本报记者 黄晨 发自上海

　　2003年，温州人开始将“沙船逻辑”应用于房产投资。此后两年，中国房地产市值暴涨，温州资本从中获利无数。但进入调控期后，从传统产业资本中游离出的这些逐利资本又将何去何从？

　　一条沙船的建造成本约在300万元，10个亲朋好友每人出资30万元，花半年时间便能建造一条新船。以后沙船每日捞沙约能获利4000元。再过半年将沙船转卖，售价可以达到500万~600万元。如此，即便捞沙获利全部用作开支，10人通过一年时间仍可赚取近100%的利润。

　　这就是温州人典型的投资逻辑，其核心部分是他们掌握了沙船成本与市场售价间的巨额获利空间以及亲友间牢固的个人信用体系。

　　2003年，温州人开始将这套“沙船逻辑”应用于房产投资。此后两年，中国房地产市值暴涨，温州资本从中获利无数。但进入调控期后，从传统产业资本中游离出的这些逐利资本又将何去何从？

　　资本退潮？

　　5月11日，旨在遏制房价过快上涨的“新国八条”在京公布。与此同时，远在此轮调控的焦点城市——上海，一项涉及金额1.38亿元的地产收购案也于当日落笔。收购方是由七八个温州人组建的明大投资公司(下称“明大”)，标的为一座始建于上世纪60年代的商业楼宇。之前，因为该楼的产权证只分割到整层单位，尽管所有者一直急于出售，却苦于找不到资金实力足够的个体买家。温州人的到来，显然令产权证的瑕疵一扫而光。

　　明大负责人朱福弟在事后采访中，向记者坦言对“新国八条”的出台并不知情。但他表示，目前的政策只针对住宅，对其他物业没有限制。而他选择的投资形态——经济型酒店，未来的获利空间仍将十分巨大。

　　“其实，温州的大宗资本近期没有收缩迹象。”上海中瑞市场研究有限公司总经理朱锋对目前温州资本在楼市中的活跃程度也作了如上认定。

　　据他描述，他们或是前往二、三线城市买地，或是购买项目公司，或是接手资金链断裂的楼盘。近期，重庆永川、江苏镇江的土地拍卖现场都能看到温州人的身影。其中，甚至不乏由一个县级市的市委牵头，积聚资金进行地产项目开发的案例。

　　但面对当下日益趋紧的市场形势，并非所有的温州资本都无动于衷。某业内人士表示，他的几个温州朋友，便在今年三四月间将资金从楼市中抽出，并有意投向能源以及基建行业。

　　将石油从青海贩运到沿海城市，之间的利润会很丰厚。事实上，早在今年年初，关于温州人将地产投资转向哈萨克斯坦开采油田的消息就已在楼市中广为流传。

　　资本升级

　　温州资本追求快进快出，其中一些厉害的资本早在市场起步阶段就已介入，而且为确保安全性，他们会给后继者留有一定空间，根本不会在楼市中呆到今天。”

　　所谓的厉害资本，是指那些拥有敏锐的市场嗅觉、平衡的大局观以及特殊的消息渠道的重量级资本。但并非所有的温州资金都具备上述属性。

　　今天，地处上海肇嘉浜路、天钥桥路口的两栋烂尾楼就不见任何起色。当初斥巨资收购的这家温州开关企业曾经想效法另一个温州资本炒作烂尾楼的成功案例——飞洲国际广场，未获成功。目前形势下，他们只能转而求助专业机构来重新明确操作方式。

　　“很难说温州资本的理性成分占据多少比例。他们的感觉往往来自于勇气。大势好，就很容易成功，但这通常也是他们失败的根源之一。”陈晟认为，讲究流动性的温州资本很难在房地产——这类实业中拥有建设性的作为。

　　这一点得到了朱锋的认同。他将其形象地比喻为“理性判断，感性表达”。“温州资本将逐利性表现得十分彻底，但缺乏技术含量。房地产只是他们寻求资本升级的诸多选择中的一个行业而已。”朱锋说。

　　而数据信息也同样支持上述观点。一份来自上海市房地局的内部资料显示，温州人占上海外地人购房的比例一度超过一半以上。今年3月，温州资本占据楼市购买总量的72%。以后这个比例逐月下跌，到5月仅占36%左右。

　　“如果一个行业想要拒绝投机，就应拒绝这类投机资本。”陈晟认为，即便温州资本勇于创新，但它同样会削弱市场的公平性，对于目前的房地产市场就显得尤为不合时宜。

　　产业升级

　　然而，并非所有的温州人都将进入房地产业视为短期套利的一种途径。朱福弟就很介意人们将明大称为“炒房团”。

　　“炒房资金给人的感觉是有罪的。那是因为没有产业的支持，我们也需要平台的指引。”朱福弟早年在广州从事超市收费系统的研发业务。相比诸多同乡，朱福弟笑称自己从事的已属高科技产业。可即便如此，他依旧面临竞争激烈、利润摊薄的窘局。2003年，朱福弟曾想介入商铺投资，并专门为此在上海考察了3个月。但当时上海房产的租金收益率已普遍降至5%左右，他便放弃了这项投资计划。

　　此番逆势而入，令朱福弟唯一称道的是拥有一个产业背景，尽管他的实践方式仍然是纯粹的地产操作模式。

　　“温州资本很少会做一个产业，过去也没有形成品牌。今天我们希望把民间资金合理合法地利用起来，进入一个产业，打造自己独立的品牌。”朱福弟认为只要获得优秀的专业支持，加之温州人敏锐的市场判断以及良好的融资能力，温州资本的前途不会一味沉溺在游资层面。

　　然而这只是为数众多的温州资本中的一支。期望通过房地产业以完成自身的产业升级，但能否成功仍有待时间的检验。正如朱福弟所言，公司管理平台的建设、人才结构的设置都需要很多的摸索，一切都仍只是开始。

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