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中国房地产语文班的作文尖子们

http://house.sina.com.cn 2005年01月12日19:09 《新周刊》

  今年,毋须参考胡润版的“2003中国大陆百富榜”,都能感受到地产作文尖子们的话语强势。

  文/陆新之 插图/决策资源(除署名外)

  地产作文尖子们正在成为大亨,成为社会上的“人尖子”。名门正宗的万科掌门人王
石现在的发言,经常围绕企业公民、环境保护以及建筑价值,语气神态已经类似全球500强企业的风格。而华远的任志强,更是理论权威,一本洋洋洒洒的《中国房地产报告2004》在手,起了为房地产业在中国的发展保驾护航的标竿效应。极速一族的顺驰的孙宏斌,已经成为偏执狂在中国最能生存的最新标本。至于今典集团张宝全巨资进军音像业,地产销售名家潘石屹插足娱乐圈与女星大演情侣戏……

  诸如此类,都使得房地产人物在这个冬天比起任何一个行业都显得丰满和强悍。

  同时,年底纷纷出现的号称年销售额达到100亿元的企业,2005年的营业额已经放眼到300亿元至500亿元。对于整个行业来说,前几年羞羞答答地通过小众媒体打出的旗号“居住改变中国”现在终于理直气壮了。

  事实上,无论是那个机构搞的财富排行榜上,房地产业的大亨们继续在榜上占主导地位,上榜的企业家经常有三分之一是从事房地产业,而且在百富榜中基本排在较前的位置,很多从事房地产业的老板的财富在过去的一年中增长了一倍,成为成长速度最快的行业之一。

  “欧洲、美国房产界在上世纪火了几十年、上百年,现在该轮到我们中国房地产火红了。”潘石屹用带着甘肃家乡口音说出来的豪言非常具有诱惑力。

  从2000年起,《福布斯》富豪榜的出现,证实了这个行业已经进入“英雄”时代。这一年的“中国内地50名首富名单”中,与房地产有关的富豪占了17位。

  明星光环历来就与财富效应挂上了钩。今天的中国房地产业,确实已经成为拉动GDP增长与城市建设的强力引擎,京、沪、穗、深早已将房地产与建筑业列入本地的支柱产业之一,其他雄心勃勃的城市也纷纷效仿。不管大家喜欢与否,各地已经掀起新一轮城市建设高潮。这种情形之下,王石、任志强、冯仑、潘石屹等地产大亨们的耀眼光环还将继续,房地产的明星效应比起任何一个行业都要生动和富有娱乐性。

  房地产业是一个英雄辈出的行业。高速成长的房地产,10年间衍生出多少财富神话。1992年的海南、珠海,无数人从身无分文变成百万富翁,随后的财富“蒸发”,由腰缠万贯变成负债累累。

  尊重自然和过去

  王石可能是内地房地产商之中话语最国际化的。他虽然不是建筑设计专业,但他提出的企业理念和对住宅品质的追求极醒目。

  万科对自然资源的保护概念起源于沈阳万科花园新城和上海万科华尔兹的原生树木的保留。沈阳万科花园新城在1999年最早开始将保留的大树作为组团绿化的一部分,尝试“围绕大树盖房子”在上海春申城的万科假日风景项目向原生树、鸟岛、村庄和现状水道的保护利用等多方面扩展,并在天津万科水晶城项目中实现了自然资源与人文资源的有机整合和综合保护。

  在万科早期项目中并没有对于住区文化资源的挖掘和保护的主动和有意识的认识,住区项目的策划、规划设计和建设管理都是建立在以销售为目的的运作机制上,直到2001年集团访美时接触到马里兰州Columbus新城项目,其中对于历史珍视所体现的理想主义触动了王石。在二十世纪六十年代,哥伦比亚城的开发商通过在城区内建设住宅、街道、人行道、购物设施、社区会馆、学校、教堂、湖泊等来满足居民的各种需求。但是有一种东西是开发商所不能提供的,那就是“过去”。王石显然很欣赏这种风格。作为一个新城项目,开发商仍然想尽一切办法来保存这个地区的历史:使用18世纪的地名、保留一些富于特色的乡村建筑、在现代化的街道体系中建设一些老式的乡村小路……

  在这里,“过去”既包括保护名录上的公认的历史文化遗存(historic landmark),更包括那些普通的仅仅代表这个地方“过去”(甚至都称不上历史)的物质遗存——一条小路、一栋住宅、一棵大树,以至地点本身,在保留“过去”的表象后面是对“过去”和自身的尊重。

  天津万科水晶城位于天津历史悠久的天津玻璃厂原址,天津玻璃厂是一个经过50多年建设和生产的工业基地,带有很强烈的时代特征。留有计划经济时期非常典型的国营大厂的痕迹:厂区大门、两个长势良好的林区、标准模式的办公楼、完整保留的铁路、灯塔、烟囱……其中的标准化钢制框架的吊装车间,金属排屋架构造,体现了一种纯粹的工业化感受。

  规划对现有地段肌理进行了仔细的梳理:对原有的大跨度钢制框架的吊装车间、货运铁轨等历史见证予以保留,扒掉维护墙后,原封不动地保留结构,甚至表面的斑驳,在旧的结构内部穿插全新材料;对原卫生院,则把房子拆掉后,保留了由树木、地基、道路所生成的很强烈的肌理;部分原有厂房和办公楼改造成为住区的会所和其它公共设施。

