由于今年宏观调控的主方向仍然是控制增量市场，抑制过快的投资增长势头，因此释放存量房将成为解决市场供需的重要手段，包括取消房改房超额收益所得税在内的一批新政策有望在年内发布

　　从第6城市群具有楼市风向标作用的三个城市上海、杭州和南京看，去年当地二手房市场的发展已经全面超过新建楼盘销售

　　新年伊始，二手房交易再次成为第6城市群楼市博弈的焦点。

　　1月17日，戴德梁行发布预测，2005年上海中高档二手房房价涨幅将达到20%。同时公布的2004年泛城上海住宅指数显示，去年上海中高档二手房价格累计上涨了27.6%，全年二手住宅交易量超过一手住宅约290万平方米。

　　稍早时候，南京房地产市场发展研究中心发布统计数据称：2004年南京全市二手房交易达到5.26万件，占全年9.18万件总交易量的58%。由此测算出的全年二手房均价为3918元/平方米，高出3690元/平方米的全年商品房均价6.2%。

　　浙江大学房地产研究所所长赵杭生在接受采访时表示，由于今年宏观调控的主方向仍然是控制增量市场，抑制过快的投资增长势头，因此释放存量房将成为解决市场供需的重要手段，包括取消房改房超额收益所得税在内的一批新政策有望在年内发布。

　　卖方：房价坐“过山车”

　　从第6城市群具有楼市风向标作用的三个城市上海、杭州和南京看，去年当地二手房市场的发展已经全面超过新建楼盘销售。

　　除去前文已经提及的数据，公众房网企化部经理孔灏介绍，杭州2004年二手房市场的均价涨幅在20%以上，今年虽然预测涨幅趋缓，但整体上涨态势不变。

　　孔灏表示，根据公众房网的监测数据，目前杭州二手房成交均价在7000元/平方米左右，中心城区的二手房挂牌价都在9000元/平方米以上，一些近年来建造的顶级楼盘和西湖边的房产，挂牌均价在15000元/平方米到20000元/平方米左右。

　　对于二手房市场的持续走强，赵杭生认为主要是两个有利因素的支持。

　　首先是从去年12月3日在上海开幕的第六届中国住交会上众口一词的唱“多”论调给了市场莫大鼓舞，投资者的徘徊情绪一扫而空。

　　其次，目前各地纷纷开通的网上房地产平台让市场对于房价有了更加客观的把握，通过数据的动态变化，反映出房价整体上扬的态势，也刺激了挂牌价的进一步走高。

　　对于市场盛传的杭州将取消房改房超额所得税的消息，赵杭生表示年内落实的可能性很大。他进一步指出，从去年9月杭州取消20%个人所得税后二手楼市的强劲反弹可以得出经验，减低税费对于流通量的刺激是直接的。

　　“如果房改房全部上市，可能占到市场供应的1/3以上。”赵杭生判断，房改房虽然房型稍差，但是基本位于城区，目前和新开楼盘的均价差距在1000元左右。“房改房的上市还会增加对新房的需求，对盘活存量乃至盘活整个市场都有好处。”他表示。

　　不过，经历了去年9至12月较为火爆行情之后，“有价无市”现象当前再次在杭州、南京、无锡等地蔓延。部分投资者出于年末回笼资金需要增加的挂牌量，却没有吸引到足够的“青睐”。持续攀升的二手房价终于进入了盘整空间。

　　去年10月人居展后，位于杭州文三路文锦苑的二手房曾经创下月涨1000元/平方米的记录，12月份的最高挂牌单价达到13000元/平方米。可是最近来自21世纪不动产杭州区域分部文三店的挂牌出租信息却显示，普通住宅月租金的平均降幅已经达到15%，较前月平均下跌250元左右。

　　无独有偶，新年以来南京多家中介公司普遍反映交易量明显萎缩，最少的下降了10%，多的则近四成。而去年第三季度首次突破3000元/平方米大关的无锡二手房价，如今也已普遍下跌了3%左右。

　　南京大学房地产信息研究中心主任葛扬分析，由于二手市场建设远不如一手房市场完善，各方面都显得比较脆弱，价格如坐“过山车”一般上下起伏也在情理之中。单就房价看，除去新年前后传统的市场淡季影响，更大的原因还在于前期挂牌价格偏离买方预期过多，导致部分有效需求无法释放。

