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2005地产界风云变幻 地产大腕纵评楼市(一)

http://house.sina.com.cn 2005年03月16日15:26 新地产

  华远集团总裁 任志强

  中国传统的古语用“金鸡报晓贺新岁”喜喻吉祥,2005年也许正应了这一让传统再现的丰收景象。

  从2000年开始“泡沫”之声不断,2004年则愈演愈烈,不停地有人为“泡沫”排出崩
溃的时间表,总有人用香港金融危机之后的楼市,告诫中国的政策决定者和市场投资者。然而这种威胁在4年的时间之中不但未见一丝“泡沫”破裂的前兆,反而让楼市逆潮而上愈加火爆,迫使强大的行政力量再次挥起了清理土地与信贷的两把大刀,并关紧了土地与信贷的两个闸门,但都无法阻挡需求的巨浪冲击。消费像一匹脱缰的野马一样,拉动着市场的快车一往无前,强大的惯性作用没有因加息而减缓,仍在继续以高速的增长跨越年关。

  从统计数字中可以看到2004年的收获,同样从统计数字中可以看到另外一种预期——供求关系的进一步不平衡。

  新的土地供给政策虽然从两年多之前就已开始,但旧的土地供给方式却是自2004年的8月底才终止。至今尚无法全面地估计,土地供给方式的改变对供求关系的影响,但已知的则是土地供给的数量在减少,土地供给的不确定性在增加,土地的价格在上升。2004年4月份的土地禁令则限制了地方政府加大土地供给的能力,进一步激化了供求矛盾。土地作为未来市场房屋供给的执行指标,其增长的缓慢远远低于投资增长的速度已成为不争的事实。

  土地供给的减缓,必然传导到新增开工量的变化上,加之一些开发商期待土地的预期升值,不自觉地放慢了房屋产品的开发进度。新开工量的增幅在总量上已成为负增长,从2003年的增幅近30%下降为11.7%,增幅下降了约60%。北京市则干脆与2003年同期相比成了负增长,约下降了10%。全国则有8个省市出现绝对新开工量的负增长。新开工量的增幅下降和负增长告诉市场的是,房屋供给量将进一步减少。如果销售仍保持30%以上的增长,而投资与供给则成为远远低于销售增长的发展预期,只能进一步加大供求之间的剪刀差。

  而经济学的一般原理是,当需求大于供给时,就必然产生价格的变化。在经济从落后向先进的改革与发展过程中,价格的上升是一种必然性。尤其是中国的房地产业,房屋建造水平和产品质量的提高、科技的进步、材料的变化都必然带动价格的增长。但供求关系的不平衡则会在价格正常增长中加大推动的力度,土地供求关系的不平衡会大大提高土地的价格,房屋供求的不平衡则必然带动产品价格的上升。

  市场并不想,也不会自发地产生大起大落,中国政府主导型的市场经济,其突出的大起大落一般都是由政策的变化所引起的。保持一个市场的稳定,则给未来的政策调整带来了难题。2005年在已知先期指标不利于市场的情况下会产生如何的变化,重在政府如何进一步地调整。

  陈基强:海外基金投资中国将增加5倍

  基强联行董事总经理 陈基强

  预计2005年,海外房地产基金公司的投资方向将发生重大转变,70%—80%的投资将转向亚洲,将更多地投资放在中国等亚洲国家。

  通过对外资、海外基金和国际投资银行进入内地房地产市场总体评估看,2003年,全球的海外房地产基金公司的投资70%—80%在欧美,在亚洲的投资只占20%—30%,而且投资地也主要以日本为主,在日本的商业物业中有90%是由外资购买。2004年,这些海外热钱开始窥探中国市场,但实际投入的项目不超过10个,总投资额仅3—4亿美元。预计在2005年及未来两三年内,这一数字将有更大的增幅,增加至10—20亿美元,几乎达到去年投资额的5倍。

  从去年第四季度起,海外基金开始对住宅以外的商业物业感兴趣。海外知名投资银行开始通过参股国内公司,参与期权、物业、营运好的商业房地产酒店式公寓、商业物业、办公楼等。通过与国内公司的合作,海外基金可以专注于自身的投资银行业务,而把项目的日常营运交给国内的合作伙伴。

