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海外华人:心安理得的房地产投机分子

http://house.sina.com.cn 2005年04月08日14:46 《地产新闻》杂志

  “Lifetime chance”,老尚一字一顿的对记者说,“这是我对国内地产投资的态度,这次机会不抓住,就只能怪自己了。”老尚是上海人,已经在芝加哥生活了18年,现在是一家跨国IT公司的软件工程师。

  记者和一位在上海安居多年的台商主妇讨论房价,她并没有老尚那样气势坚决,只是回忆10年前的浦东——“你知道吗,那时候保姆买菜还要坐公交车,尘土飞扬的跑一上午,
连空调车都没有。”结论似乎根本不用说。

  10年,有点历史的海外投资者都见证了中国最迅速的城市化进程,亲历了城市疯狂的膨胀。这样的福音在各种团体中传播,投资客像雪球一样聚集起来。

  全球3000万海外华人的资本已经达到了2万亿美元,这是一股庞大的力量,,也构成了所谓六项国内的一支“热钱”。有意思的是他们的投资心态,他们甚至认为,国内的这轮地产机会本来就属于他们,既有资本,又和大陆有着千丝万缕的联系;不管泡沫几何,进退自如,心安理得。

  “卡位”

  就在谢国忠不断预言上海的楼市危机时,DAVID则开车带着台湾来的亲朋好友,穿梭往来于上海各大楼盘。前几天,他哥哥的一位朋友一次就在古北买了两套房子,其中一套是替姐姐买的。DAVID说,现在古北的房价已经比前几年涨了一倍,去年古北还有很多房子空着,当时的房价已经1万多,大家都以为不会再涨,谁知陈水扁连任“帮了开发商的忙”,很多台湾人害怕局势有变,纷纷跑到这边买房定居,房价又被拉高了好多。

  1998年他从台湾来到上海,在一家生产型台资企业当厂长。他发现上海的发展速度超过了其他的任何一个城市,于是选择上海作为自己创业的起点。

  2002年,DAVID开始筹备自己的公司,也决定在上海买房。“要想自己的事业能长期发展,一个稳定的落脚点非常重要。”况且“租房子也要钱,贷款可以抵房租。大批高收入的移民要聚集在上海,房子的需求量当然跟着增加。所以我看好上海房地产的发展潜力,至少还有5—7年的上涨空间,这是我的个人判断。”

  当时DAVID又听说拥有上海房产,就能取得上海居留证,他不再犹豫了。2002年10月,DAVID去松江勘察公司的办公地点的时候,一位朋友向推荐了一处九亭的房子。经过实地考察,DAVID马上买下了那套复式洋房。因为发展需要,今年DAVID的公司将搬到张江,公司规模将扩大。资金比较紧张的情况下,DAVID不得已在去年10月把房子卖了,两年赚了18万。但他还是遗憾,“如果再多等几个月出手,能多赚一倍。”

  20万台商在上海已形成了一股不可小视的经济势力。一类台商如DAVID,在上海已经定居工作,首先考虑生活的安定,站稳脚跟后完成家族搬迁;另一类主业仍在台湾,但由于岛内经济低迷不得不考虑资本转移。“他们看在上海投资买房然后出租,考虑更多的是投资回报率”,按照DAVID算的帐,“上海现在的房价不到台北房价的一半,租金回报率却比台湾高许多。在上海两年收回的房租就能够抵首付了。上海楼盘的投资回报率高达20%,而台湾却只有5%左右。而且上海房屋出租率比台湾和香港都要高很多。”

  在上海,DAVID的大部分台湾朋友还处于“卡位”状态,站稳脚跟,然后安居乐业。“不管别人怎么说泡沫,对他们的买房计划影响不大,而那些已经站稳脚跟的人,或许还会继续买房作为投资,等我手头宽裕些,我还会买房,而且相信不用等太久就能实现。”DAVID的心态实在乐观。

