所得税。

　　对此，国家税务总局计划统计司司长舒启明明确表示，排行榜所列纳税企业及纳税数据均为独立纳税企业在其税务登记所辖地区实际入库的全部税款。发布“纳税百强榜”的中国税务杂志的有关人士也表示，纳税数据是从下至上由市级、省级税务机关一级一级报上来的，在准确性方面根本不用怀疑。

　　关于统计不全面

　　潘石屹称，排行榜纳税的统计是按公司而不是“集团”计算其纳税额，而房地产公司都是由很多项目公司组成的，因此对房地产业不公。舒启明解释，排行榜所列纳税企业及纳税数据均为独立纳税企业属地缴纳的税款。所有企业都是一样。比如像摩托罗拉这样具有股份集团性质的企业，也一样只能统计当地一家缴纳的税款。不仅仅是房地产行业，所有榜上有名的各行业企业集团都不能进行纳税资料的合并统计。

　　关于房企贡献

　　华远集团董事长任志强说，房地产不能位居纳税排行榜的前列，问题出在税制上。税收300强中没有房地产企业并不表示房地产企业不纳税。不能反映出房地产企业的正常纳税情况，也不能反映房地产企业所做出的社会贡献。国务院研究室宏观经济司副司长丛明对此表示，运用不同的统计方法划分，得出的结果当然不同。这是一个企业规模标准的问题。我国的房地产税收增长很快，大的房地产企业没有进入纳税排行前300强，并不等于它对税收所做的大的贡献被抹杀了。划分方法可以有不同角度，但对纳税本身来说是客观的，不会因为划分方法的不同而减少。

　　地税局为房产业定制“测谎仪”

　　本报讯(记者黄玉迎) 市地税局有关负责人昨天透露，地税部门正在探索建立房地产行业的纳税评估模型，只要输入房地产企业的相关数据，就能“八九不离十”地当场测出企业是否存在纳税异常。

　　房地产行业是北京地税税收的重点税源对象，北京地税去年的税收收入为692亿元，其中房地产业缴纳税收129亿元，占税收总收入的18.64%。房地产行业的重要性让地税部门下大力气专门为其定制了迅速发现问题的“测谎仪”———房地产行业纳税评估模型。市地税局有关负责人介绍，只要输入房地产开发面积、销售价格、销售率等基本信息，评估模型就能科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。

　　同时，地税部门还将专查偷漏税的地税稽查“升级”，由过去的所级执法一跃成为高层次的局级执法。今年底，承担涉嫌偷、逃、骗、抗税案件查处的地税区县局、分局专业稽查将在北京出现。