  同时,海外基金也会购买存量商品房、已完工的物业,包括出租性服务式公寓、星级酒店、商业办公楼、商业物业等做长期投资。这个阶段的投资特点是海外基金从短期持有物业3—5年转变成现在持有5—7年的中长期投资,这期间每年的租金给房产基金带来稳定的收入。这之后,基金将把物业在国内出售或卖给海外的信托基金。

  房超:商业地产发展的机遇与挑战并存

  国华置业总裁 房超

  据国家统计局统计数据显示,2004年1至10月,商业营业用房完成投资同比增长34.7%,投资增幅大大高于全国整体房地产的投资增幅水平,商业地产已成为房地产市场的新宠。

  首先,从融资渠道上讲,中国的商业地产要想形成主流开发模式,主要的困难是在资金上面。2004年12月1日起,100多家外资银行营业性机构获准在中国内地经营人民币业务。金融业开放以后,意味着丰富多彩的金融产品的到来,无论是基金、贷款、信托,还是其他各种方式的金融产品,都为未来商业地产的发展创造了条件。同时,由于国内没有完全开放房地产金融,这将对商业地产的扩容和可持续发展造成一定的影响,数量众多的、实力分散的中小开发商则有可能面临被逐步淘汰出局的命运。

  其次,随着WTO深化,金融环境进一步改善,中国有一批开发商已经具备了国际化的理念及驾驭商业地产这种产品的能力,他们会逐步加入到商业地产主流模式中来。

  第三,行外资本大举进入商业房地产业,将优化目前的房地产投资主体和结构,这对整个行业的发展具有重要意义。特别是在当前国家对房地产行业采取提高资本金、同时紧缩银根的金融政策下,更加凸显了行外资本具有的资金优势,它可以带来经营模式的创新。

  第四,随着WTO宽限期的接近,2005年开始服务业准入中国市场,全世界的跨国公司都在关注中国市场,尤其是北京市场。如何适应国际化趋势,使国外大公司来中国进行商务活动或设立分公司有一个满意的商务环境?这也拓展了中国商业地产未来的发展空间。

  第五,随着各项商业地产调控政策逐步到位,特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》的即将出台,都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发,使其朝着规范化方向发展,一些实力较强、运作方式得当的大开发商将获得很大的发展空间。

  总之,2005年以及今后几年,商业地产将会有一个质的飞跃。

  毛大庆:2005年,狼真的要来了

  新加坡凯德置地中国投资有限公司副总经理 毛大庆

  鉴于目前土地等各项房地产相关制度的改革,2005年外资进入中国房地产产业的时机已经逐渐成熟。外资正抓住中国宏观调控这一难得的历史机遇,通过各种方式加快其进入中国房地产市场的步伐。有资料显示,近一年来,海外资本投资北京房地产业的项目将近20个,总建筑面积在500万平方米以上,投资总额近30亿人民币。投资方所在国家包括新加坡、美国、日本、加拿大、英国、荷兰、德国、印尼等,其中尤以新加坡为甚。新加坡国浩房地产集团、吉宝置业、凯德置地等数家新资房地产开发商在北京排兵布阵,将有较大动作。

  在土地资源供应有限的情况下,房地产价格下降的空间已经很小。另外,一般认为在人均GDP的发展介于3000到8000美金时候,为房地产发展的高速发展期。我国发展较快的城市正处在这一阶段。因此,预计未来10至20年内中国房地产业不会衰败,现在恰好是外资进入的好时机。

  目前,国内房地产业政策的不确定性及最低预期收益率低于期望值,是境外机构投资者在华投资“裹足不前”的主要原因。预计市场规范后,将会迎来新一轮境外机构投资高潮。

  外资大举进军我国房地产业势必会对国内房地产开发企业带来一定冲击,但更多的是带来先进的观念和管理模式。此举将刺激国内房地产开发企业通过使用先进技术和设备、创新经营机制与管理理念来降低开发成本,提高产品品质,改变我国房地产业现有的普遍低效的经营状态,增强企业的竞争能力,生产出高水准的、更适合消费者需求的房地产产品。

  可以把外资进入中国房地产市场比喻为“掺沙子现象”,即合理地引进先进经营经验和成熟的系统,使中国现有房地产产业化程度大大提高。一个国家的房地产产业最终是以本土为主的行业,对于外资进入有“狼来了”心理准备的人们,更多的应该是积极学习、灵活应变和自身素质的提高。

