文/陈泽欣 焦阳

　　据本刊不完全统计，2月份北京共推出21个新盘。从物业类型看，普通住宅项目8个，公寓项目3个，商住楼项目3个，别墅项目7个。从楼盘分布区域看，朝阳区仍是新盘推出最多的地区，共7个项目；其次是昌平，共4个项目；海淀、西城、顺义、房山各2个项目，丰台和密云各1个项目。朝阳区新推楼盘以普通住宅和公寓为主，别墅多集中在昌平和顺义，商住 楼主要在西城。

　　高档物业成主打产品

　　2月份，高档物业项目占据了全部新推项目的1/3以上，包括7个别墅和A派公寓、北京奥林匹克公园中心区公寓、昆仑公寓3个公寓项目。亚北和顺义历来是京城别墅项目最集中的地区，顺义的温榆河畔如今已经形成了北京最成熟的中央别墅区。2月新推出的别墅项目除了密云的鸿福天地和昌平沙河卫星城的亚美利加别墅外，其余5个项目都是出自亚北、顺义或其中间地带，分别为胡姬花园、东隆皇家森林别墅、上成国际花园、东方普罗旺以及大河之翼。

　　业内人士预测，随着奥运项目的启动，高档公寓及豪宅项目未来还将持续升温，从目前高档住宅销售情况来看，这一产品仍被投资者看好。尤其是近期跨国公司大幅拓展业务带来了更多的外籍员工，引发租赁需求不断上涨，致使大量资金涌入高档住宅投资市场，使这一市场的交易更加活跃。

　　此前业内普遍预测，高档住宅销售将受到加息以及银行限制个人信贷规模的影响。但从目前的情况看，金融调控对高档住宅的影响并不明显，多数高档住宅仍保持热销势头，市场需求并没受到抑制。

　　近期大量别墅新盘推出，除了与自身销售策略有关之外，与此前国土资源部发布的“停止别墅用地的土地供应”的政策更密切相关。政策公布前拿到的土地，已经有很多转化为产品投入市场，而后续项目则越来越少。诸多新项目集中面世，将形成板块效应，可以吸引更多购房者关注。

　　另外，从需求角度来讲，随着近几年城市的扩大，北京、上海等大城市相继出现了住宅郊区化消费趋势，有越来越多的人选择在郊区购买低密度住宅。

　　普通住宅数量锐减

　　2月份面世的普通住宅仅占新盘总量的38%，这一比例较以往有很大幅度下降。对此，有业内人士认为，一、二月份历来是京城楼市的传统淡季，今年由于春节来临较晚，楼市受到的影响更为明显。

　　不过，多数市场人士指出，自去年“8·31”土地政策改变之后，许多项目不得不更改原先的策略，一些既定项目计划或破产或延迟；而原国土和房屋管理局与建委的业务撤并也打乱了不少开发商的营销节奏。一系列政策、变革的后置影响集中反映到了今年年初，所以新盘大幅度减少。

　　另外，有可能在2005年形成有效供应的200多个“8·31”过关项目因为涉及到一次交清土地出让金等资金问题，运作速度放缓，运作难度加大；而由于手续或权属以及心态的缘故，转让难办，上市时间滞后。

　　品牌开发商充当主角

　　在众多新项目中，华远集团的3个新项目集中露面，颇引人注目。昆仑公寓是华远集团在燕莎商圈开发的高档公寓项目，定位于国内房地产市场上的顶级豪宅；展览馆宾馆北侧的华远百岛园是一个集展示、商业、商务办公为一体的综合项目；望海楼位于什刹海风景区后海北岸半岛上，是具备多种功能的综合高档建筑商务群。

　　类似华远地产这样的实力企业，在进一步开拓市场的同时十分注重扩大土地储备，为后续发展积蓄源泉与动力，是十分必要的。目前该公司的土地储备总量逾百万平方米，所以几个项目集中推出并不奇怪。此外，推出新项目的还有天鸿、首创置业、新加坡凯德置地以及浙江地产领军企业耀江集团和金都地产等，都是业内知名的品牌开发商。

　　市场人士分析指出，这与“8·31”后中小地产公司土地存量吃紧、出现断档，而品牌地产企业实力较强不无关系，是“8·31”土地政策作用的正常反映。随着去年下半年开始的土地、信贷紧缩政策等政府宏观调控，北京房地产企业之间的格局正在发生巨变，今年将加速进入一个“强者更强、弱者更弱”的时期。大型的房地产开发企业的优势将更加显著，将在新的规则和新的市场环境下，实现进一步扩张，通过开发规模实现更大的发展。