　　不过，葛扬强调，房价的暂时性波动并不会影响到二手房市场主导商品房市场走向的大趋势。他认为，由于南京等地目前二手房空置率仍然较高，随着土地划拨的从严、一手商品住宅供应量相对减少，理性政府必然会考虑推动存量房市场的发展。

　　中介：自救“三十六计”

　　随着上海二手房网上交易平台试点进入倒计时，政府联合银行扮演“中介”角色，让许多本来日子已不太好过的中介机构越发彷徨无计。

　　赵杭生认为，网上备案作为计划经济和市场经济相结合的产物，是转轨时期一项有“中国特色”的转折措施。由于政府扮演的“中介”角色只有保障功能，缺乏全方位的服务支持，因此无法动摇目前中介代理制的根基。“不动产交易需要资金服务、需要专业人员的咨讯支持，而政府主导的网上交易除了降低成本，在其他方面可能建树寥寥。”赵杭生说。

　　网上售房带给中介公司最大的压力在于只有提供多元化服务，才能站稳市场。为此，有些居安思危的品牌中介已经提前思考种种计谋争夺今年的市场份额。

　　计之一：远交近攻

　　日历翻到2005年，各大品牌中介不约而同起了大举扩张的念头。以苏州为例，房屋置换中心今年计划门店数量将翻倍；我爱我家在现有12家门店的基础上，预计年底发展到20家；裕兴房产在30家门店的基础上将扩张到66家；另有消息称，顺驰也将在38家的门店基础扩张60余家。

　　杭州方面虽然没有苏州扩张的动作那么大，不过在未来楼市热点处“圈地跑马”在所难免。外滩房产董事长陈梦月日前表示，2005年外滩肯定入驻三墩、下沙和滨江；金丰易居保守估计再开三家新门店，首选目标也是目前各项设施日趋完善的三墩；经营特许加盟的信义表示，今年的新开加盟店目标在5家左右。

　　孔灏认为，随着杭州城市规划的扩容，中介公司只有不断扩张才能保持现有的市场份额分配比例。从市中心到江对面再到萧山余杭，只要有市场需求，他们就会考虑相应开设门店。不过他也指出，相对于吸收投资散客的特许加盟中介，竞争收购和品牌整合也是品牌中介扩张不错的选择。

　　计之二：反客为主

　　作为21世纪不动产在中国第十六个授权城市，21世纪不动产苏州区域分部总经理曲昊强调本土化对于中介发展的重要性。

　　曲昊介绍，21世纪不动产现有的全套运作方式虽然克隆自美国，但是公司在接受总部开业核准前必须进行大量区域化、本土化标准制定的工作。随着区域化进程加快，区域分部启动过程越来越短。21世纪在长三角原有的4个区域分部，最长的启动周期有9个月，而到了苏州分部开业已经把时间缩短在2个月以内。

　　“我们正式对外授权将在正月十五以后，年内预期发展20到30家加盟商。”曲昊介绍。在21世纪不动产现有的500多家加盟店中，有80%是投资店。由于特许加盟对从业经验要求不高，所以非常适合手里有闲置资金、看好房地产市场长期发展的投资者。相较于目前中介市场鱼龙混杂的情况，曲昊认为特许经营并不是为了整合现有中介，而是为了吸纳行业潜在投资客户。

　　计之三：釜底抽薪

　　因诈骗客户巨额房款而震动浙江全省房产中介业的宁波雄镇房地产经纪有限责任公司法定代表人吴灵委，日前被宁波市中级人民法院一审判处无期徒刑，这多少给近来遭遇华晨和家园两家中介机构卷款的购房者一些希望。

　　为了挽回行业信誉，宁波鸿桥房产最近推出了二手房“对付交易”新规则。据该中介负责人介绍，对付交易是指房屋买卖双方，在中介公司工作人员见证下，签订存量房买卖中介合同并当面付款，房款无需中介公司转账。对于需按揭买房的客户，中介公司申请到按揭款后，也由买方直接到银行提取按揭款，现场交付给卖房者，中介机构在整个过程中只起监督作用。该负责人表示，这一新举措已让公司在市场上赢得信誉，在年前房市传统淡季里，公司业务量也在不断回升。

　　而近期登陆宁波的中原地产，还提出了交易成功后收取双向佣金的新方案，借以表明中介作为买卖双方的居间代理人，同时为双方提供服务，不偏向任何一方的理念。（庞仕影 邓旭/文）