  个性十足的造城运动

  居住到底怎么样改变中国,这还是一个充分开放能够不断往其中注入内涵的概念。不过,最直观的,就是房地产商们的造城运动。

  潘石屹在北京知名度很大的项目现代城只是占了一个城的说法,其开发量比起现在波澜壮阔的郊区造城运动相去太远。但是,在营销上,潘石屹由现代城起,已经开始渐入佳境,大有拈花成剑,举手投足都能卖楼的豪迈。

  “潘石屹,人称老潘,甘肃天水人,身不高,体不壮,头发不浓密,但身手头脑均敏捷矫健。年龄未及不惑,吃过‘文革’的苦,享过改革的福,故能上能下,可屈可伸。”

  这是潘石屹的自我描述,当然,加上他执笔不离甘肃老家潘家寨的风格,就更加形象了。

  潘石屹的新闻不断,有现代城的挖人事件、氨气事件、无理由退房以及其升级版有回报退房、零起价拍卖在中国房地产界引发的大争论;还有做人方面遭受“北京最虚伪的人”的指责,等等事情不一而足,说法有真有假,通通被潘石屹笑呵呵地拿到媒体上面,告之大众。结果是,他的楼盘卖的更火。

  由现代城到建外SOHO,再到长城底下的公社和博鳌的别墅,老潘一方面西行25度,出旅行摄影集,一方面不遗余力地卖楼。虽然上市最后关头受挫,但是他的公司还是稳居中国地产业纳税最多的这个值得自豪的硬指标的第一。

  你可以不喜欢潘石屹的过度曝光,不喜欢他项目的容积率和风格。但是,你一定不能忽略,潘石屹项目的创意和实力。在北京国贸大厦附近两公里之外,不多久,就会出现潘石屹风格的建筑。没有人能预言潘石屹和他将要开发的新项目还会遭遇到什么样的批判,然而,潘石屹开放的项目,毕竟和百分之九十九的其他楼盘不一样,这应该是北京的一件幸事。

  虽然未必百分百合适,但是一个楼盘的风格,就是一个公司,一个企业家个性相当大程度上的投射。那些所谓没有个性的项目,其实更大可能就是操盘者本身没有视野和思考,盖完了卖楼走人。同理,某些项目概念噱头层出不穷,其实未必是老板喜新厌旧爱好广泛,更大程度上是开发商急于套现卖楼为主的心态反应。

  导演系毕业的张宝全,凭借他的书画,绝对当得上文化商人的称号。虽然有过不是很成功的地产项目,但是他近年倾力打造的苹果社区,无论是规划上还是实际上,都已经超出了他和大多数房地产商的平均水准。

  张宝全在公开场合的讲话,不离对商业社会的反思,对建筑文化的追问,很多时候,会让身边的人觉得自己读书太少。

  对自己这种文化意识的不断流露,张宝全是这样感受的,我认为艺术家与商人并不是对立的,其实,艺术家与商人还有很多相似之处,最重要的就是灵感,搞艺术,没有灵感就是工匠,做生意,没有灵感就会赔钱。有不少人问我说:“我们做的可行性报告非常好啊,但是为什么却失败了。”我就说,如果一个可行性报告做得完美无缺了,那就一定要赔钱,为什么,因为可行性报告是需要数字的,如果你能从市场得到很好的数据分析,就说明已经到了后期,倒霉的就是你。因为在前期,你到哪里去找可行性数字啊,所谓可行性就是灵感。

  张宝全对于艺术家和商人的最终作品,认为其实质都是相通的,那就是个性。如果一个艺术家拿出的作品是模仿的,没有人喜欢;同样,如果一个商人拿出的产品是千篇一律的,就卖得不好。好艺术家和好商人,都是要把独特的产品卖给你。

  他追求的是一直所说的“无竞争状态”,“用个性化来做到没有人跟我竞争。”我相信,只要有足够的时间,张宝全真的能够继续做出比我们更期待的住宅。

  军人家庭出身的任志强,生于1950年代,风格也是典型的那一代人。他对于中国房地产业的整体思考,经常在很多政策变化时候出来连发长篇重头文章,忧愤的姿态使他成为行业的代言人。更可称为一绝的是,他对于很多宏观数据能够信手拈来,往往口若悬河一泻千里,颇富理论家的色彩。

  因为他这种性格,所以他管辖的华远集团开发的物业也京味十足。由20年前起的1984年,他就在国营性质典型的华远集团任职,其后历经变故,仍然牢牢地掌握着华远。他一方面研究房地产行业的大问题,另外一方面,华远的物业开发则是走精品百货商场的路线,不求批发上量,但是都各有特色,价钱也不错。

  各色地产商的华南迷局

  最蔚为大观的广州华南板块占地动辄上百万平方米,白纸上面建成的新城搞得美仑美奂。许多局部如设计立面、环境绿化、湖水面积、运动场地都有所突破。但是,粤式地产开发商只注重内部环境的培育,而周边的环境得不到改善,封闭式的物业管理,破坏了城市生活的多样性,对城市景观、环境和城市空间结构造成很大影响。住到郊区可能会与病毒隔离,但也使自己游离于交际圈之外了。华南板块这样的大盘正在很多中国的城市推行,我们不知道这些发展商能否具有现在这些地产作文尖子们的境界和远景,唯有希望他们的项目,多为社会留下70年的价值,少一些屡见不鲜的建筑价值。


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