文/北京晚报 杨眉

　　2004，不是最好的年代，不是最坏的年代，用狄更斯的话来形容更到位：这是个最不确定的年代。

　　一方面，政府加大宏观调控力度，各项针对房地产市场的政策纷纷出台，一场关于“ 中国房地产市场有无泡沫”的飓风，席卷政府部门、经济学界和房地产业界。另一方面，开发商在政策和现实之间小心翼翼行走的同时，却发现房子不是一般地好卖；重要的是购房者，面对突如其来的“加息”风暴，对当下生活的影响虽然不显山露水，但是成为“负翁”的压力却越来越大。

　　9条，2004年从宏观政策到微观市场，从政府、开发商、媒体到购房者，从各个层面发出的话语，言为心声。

　　北京市政府：“北京将调整城市布局”

　　今年年初，北京市市长王岐山在《政府工作报告》中提出，北京市将调整城市布局。2月17日，《北京城市空间发展战略研究》首次发布，把城市空间布局调整为“两轴-两带-多中心”的新格局。其中“两轴”是传统中轴线和长安街的延伸，“两带”的“东部发展带”北起怀柔、密云，重点发展顺义、亦庄、通州：“西部生态带”与北京的西部山区相联系，是对延庆、昌平等区域实现生态保护下的调整改造：“多中心”是指在市区范围内建设不同功能区，以提高城市的服务效率和分散交通压力等。9月，北京市规划委员会透露《北京城市总体规划(2004———2020)纲要》基本修编完成，并于11月向国务院报批。11月，修编成果进行公示，同时京城规划展开始。该修编不仅指明了北京16年来在城市布局上的发展方向，并且首次提出把北京建设成为“宜居城市”的概念。

　　业内人士认为：新规划将会对房地产产生新的机遇，尤其是提出重点发展的顺义、通州亦庄等区域，郊区地产即将升温。

　　谢国忠：中国地产泡沫即将破裂。

　　2004年是盛世危言最多的一年。杨振宁博士语出惊人：“儒家文化妨碍了科技发展，对权威和传统的过分尊重妨碍了创新精神的发挥。”无独有偶，在房地产界，有一个更大的预言：“目前2/3国家和地区正面临房地产泡沫危机，在所有房地产泡沫国家和地区中，中国排第一。中国地产泡沫即将破裂。”摩根士丹利的两位经济学家罗奇和谢国忠发出了最刺耳的预言。著名经济学家、北京大学光华管理学院院长厉以宁教授认为，国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或者市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋，其实际的目的是为外资国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。

　　2002年，国家发改委就发出中国房地产出现泡沫的警告。2004年，国家建设部的报告指出：中国起产泡沫论并不成立，中国房地产金融危机在可控制范围内。

　　经济学技术层面的状况，老百姓很难弄明白，但是对于百姓的直觉而言，现在的房价不是低了，而是太高了。发达国家的房价收入比大多在4-6倍之间，中国房价收入比在10倍以上，个别城市超过20倍。房价上涨开发商是当然的受益者，所以他们都在“预测”房地产还要涨价，中国的房地产没有泡沫。

　　中国地产有无泡沫，你猜？

　　易宪容：人民币开始进入加息通道。

　　10月29日，中国人民银行决定加息。将一年期存款利率上调0。27%至2。25%，同时，将一年期贷款利率上调0。27%至5。58%，这是连续9年来第一次加息。央行加息的消息见诸媒体之后，令许多经济学家和专业人士措手不及。

　　而后，经济学者、社科院研究员易宪容在一次业内论坛上认为： “目前尚无法揣测央行下一次变动利率的具体时间和幅度，但是可以预测的是，人民币开始进入加息通道，今后半年内人民币利率有望再次提高0.25个百分点。"

　　很多按揭买房买车的人开始担心：会不会一不小心就会背上重重的壳？

　　马大猷：反对城市建设高楼

　　对于城市建设直陈胸臆的有中科院资深院士马大猷、中国建筑学会副理事长张祖刚教授、中科院院士齐康等建筑学者200多人，10月16日，他们在第九界全国建筑物理学术会议上集中表态：反对城市建设高楼。11月份，广州市民瞩目已久的珠江新城双子塔西塔的设计4号方案因其608。8米(建成后将是世界第一高楼)的设计高度而被否决。专家认为，21世纪的建筑学即将转向，摩天大楼应该下课。

　　据统计，全世界有1/4的混凝土、2/3的高吊车在中国，在知名的不知名的国际建筑师眼中有着“撼人的尺度”、“可爱的滞后感”、“难以置信的巨大权力”的北京，老外设计师是越来越吃香了，有哪家潮流房地产项目不宣称自己是外国名师设计的?甚至包括卫生间？

　　从未有过这么集中的表态：反对“奢侈奥运”。反对摩天大楼。反对无用的“炫”设计。

　　张桂宗：顺驰中国——明年要实现销售额200亿！

　　顺驰的崛起意义非凡。顺驰的桀骜不逊音犹在耳：“就算只许你是老大，但你总不能扼杀我想当老大的梦想吧？”

