国外基金再次选择与中国的房地产业一起成长。

　　9月7 日，大连万达集团(下称“万达”)董事长王健林透露，通过出让一部分股份，万达已经从美国一个基金获得超过50亿元人民币的资金，而“下一阶段还将有几十亿元人民币的资金进入。”此外，万达将于明年一季度打包旗下购物中心以REITs(房地产信托投资基金)的形式境外上市。

　　但王健林以双方有保密协议为由拒绝透露该基金的名字，同时并未确认此次股权出让的比例。一位知情人士向本报记者透露,该笔融资来自美国麦格里银行房地产基金，但此消息尚未得到万达方面证实。

　　海外融资最大交易

　　此次股权合作发生在内地的

　　参考合生创展为得到1.25亿美元投资出让了16.7%的股份，以及富力集团用25%的股份换来6500万美元投资的事实，此次万达集团对外出让的股份应该在一个相对较高的比例上，但是业内人士分析，万达集团仍然牢牢掌握着控股权。

　　王健林说，万达作为一个快速发展中的地产企业集团，肯定是有资金压力的。“任何一个发展中的企业，资金很紧张是一个正常的现象。”

　　2004年，央行在一份内部文件里建议把购物中心贷款列入商业银行的惜贷黑名单。今年以来，在国家的宏观调控背景下，商业银行在行政命令下收缩了对

　　万达集团以“订单商业”模式创造者的身份在业界享有盛誉，在这种模式下，万达首先与拟入驻的主力店签约，然后再进行项目的开发建设。从项目开发的风险上看，这种模式可以有效规避招商不足导致项目失败的弊病，而从资金的投入上看，那些有强大租金支付能力的主力店客户的入驻可以使投资更快回收。因此，“订单商业”模式其实是资金压力背景下的一种模式创新。

　　同时，根据公开的报道以及万达方面的承认，早期为了尽快回收投资，万达曾经向一些中小客户出售部分商业面积，以便促进投资款的回收。这种做法曾在长春等地的万达商业项目中引起了部分投资者的反弹，因为他们发觉项目运营后的客流量太少，开发商万达方面承诺的回报率几乎没有可能实现。

　　这些实践当中的问题在经过媒体的报道后一度成为万达商业地产开发的丑闻，以至于万达方面不得不反思，并最终决定在新开发的购物中心招商中以租赁为主。

　　在这种背景下，寻找更可靠的融资渠道的努力一直在进行，本次从美国著名的基金手中获得巨量资金支援正是这种努力的最新成果。

　　王健林说，在短期内，通过寻找战略投资者引入资金，并以此为资本金寻求商业银行的配套贷款，如此公司便可以满足对资金需求量更大的商业地产项目的开发建设。但是他强调说，这只是一种短期的解决方案。

　　分析人士认为，类似的股权合作要冒稀释股权的风险，而对于这个内地最大的民营商业地产开发商之一来说，控股权是一个不容被撼动的敏感问题。

　　以REITs形式上市

　　王健林对记者说，他把通过REITs基金上市来融资的方式作为一个“灵药”来解决万达现金流紧张的一个长期方案。由于内地尚未正式出台相关的法律配套，因此业界预计万达的上市的地点会选择在香港特区或新加坡。

　　王健林说，从数量上来说，国际上每百万人口拥有200~300个拥有购物中心，而在韩国、日本，每百万人口购物中心达到400~450个，中国则只有6个。英国5700万人口中，拥有1400个购物中心，在建的还有上千个，购物中心投资已经成为英国经济增长的一个亮点。从全世界看，90%的购物中心都是在近15年发展起来的。

　　“中国目前的购物中心建设刚刚起步，全国才有300多个MALL开业，根本谈不上泡沫与否的地步。”王健林认为，中国房地产信托基金融资政策的缺乏是导致这一切的一个基本原因。

　　“不能把机会都让给老外，中国在这个领域越开放得早，就越有做大的机会，等到国外的房地产基金都进来了再开放，那时就没有什么意义了。”这似乎并不是王第一次对记者抱怨。

　　万达渴望通过REITs基金上市融资的想法至少从今年年初就存在了。王健林今年年初在接受媒体采访时曾透露，万达商业地产的融资上市工作将在上半年就有消息出来，但是最近他表示，该计划将在明年一季度基本实现，“目前已经有实质性进展”。

　　他解释说，万达商业地产通过信托计划上市之所以推迟，与一个巨大财团上市在时间“撞车”有关。他没有透露更多与这个财团有关的事情。

　　对于为何把通过REITs信托基金上市融资作为主要融资手段，王健林认为，通过房地产信托基金融到的资金是资本收入，不用还本，而且资产的回报率要求较低，只要保持在5%就可以，如果该资产的租金回报在5%以上，还会有额外的收益。

　　“既然这个融资渠道是别人用10~15年走出来的路，我们当然要考虑作为一个长期目标来追求。”他说。

　　国信证券的方炎说，商业地产上市通常有两种途径：成立商业地产公司上市，或者把部分资产打包成基金，进行信托基金上市。他认为，前者上市后，必须要不断有新的资产业务进入，公司必须要在开拓新业务上下大力气，否则

　　另有观点认为，后一种融资模式仅仅关注参与基金的那些商业项目的运营状态，不像前一种模式对整个公司的运营状态影响更大。在前一种模式下，一个项目在运营当中如果出现利空问题，将波及到公司其他项目的正常运转。信托基金模式则不会发生类似的传染症状。(记者 张杰)