  Lifetime chance

  2003年3月份,凭着朋友寄来的两份武汉地图,远在芝加哥的老尚完成了在国内的第一次房产投资。他以每平米2700元的价格买下了位于汉口繁华地段的一间办公室,100多平米,从办公室的窗户可以看到长江。办公室很快通过熟人租给一个小公司办公用,租金每年相当于房价的6%,物业费由对方付。第一处房产从购买到出租,前后总共只花了一个多月的时间,整个过程很顺利。初次试水感觉不错,就是“投资”额太小,才3万多美元。两个月之后,老尚再次出手,以每平米4000元购买了“鹏程时代”的一间46平方米小户型。现在老尚买的那间办公室已经上涨了20%,小户型上涨的幅度也超过了10%。6万美元投出去后,老尚感觉不错,打算再次出手。

  老尚是上海人,已经在芝加哥生活了18年。现在是一家跨国IT公司的软件工程师,太太是程序员,有一个儿子,刚刚大学毕业。3年前他向银行贷款10年期15万美元,在离市中心45公里的芝加哥西郊买下了间150平米、价值22.3万美元的TownHouse。自己和老婆一人一辆车,虽然是普通车型,生活应该算得上安逸,但他并不想因此放弃那些属于他的机会。

  事实上,在2003年以前老尚认为自己一直在错过机会,该出手时不出手。“在美国,要是手上有两处房子,生活、退休就不愁了。我们有个亲戚,夫妻俩一个是工程师,一个是护士,早年省吃俭用,用工资在加州买了些房产,后来加州房价暴涨,他们成了富翁富婆。我们没赶上。”北京房价大涨那会儿,老尚更看好上海,认为北京的房价没理由比上海高出三分之一,因为顾虑国内房产私有制度还很不健全,他没有出手。等到国内房产市场规范一点,老尚打算在上海好一点的地段买一处房子“以租养贷”。但当时觉得上海房子的租金比例比美国低,就犹豫起来,等到突然发现上海的房价开始飞涨,又晚了。

  美国长期贷款利息持续低迷,老尚refinancing(再贷款)了自己的房子,利息只有4.3%。再加上美国住房贷款利息抵税的政策,折算下来,实际利率只有3.2%,以他目前的收入,税额达到25%。老尚自己调查,发现国内房产租金回收率大约在5%左右。“如果用3.2%的利息从银行借钱买房,就算房价不涨都有得赚。”老尚说,“美元近来跌得厉害,对欧元、加币都跌了30%。1971年台湾汇率放开,加上台湾的经济起飞,台币对美金的汇率涨了50%。我不懂金融,但我觉得人民币终究要回归到应有的价值,人民币不会跌,至少要升10%,这是我的猜想。”

  老尚对自己说,宁可买错,不能不买,这是“Lifetime chance”,一生一次的机会。

  他最后看中了武汉,感觉和他现在住的芝加哥差不多,都是中部大城市。老尚是做好了长线投资的准备,他的预期是10-20年。他明白自己远离武汉,所以不一定能找到最合适的房子,“但等到房价真的大涨,所有的房子都会涨,多一点少一点而已。”

  化解风险

  在上海工作的香港人Leo,是一家外企的高管,在最近这一年多的时间里,他的爱好是在内地一些主要城市“扫楼”。尽管自己在上海都只住在公司租的公寓里,但这并不影响他在上海以外的其他城市里购买物业作为投资的“嗜好”。去年年底,Leo就在北京的苹果社区购买了一套70平米的房子,目前已经开始付银行按揭。除此之外,他还准备在成都、武汉等地看好一些楼盘,准备出手。

  在Leo看来,上海的房价太不合理,他举例说到陆家嘴附近的“华府天下”,去年年底看的时候每平米17000元左右,年初再去看已经到了23000元,几天前在去看时竟然已经到了每平米40000多元。尽管这看似与Leo说的“投资房产主要看回报空间”很吻合,但Leo的判断是,实际成交量很小,“即便你获得了两万多元的获利空间,但最大的风险在于有价无市。”中国这么大,东边不亮西边亮。

  在老尚朋友圈里,国内的房价一直是一个热门话题。买房子对于老人来说是落叶归根,对于年纪尚青者则是回国创业的落脚点,“相当多的华人也希望买房改善国内家人的居住条件。”这是一个复杂动机下的复杂行为,投资、投机、故乡、汇率诸多因素裹挟进来,对于这个特殊群体,风险的界限异常模糊。当然,也可进可退,心安理得。


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