市场将呈现7大变化，热销产品推陈出新、已购公房及次新房也将成为交易主体

　　从今年市场供应情况来看，将有更多的二手商品房、二手经济适用房及二手别墅流入市场，供需两旺将为2005年二手房市场提供广阔的交易空间。

　　业内预测，2005年也会有个别区域的二手房价出现回落。如城中区，由于很多居民为 改善居住环境而向其他边缘地区转移，使老城区二手房房源得以释放，导致这些地区二手房价格在2005年将会出现2%至3%的下滑。但朝阳、海淀、石景山及大兴、通州、昌平等地区的交易价却有较大的上涨空间。

　　1成交量有望成倍增长

　　“卖旧买新”购房者比例加大

　　据我爱我家预测，2005年北京二手房市场依然持续活跃，交易量将达到65000套至70000套。

　　据中大恒基二手房市场综合调查显示，2005年有60%左右的人想“卖旧买新”，这也就意味着市场有可能会释放出大批二手房房源。顺驰市场分析人士表示，2005年一些中等收入的改善型购房者将成为市场交易的主体，而需求型客户的数量将有所减少，从2004年12月至今，这部分市场成交量仅为32%，这也预示着二手房市场购买力逐步增强，供需两旺的市场环境由此形成。

　　通常情况下，一手房市场供应量减少，会加大二手房市场的成交率。有业内人士预测，今年上半年受一手房市场供应量萎缩的影响，二手房交易量增长速度将更快。

　　2经济适用房开始解禁

　　交易量预计将占成交总量13%

　　中大恒基针对近期二手房交易数据分析发现，经济适用房在经历了“5年解禁期”后表现不俗，成为二手房市场的新宠，占目前总交易量的16%左右。

　　链家市场分析人士表示，由于第一批经济适用房项目入住时间差不多都在1999年至2000年之间，到2005年大多已满5年，这部分房源约6000套，多在北京早期开发的经济适用房小区天通苑及回龙观社区内。我爱我家预测，今年二手经济适用房将占到总交易量的13%左右。

　　3次新房将成新交易增长点

　　今年1月份已持续走红市场

　　据北京顺驰市场部调查显示，2004年底至今，总价在30万至40万元左右的二手房占成交量的65%，其中5年左右的次新房所占比例较大，次新房俨然已成为今年市场新的交易增长点。中大恒基针对日前二手房交易的市场分析也显示：次新房在今年1月上旬依然是颇受市场青睐的产品。

　　中大恒基分析人士也认为，目前次新房优势明显。相对二手房，次新房房龄较短，在户型设计方面较先进，更容易满足年轻购房者的需求。

　　4各区域房价涨跌不一

　　老城区房价预计跌2%至3%

　　北京顺驰市场部预测，中心区内四个行政区的二手房价已涨到了顶峰，甚至超过了其他区域新房的价格，再加上中心区二手房房龄较老，很多居民都有改善居住环境的需要，这使该区域二手房房源有望得以释放，也将导致该地区二手房价在2005年出现2%至3%的下调空间。

　　但朝阳、海淀区仍是2005年京城二手房市场的主力，老热点区域如中关村、牡丹园、朝阳区的东北三环地区及亚运村等区域因二手房价已太高，因此不会出现太高涨幅。而以前市场交易较平稳的区域如朝阳区的望京、海淀区的皂君庙、北蜂窝等，因交通的改善及邻近老热点地区，预计二手房房价上涨幅度将超过10%.此外，丰台区因为房源供应量充足，预计二手房价格将保持平稳。但石景山区、大兴、通州、昌平等副中心区域借助市政规划建设及价格优势，未来将会吸引更多置业者。特别是通州，在交通改善后二手房市场优势更加明显，预计以上区域二手房价格上升速度较快，增幅约在10%左右。

　　5二手房源更加多样

　　已购公房交易将占64%左右

　　据我爱我家预测，2005年二手已购公房交易比例应占到64%左右，二手商品房比例有望上升到23%，由于已购公房仍然占据着北京市可交易二手房总量的六成以上，所以在2005年北京二手房交易中，已购公房的主体地位将难以撼动。

　　中大恒基针对1月上旬二手房交易进行数据分析后也发现：公房依然是二手房中的重要产品。随着央产房市场放量速度的继续加大，80万套左右的上市公房将为2005年二手房市场提供更多的房源。中大恒基市场专业人士对此表示，今年二手房房源形式也将更加多样化。二手公寓、别墅将更多地加入到二级市场中来。

　　北京顺驰预测，2005年空置房市场热度将继续上升，北京目前拥有建筑面积达200多万平方米的约2万套空置房，空置率自1996年连续增长7年之后，首次在2004年出现了下降，2005年，空置房还将继续被二手房市场消化，进一步增加了二手房市场的房源。

　　6租赁市场持续升温

　　来自中大恒基的统计数据显示：目前北京市大概每年新增常住人口达10万，有租房居住需求的外来人士有近300万人。北京还将在2005年之前完成危旧房改造，这些人在拆迁时都需要租房，所以2005年租赁市场需求量还将继续增大。

　　据北京顺驰市场部人士分析，从整体来看，2005年北京市房屋租赁市场成交量将呈平稳增长趋势，但中心城区因房源供应量饱和，且交通较堵，成交量将会有小幅下降。

　　7大户型渐受追捧

　　北京顺驰市场部人士分析，2005年二手房租赁市场在户型需求方面仍以一居室为主，但二居室需求出现升温态势。随着流动人口的不断增加，以及学生在外居住情况的增多，廉价的小户型更加抢手。但随着合租市场的不断完善，二、三居大户型的成交量也将有所提升。

　　据中大恒基对去年12月份二手房成交户型和面积分析，二手一居室和三居室最受市场青睐。成交量分别比前年12月份上涨了1.7%和1.6%，但二居室的成交量则下降了3.7%.这一趋势将在今年表现得更明显。（袁秀丽/文）