  张雷:未来房地产业就像“一口缸”

  当代集团总裁 张雷

  2004年的房地产行业可谓风起云涌,加息、大限、泡沫等言论充斥耳膜。2005年房地产业发展将何去何从?我认为2005年北京的房地产还会有一个新的发展阶段,众多的房地产企业将跨越产品、价格竞争,走入真正的地产产品系统、细节、标准、服务竞争中。

  预计,不管中国的经济形态发生什么变化,我国的房地产业发展将还会持续20年的快速增长,中国任何一个产业都无法与它相比。目前中国在房地产领域所占的GDP与发展程度仅相当于美国1960年前后的水平,这样的一个朝阳产业怎能不引起国内外资金的瞩目和投入呢?这同时也意味着在房地产产业未来发展过程当中,机遇与挑战并存。

  对于未来房地产业的发展,我想用“一口缸”作比喻。如果说房地产业呈现出稳定快速的发展,20年是这口咸菜缸里的盐和水的话,那么腌制的过程就是在这个产业当中,你是做产品、做品牌,或是做产品和品牌之上的系统、细节、标准、服务。

  随着房地产业和现代科学技术的高速发展,人类怎样营造自己栖息的居住空间和环境,这对现代居住建筑的设计与建造提出了更高的要求。现在,世界各国都在改善居住条件,不断改进室内设备和部品质量,并企图用科技来进一步发展完善建筑。因此可以说,科技地产今年将继续升温。

  国外大凡优秀地产,多数都重视引进高新技术,把高新技术作为住宅产业科技进步的先导和技术革新的动力,将信息技术、生物技术、新能源等高新技术,应用于住宅的材料技术、建筑节能等方面。法国有的建筑师在建筑模型完成后要进行“吹风”实验,以观察建筑物的通风性能,完善建筑群的整体规划等等。

  他山之石可以攻玉。我认为我国的房地产行业也应该走高科技之路,通过引进世界先进的建筑物理系统、新的科技、新的方法,让我们的建筑也实现质的飞跃。如上海建筑科学研究院正在加紧建设我国首幢生态办公楼,它充分利用太阳能、地热等再生能源,全方位采取节能降耗技术,综合能耗为普通建筑的四分之一,再生能源利用率占建筑使用能耗的20%,室内环境优质,再生建材资源利用率60%。

  考虑到未来房地产的发展态势,我想大部分地产商会把建筑科技研究扩展到居住环境与城市建设,引进高新技术,注重住宅质量功能与环境协调,综合考虑住宅科技研究应用与环境治理、城市规划、土地有效利用等因素。相信未来的住宅项目一定会向着高科技水平引领消费升级的方向发展。

  张宝全:2004年,我是看客

  今典集团董事长 张宝全

  从整个行业来说,2004年以前,开发商认为自己是可以掌控市场的,以一种玩市场的心态在做。但2004年的4号令、“8.31”大限、封顶按揭等一系列政策的出台,使开发商不得不对未来进行非常严肃的思考,从今后,就不是怎么玩儿市场,而是如何顺应市场大势了。纵观2004年的楼市,因为有客观存在的需求支撑,整个市场还是相当不错。但是频频出台的土地、金融政策以及行业内部的行为规范,使地产业在2004年第一次感到了压力。

  具体到我个人,2004年我是一个轻松的看客。第一,我做事一直是把风险放在第一位的;第二,我们不想当最大的地产商,只想当最好的地产商。

  做地产面临的市场与政策风险是相当大的,所以地产商就必须把风险考虑充分,有时候要保守一点,将风险置于自己的承受范围内。

  我希望做一个快乐的地产商,把企业做好,而不是做大。反映在产品上,就是要性价比高。另外,我还要再明确一点,5年内地产仍是我的主业。2005年苹果社区的销售额有望达到25到30亿元,此外我们还准备再拿两块地。但从更长远看,我判断存量房与增量房的市场格局很可能会颠倒过来,5年或10年后,市场交易将主要是存量房。我对做二手房缺乏热情,因为没有创造性,所以,5年后我的业务格局会发生比较大的变化,但我仍不会放弃房地产,在一手房市场我会坚持到最后。

2005地产界风云变幻 地产大腕纵评楼市(二)


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