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2005年的房地产调控:扼住房价疯涨的咽喉(2)

http://house.sina.com.cn 2005年03月10日16:02 南方周末

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  利益之手推动房价上涨

  实际上,房价的上涨,除了受紧缩银根和地根的直接影响外,还有更为复杂的内因,推动房价上涨的有多方力量:地方政府、开发商、投资者以及普通购房者。

  杭州是全国房改政策踩住刹车比较早的城市,土地招拍挂制度也在此最早试点。去年4月,当时杭州市政府因其实行“限制性土地供给政策”正被各方关注。这是一种压缩供给的政策,其效果会逐渐形成买方市场,出现房价上涨,间接带动地价上涨。

  房价和杭州一样扎眼的南京,采取了另一种方式——大规模拆迁,制造被动需求,从而改变供求关系,其市内的已经十几年的二手房都已经超过每平方米6000元。

  对于房价的上涨,地方政府的心情比较复杂。

  由于分税制加重了地方政府的财政压力,在进行城市建设和工业化的过程中地方政府必须依靠土地出让和房地产企业的税收补充财政资金。

  据《人民日报》报道,有关部门统计,近3年全国土地出让金收入累计达9100多亿元。一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的一半。

  在政府控制土地供给的情况下,房价和地价往往因循相生,相互借力崛起,此中门道,甚是巧妙。去年底的住交会上,连远在内蒙古的一个偏远城市的市长,也不辞辛苦地赶到上海向各位大腕取经。

  但是,房价涨幅太大或者房价下跌,地方政府都不乐见。房价涨幅太大,不仅会引起当地百姓的不满,也往往直接酝酿金融风险;而房价下跌,不仅直接影响到房地产业作为地方经济支柱产业的收益,而且往往牵动许多相关产业的发展放慢。南京的一位地方官员道出了各地方政府的心声,“房价最好是微幅上涨”。

  房地产商们虽然没有地方政府那种能大幅改变供求关系曲线的能力,但它们可以通过各种手段,制造信息不对称,比如虚报销售套数,故意制造恐慌局面,从而让已经扭曲的供求曲线进一步变形。

  其次,房地产具有投资属性,导致房地产的需求曲线被另一种力量进一步改变。

  2004年,各大城市的老百姓接受了一个新的词汇——“温州炒房团”,在杭州和南京分别被演化为“炒房客”和“房虫”。一度被视为房价上涨的罪魁祸首的他们,代表了一批利用此轮房价上涨,不断套利的国内群体。在苏州,甚至出现了同时操作十余套住宅的超级房虫。

  与此类似,余额豪赌人民币升值的国际热钱,已悄无生息地集中到上海、北京等一线大城市的楼市之中。虽然表面上拥有的项目不多,但通过种种方式隐身幕后,其规模惊人,央行金融研究处的一位研究员估计,有数百亿美元之多。

  这些投资者的加入,进一步加大了原已变形的曲线。几方因素的叠加,从而使得政府的调控政策不能迅速传导。

  根据清华大学房地产研究所的研究,2003年我们商品房平均销售价格的实际值与经济基本面决定的理论值之间的失衡为4.5%;2004年两者之间的失衡呈进一步扩大趋势,部分城市超过了20%。不少城市房地产价格的上涨速度远远超过了经济和消费者收入的增长速度。

  稳定房价已经成为必然。

  如何扼住房价上涨

  如何稳定房价?

  “中国的房地产是个不完善的市场,不能单纯依靠货币手段,必然辅以行政手段。”去年在房地产市场上异军突起的顺驰集团董事局主席汪浩说。

  行政手段如何发挥呢?最关键之处在于,地方政府“端正自己”,停止认为改变供求关系,并出台措施,规范市场,让真实的供需关系反映出来。

  目前长三角的一些地方政府已经着手制定地方法规,完善土地招投标制度。

  比如,南京市政府针对一度期房炒作之风甚烈的情况,专门出台措施,防范期房炒作,包括实行房屋销售数据上网等措施增加房地产交易的透明度。

  一直备受关注的上海市,3月6日出台了《关于当前加强房地产市场调控,促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。这个文件引人关注的地方在于,对中低收入家庭购房贷款进行贴息,同时,对个人居住未满一年即出售普通住房加税。这些市场化手段的采用被认为将有利于抑制房地产泡沫。此外,几乎是在同一时间,上海市房屋土地资源管理局更是一连查封了7个涉嫌违规炒卖的楼盘,这些楼盘被指通过反复签订、撤销房屋定金合同来囤积房源、哄抬房价。

  这些迹象使市场人士更加倾向认为,政府下一步将采取几方面的措施:一是有望适度增加土地供应、降低土地招投标价格;二是会致力于商品房供应的结构调整,大幅度增加经济适用房供应量以及放宽经济适用房的购房限制;三是有可能通过持续加息、加大税收等市场手段,挤出房地产市场中的投机需求。

  国内著名的房地产开发商万通集团董事局主席冯仑认为,房价要得到平抑,房地产行业要健康发展,要害在于“政府要停止直接干涉市场,而更多使用税收、利率等市场杠杆来改善宏观管理”。另外,不宜采用一刀切的方法,而应该因地制宜,“比如重庆、大连和杭州的情况就有很多差别”。(吴传震)

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