文/ 秦松龄 插图/ 金刚

　　上回的初夏之夜，新地产编辑与三位业内“老人”散聊了SOHO中国。如今，时已这个夏天的尾声，说来不来，来了又像没来的麦莎把所有人吓了一跳。就是在这样的日子里，新地产编辑再与业内“老人”聚首，只是这次聊天的中心，除了麦莎外，还有万科王石和潘石屹哪里不同？

　　甲君：如今，大家都觉得万科很牛了，但必须看到，这个牛也是一个过程。1998年以前，万科的战略并不是很清晰，只是一个方向。

　　新地产：和那些没目的的小公司一样，也是打哪儿指哪儿？

　　乙君：东跑西跑吧。

　　丙君：我理解万科的成功，战略战术各占一半。我不太认同万科那种“因为怎么样所以怎么样”的说法。王石更像一个风险投资家，他做的事情，包括所谓做减法、如卖万佳，撤退回深圳，都是为了集中资源。王石很有耐心，从1993年开始的产业调整，到2001年才做完。回头看万科，战略起到了一定的作用，但更主要的是在战略的执行上。

　　这一点，万科同SOHO中国有很大不同。对于老潘来说，执行也很重要，但其资源的配置已决定了他只能这么打，非常明晰。从我的角度来说，没听到SOHO中国太多调整的故事，比如A做垮了，再让B来做的事情。

　　乙君：老潘的做法，很象围棋里的“走布局”，他搭框架，只要让他搭完了，也就赢了。王石则是一步一步地走，开始本来这步棋是不行的，但杀着杀着，最后赢了。有点像常昊的打法。

　　正规军要比游击队苦得多

　　甲君：万科主要是靠团队，执行和应变能力强。万科历史上几件事，比如股份制改造，完成公司的治理结构调整，都是王石的主意，但更多是下面的人支持，包括财务运作。认真看看这几年万科的年报，数字是很好看的。郁亮能成为接班人的原因，从1993年到1997年的财务报表就可以看出来。

　　万科的团队、治理结构的完整性使得其对于业务和产品调整的能力非常强大，财务有郁亮、产品设计有万创、建筑工程有姚牧民……它有一套完整的东西，老说能比别人卖高1000元，说白了，就是因为品牌。但实际上万科要比SOHO中国做得苦。

　　就像乙君讲的，每一步都是小棋，其玄妙之处难以察觉，但是积累下来，到全国做盘，这东西就成铜墙铁壁了。当年缩回五大城市，每个城市损失都几千万，怎么样去消化的？就是在于这种能力。

　　我理解，SOHO中国就是游击队，还不是野战军。万科就是正规军。整体上还是靠他的执行能力去推下去的。

　　实用比激情更重要

　　乙君：打一个比方，德国的足球解说和中国完全是两码事。中国的解说讲布局，今天把谁放到前锋，把谁放到后腰，这条线怎么能打活。德国很少这么解说，他那个教练往往几分钟就定了布局，当天公布一下，谁踢什么位置，第二天所有的解说都是针对个人的。比如谁的回防速度有问题，评判的永远都是个人。德

　　从这个意义上看，很多事在万科也是没有总体的。比如推广的管推广，销售的管销售，销售的评判体系和销售结果并不是直接挂钩的。这与德国足球也是一样，你是后卫，多少次拦截，多少次铲断，虽然今天的球0：3输了，但你的拦截成功率很高，只是守门员不行，那你照样腰杆很硬。如果今天3：0赢了，你却屡屡犯错，对不起，你走人吧。所以德国足球队每次都是少数人着急，总体上大家都是兢兢业业，踏踏实实。

　　所以，德国足球就像万科的业绩一样，单拿出某一年来看，都不是最多，但10年的时间平均加权，一定是万科最多。同样，德国足球所有战绩加起来一定是最好的，失误率很高，但失败率很低。所以，德国足球就没有巴西的好看，看不出什么激情来，但是它很实用。

　　中国房地产是要么不赚钱，赚钱吃三年，靠天吃饭。但对于上市公司来说，重要的不是你今天赚了多少钱，而是盈利的持续性。万科是少有的做到了这一步的企业。

　　主力与替补

　　丙君：从上市公司的角度来说，最重要的能力是什么呢？是融资。这也许是万科最终选郁亮的重要原因。然后是注重产品本身和物业管理服务，因为这些能够带来品牌的增值。你看万科现在把销售分出来了，因为销售不是他的强项。对他来说，重要的是能拿出成熟的产品来，再通过强大的融资能力融到钱后，在全国的各个城市布局，把产品铺出去。销售只是临门一脚，不是最主要的。万科在天津、深圳和上海都已经把销售外包了。

　　新地产：其实这就是企业所具有的核心竞争能力不同，万科的主要能力已不在于卖房子，而是能不能融来资金，缺了这一条，才会对万科造成本质影响。

　　乙君：这两个公司的运作模式，跟股东有关系，要从公司的治理结构上看。

　　甲君：战略就体现在公司老板和治理结构上，老潘和张欣是核心，一个现实主义，一个理想主义，结合得很紧密，才能走出这么一个路线来。万科也一样，从资源来讲，一定是融资能力和产品设计能力，但另一个决定性的素质是其较强的公司管理能力。他们办公室有一张大的纸，有半面墙那么大，从拿地起到最后销售，各种问题的开关都有。说的夸张一点，刚来一个月，看懂了，你也能干。

　　乙君：就像德国足球队一样，名单很有意思，十一个人的名字下都有一大串替补。你别牛，没有你也一样，所有人的能力都差不多。

　　甲君：其实万科很多出去的中层，都做的很好。

　　新地产：这也就是说，万科和德国足球队一样，队中的每一个人，也许都是球星，但他踢比赛时候，也一定是要为整个团队服务的。换言之，团队的魅力要大过其中每个个体的，对吗？

　　甲君：就是这个意思。万科正是这样一家公司，这也是它与其他公司相比，最牛的地方。