2004-2005年：中国商业地产10大观察

　　到目前为止，中国商业地产行业尚无政府相应的统计资料。为了准确地进行中国商业地产市场的研究，《易铺网・中国商业地产观察(2004-2005)》特别选择北京(华北)、上海(长三角)、天津(华北)、重庆(西南)、广州(华南)、深圳(华南)、沈阳(东北)、郑州(中原)、合肥(华东)、呼和浩特(西北)作为中国商业地产市场研究的样本，希望通过对10大城市商业地产行业的研究，发掘中国商业地产行业的市场状况以及发展规律和发展趋势。

　　1、市场供应量激增，谨防个案风险扩展为行业风险

　　目前上述十大城市的商业地产在建项目供应量已达到3200万平方米，预计还将新增加800万平米的商业面积，其中北京市在建项目612万平方米、上海700万平方米、广州365万平方米、天津400万平方米。这四大城市的商业在建面积就达到了2077万平方米，属于集中放量的城市，市场潜藏的风险不言而喻。

　　但是，中国商业地产并非真正饱和，而是阶段性饱和，市场的风险并不在于供应风险，而是在于商业地产投资开发操作非专业化所导致的个案风险-―令人关注的是绝大多数商业地产项目都存在不同程度的非专业化操作问题，所以普遍的个案风险自然扩展成为行业风险。

　　2、购物中心成发展主流，竞争渐趋白热化

　　据统计，目前中国10大城市的购物中心在建项目面积已达到1900万平方米，占十大城市在建商业项目总面积的59%，在各大城市中所占的比重平均超过50%,有些城市甚至高达75%。从侧面说明中国购物中心开发市场热度很高。未来这些项目进入市场，将会直接产生竞争，其中专业化操作水平低、开发商资金实力比较差的购物中心项目将会成为被兼并收购的对象。

　　同时，20万平方米以上规模的商业地产项目总规模近1300万平方米，大型购物中心项目占到80%。20万平方米以上规模项目总面积超过100万平方米的有上海、北京、天津、沈阳、广州等，其中尤其以上海为最，大型商业项目的高烧未退，值得投资市场谨慎关注。

　　3、社区商业渐成热点，符合市场需求趋势

　　从10大城市的统计数据来看，社区商业的总供应量已达到440万平方米。可以看出，社区商业已经成为各城市重要的商业地产发展形式，从发展趋势看，社区商业也将会成为中国商业地产重要的发展方向。传统的商业将伴随社区化的进程，逐渐向社区服务的形态转化。

　　4、商业街、住宅底商和社区商业成为投资热点

　　在对各种商铺类型的投资偏好调查中，投资人对商业街的偏好最高，达到26.17%，这和商业街往往是城市商业地标、经营独立性强的原因有关；其次是住宅底商和社区类商铺，分别为16.0%和15.66%，这是一个发展趋势，随着商业中心的商业项目的逐步饱和，商业项目的开发逐渐往社区方向转变，是商业发展的客观趋势，和投资人的偏好无太大关系；相对纯商业类商铺而言，写字楼的吸引力非常弱，仅有11.09%；市场类商铺的比重较少，可能是由于目前市场类商铺供应较少、被访问人对"市场类商铺"理解比较模糊的缘故。

　　5、长三角、华东地区、珠三角名列商铺热点地区三甲

　　根据易铺网2005商铺投资调查的结果，长三角地区依然是中国商铺投资最热点的地区，这个结果和2004年的调查结果完全相同，华东地区、珠三角、华南地区紧随其后，其次是华北地区、华中地区、东北地区和西北地区。需要特别指出的是2004年的调查结果中，东北地区和西北地区仅排在长三角之后，可是今年却排在最后，说明市场对东北地区和西北地区的商铺投资比较谨慎；另外，2004年排在倒数第一的华北地区今年排在中间的位置，这说明商铺投资市场对包括北京在内的华北地区商铺的关注度有了很大的提升。

　　6、北京新城市规划带动商铺潜力板块

　　伴随北京市新的城市规划的批准，未来将在北京出现一些升值潜力比较高的商铺区域板块，投资者需要关注区域经济发展对商铺价值的大幅提升，这也是商铺投资中最有投资魅力的地方。

　　7、北京三环到五环之间是北京商铺集中放量区域

　　北京在建的600多万平方米的商业地产项目，北京三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上，这说明这一区域将会成为未来北京商业地产激烈竞争的区域。从城市扩张的角度看，这一区域属于住宅开发最集中的地区，未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证，开发商不必过多担心竞争产生的压力，最重要的是如何专业化操作。

　　8、购物中心成为北京在建项目的主要类型

　　北京购物中心/综合项目所占比例最高，达到40%以上，社区商业供应量占近25%。购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况，社区商业的比例实际上还不足以完全表现市场的现状，真实的市场供应量会高于这个数字。

　　9、区域供应失衡，需谨慎关注

　　北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点：从这种不均衡可以看出市场热点，也可以挖掘市场空白点；市场热点地区，既说明存在投资机会，也说明激烈竞争在孕育风险。很显然，CBD和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注，所以一定程度上涣散了开发商的责任心、专业心，换言之，这两个区域也潜藏风险。当然，该区域长期市场需求强劲，这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。

　　10、北京商铺价格失衡，需回归理性

　　北京商铺销售价格整体上看属于比较理性的类型，但是从2004年下半年开始，不少新开盘商业地产项目的商铺起始售价有过分炒作的趋势，这种价格会制约商铺经营的成功。总体看，北京未成熟商铺或新商铺的价格起价需要更加理性，但成熟商业项目整售的售价却似乎比较低，说明拥有成熟商业地产物业的机构并不专业了解其商业资产价值――北京百货行业每建筑平方米年营业额约17000元，相应的商铺价格应该远远高于北京华联两个购物中心的销售单价。