新华社上海8月17日专电题：取消房屋预售制度：央行建议发出了什么信号？

    新华社记者　徐寿松

　　中国

　　央行建议的双重促动因素

　　央行认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。对此，业内人士分析，鉴于央行对房地产金融风险预警的一贯严肃性，由其房地产金融分析小组撰写的《2004年房地产金融报告》中的建议决非空穴来风，更不可等闲视之。

　　分析人士认为，从当前宏观经济形势看，央行发布这一建议的促动因素有二：一是从控制销售方式(实质上是提高投资门槛)入手，化解国内房地产金融风险。

　　中国社会科学院研究员易宪容认为，央行《2004年房地产金融报告》对国内房地产金融风险的把握相当到位，分析有理有据。譬如房地产开发贷款及个人住房消费信贷不良贷款率的分析，如房地产开发隐性债务的分析，都切中目前国内房地产金融的问题所在。眼下突出的问题是，房地产金蕴藏的6大风险已浮出水面：部分房地产市场过热加剧市场风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、房地产贷款的法律风险、土地开发贷款的信用风险、“假按揭”的道德风险，以及高负债经营隐含的财务风险，为房地产市场和银行再一次敲响了警钟。这些问题如何解决？央行欲以楼市调控为契机，推动房地产金融的规范化、制度化、法制化。鉴于在2004年全国房地产开发所筹措的17168.8亿元资金中，银行贷款的比重在55%以上，较往年仍有所提高，这表明房地产投资自有资金比例的下降，房地产贷款仍然具有潜在风险；而预计2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，还会比2004年底增长2成，所以，通过取消期房预售来缩减房地产开发对银行资金的过重依赖，是完善房地产金融市场的首要任务。

　　二是从开发源头推动楼市理性回归。房屋预售制度最初确立于1994年，当初的目的是为了拉动内需，降低房地产开发的资金进入门槛。10多年的发展表明，这一制度对培育房地产市场的确起到了重要作用。但不容置疑的是，由于房地产企业良莠不齐，一些不讲诚信的企业将“预售经”越念越歪：预售时，以广告和宣传资料欺诈消费者；所建项目延期甚至停工比比皆是；由于时间差的存在，有的开发商为了圈钱，要么一房多卖，要么在收取了买房人预付房款后，又将房屋抵押给银行或其他债权人……在金融风险之外，商品房预售也给购房人带来风险。

　　分析人士认为，眼下楼市尽管经历了宏观调控的校正，但离持续健康发展的要求仍有距离。在这样的背景下，取消房屋预售制应是一项政策利好。从制度层面看，当初为了加快推行住宅商品化而实行的房屋预售制度，最大限度地照顾了开发商的利益，忽略了购房人的利益，在楼市已过热的情势下，这种不对等的制度理应废除；从内容上看，房产开发商预售合同对购房者形成不利约束，各种格式条款的存在让更多的购房者处于劣势地位，绝不应有继续存在的空间；从实际需要来看，今天的开发商已与当初不可同日而语，已到了整合期。在当前