编者按：王志纲寄寓深圳，他喜欢深圳的唯一理由是这里打高尔夫球方便。从1994年担任碧桂园总策划起，他亲历了中国房地产的每一波浪潮。冯仑说过：中国房地产一半的概念是王志纲制造出来的，包括商业模式和开发战略。

　　我与房地产

　　我做房地产策划是从1993年的碧桂园开始的，先做学校，用2年时间把碧桂园做活，“给你一个五星级的家”成了中国用得最久的一句房地产广告语。碧桂园效应当时是全国房地产近乎停顿时期的空谷足音，宣布中国房地产从此必须走向用家市场。1996年我成立工作室，在深圳接了联合广场策划项目。1997年我在山东做双月园，现在学校有1万个学生。1997年7—11月做了昆明的世博会，把常规的世博园变成了区域产业整合和区域形象推广的超级杠杆。1998年我在北京的中国房地产峰会上讲演时，300多人的会场，很多老板来抢凳子，地上坐了100多个老板，人们从此知道了房地产有理论平台。

　　1999年底《老师下课吧》一文兴起了王志纲大讨伐，一些想当老大的徒孙辈策划人说策划大师的时代结束了。他们不知我们正在换档，换区域运营战略。1999年底我进入华南板块策划，当时八大巨鳄进入番禺，面对上千亩地，房地产商们不知怎么整，星河湾和奥园找到我们。这次我们高调亮相，推出了复合地产、泛地产革命，到2001年结束时，已是“中国楼市看广东，广东楼市看华南，华南掀起你的盖头来，中国有个星河湾”。从此攻击、污蔑王志纲的声音闭嘴了，也成就了我们的中国房地产大盘概念。

　　2002年我出版《大盘时代》，转向城市经营和区域竞争。我们的客户70%都是政府(省长、市长)，已做了十几个城市，我也成了它们的战略顾问。这几年最大的成果是把一批房地产商带成了城市运营商。

　　王志纲工作室的核心竞争力有3个：大事把握能力+预见力+整合操作能力。我不做常规地产了，现在我做着7件事情：上海城市战略；中部城市战略；陕西法门寺定位；温州财团解密；泛珠三角的城际交通；厦门钟宅湾地产亮相全国；中俄边贸的互补性问题。下一步我们要在京沪建更大的战略机构。

　　城市与房地产

　　1998年的货币分房前夜，北京及北方的集团购买占70%，广州、深圳的个人购买占70%。在中国房地产业起推广作用的是南方，粤军北伐东进，是强势的先进生产力的代表。

　　2001年华南板块的成功是一个分水岭，宣布香港从老师变成了学生，表现在：香港的房地产巨头全来了，胡应湘说：“看了黄山不看山，看了华南(星河湾)不看楼。”郑裕彤砸了几百亿在中国，碰得头破血流。李嘉诚在2001年的深圳楼盘开盘，结果最差。内地的房地产直接取经和取法于美国、欧陆、新加坡，建筑设计更直接从国外搬来，不再借道香港。但香港房地产服务业还是搞得好，如物业管理、按揭和地产代理行。

　　南方人居强调朝向和景观，北京人居强调防风沙和有阳光。南方更成熟更挑剔。在南方，碧桂园可圈可点；合富辉煌是全国第一家上市的房地产代理行；祈福新村是开发商担任村长、镇长和市长的“一个人的战争”，开发了上万亩，除了火葬场一切都有了，极其负责；星河湾的产品标准在亚洲领先；观澜湖山庄成功地把高尔夫球场改造成豪宅大屋；中海和万科的品牌走向了全国；奥园开辟了一个复合地产的时代；深圳华侨城的模式也不错，旅游地产也是全国样板。

　　再看全国，上海世贸滨江提升了上海价值，卖到了全世界。北京是传播中心,房地产商会取名字，生不了娃娃。成都在房地产的开发量上仅次于京沪穗，甚至不亚于深圳；外向度极高，一半以上是成都以外的人来买；成都的产品是很有品位的，如清华坊和芙蓉古城。杭州不可小看，特别在别墅上作了很大贡献，做山水园林，如绿城集团。

　　中国与房地产

　　中国房地产历经了12年。1998年开启了中国房地产的井喷时期。

　　没有整个中华民族的小康化，没有私有财产权的法律保障，也就没有中国房地产。以往中国人都是寄居蟹。有了房地产，就有了城市化、市民社会、物业管理新人居体制、业主民主维权、招标建筑设计、繁荣消费的种种依托，业主维权成了民主的切入口。房地产商成了城市枭雄和明星，中国最火爆的论坛都是房地产。有人认为房地产在中国有20年的发展期。(采访/何树青）