　　在上海住交会上，顺驰中国控股有限公司董事局主席张桂宗透露：“明年要实现销售额200亿！目前顺驰的储备土地有800万平方米，做成住宅产品后市值500亿～600亿元。按照每年100亿元的回收资金推算，目前的储备足够顺驰开发3—4年。而从去年开始的"三年内做行业老大 "的计划不会改变，目前顺驰销售利润大约25%～30%，至今已回收100亿元目标的"百分之八九十"。

　　同样引人侧目的是，在顺驰之前，没有房地产公司在网络上的投入是如此大手笔： 顺驰有自己的“顺驰置业网”，与大多数公司的内部网站不同，这个网的口号是“中国房地产综合服务网”，网站设置内容有：新闻中心、新房、二手房、租赁等，丝毫不逊色专业房产网站的框架设置，并在北京、上海、天津等近20个城市还设有网络分站。除此之外，顺驰还大手笔签下新浪房产等专业房产网站的二级频道，加大对顺驰中国的营销力度。

　　在顺驰的新闻发布会上，张桂宗完全显示了顺驰当家人的气派。很明显，顺驰的凌云壮志并未改变，"顺驰中国有一个战略，就是我们希望做中国房地产行业的NO.1，这个目标不会变，作为理想我们很快就会实现了，实现这个目标之后，我们还会有更远大的理想。"

　　2004，顺驰已经似乎已经完成了由剑走偏锋的市场破坏者向主流房地产领导企业的蜕变。

　　到目前为止，顺驰没有出现大家总以为要出现的资金短缺问题，反而把房地产市场搅的风生水起。

　　潘石屹：很简单，房子的价格应该由市场说了算。

　　潘石屹在解释自己大规模无底价拍卖建外SOHO房子的原因时说，“很简单，房子的价格应该由市场说了算。” SOHO中国把新推出的9号楼2层半，1965平方米的公寓在新浪网上进行无底价拍卖，把原来现场拍卖的方式搬到了网上。此次网上拍卖共推出5个购买单位(2层半)，竞买者38名，竞买者需要先在北京天问拍卖公司签订协议并提交保证金，而后获得新浪网的出价权限密码。

　　已经是房地产媒体不得不关注的重点人物的潘石屹，似乎还是对现有的曝光率仍有不满。

　　2004年2月27日上午10:30，SOHO中国董事长潘石屹首次在自家的SOHO小报网上，就SOHO中国的下一个目标等问题，与网友们展开讨论，聊天中还透露出近日与任志强、张宝全、刘晓光等其他地产大腕的密谈合作，并整理发布聊天实录“潘石屹：鸡蛋换粮票 十天见分晓”。此后，SOHO小报网的嘉宾聊天活动定期举办，至今已经做完近40场的聊天活动，并在新浪网等网站上大力推广，让大众更加了解SOHO中国公司以及潘石屹的最新情况。

　　此举颠覆了传统的被动采访模式，又开创出一种全新的营销推广模式。

　　王石：万科老矣，谁与争锋？

　　2004年，联想、海尔、万科等民营企业领头羊跨入第20个念头。20岁的企业们纷纷做宣传活动搞论坛。喜好登山的万科老总王石用“难于上珠峰”发表感言：“如果把做企业比作登山，珠穆朗玛的高度是8848米，那么万科充其量也不过在6500米的水平上。”此言差矣。

　　截至2004年，中国进入世界500强的企业百分百仍旧是电信、石化、银行等垄断性企业。全球最受尊敬的90家公司里没有中国公司。西方分析家一针见血：“全世界一致看好中国市场、但是不看好中国企业。诚信问题、创新问题还在其次，主要是体制问题——这里当然不单单指国营体制。”入世3年，中国企业的本土化优势去日无多。更多的海外投资已经悄然登场，等到闸门完全打开，谁能力挽狂澜？

　　改革开放以来能活够20岁的房地产企业有几家？

　　于凌罡：集资合作盖房比买开发商的房子，要便宜40%左右。

　　2004年12月，京城首例个人集资建房倡导人于凌罡把修改后的“合作盖楼参加申请表”贴在了他的蓝城网站上。于凌罡是联想公司大型计算机维修工程师。最初，于凌罡冒出了这个合作建房的建议，不想得到无数网友的积极响应，在政府部门的允许下，一个相当完备的合作建房方案开始进入实操阶段。

　　于凌罡的方案最吸引人的一点就是这种方式比普通的买房子省钱。他提出的设想是，首先业主需要交15万元(可分批交)，利用这15万元，每个业主可以从银行贷到22.5万元。用这笔钱支付买地和建房的费用。楼建好后，因楼房的底商和附属商业设施也属于业主们，可以用从中获得的租金收入来冲抵那笔银行贷款。所以，根据于凌罡的估算，自己盖的房子比买地产开发商的房子大约便宜40%。但一群非专业人士是否能够胜任房地产开发这样一个复杂工程也让业内外议论纷纷。对于于凌罡和他的追随者们的举动，更多的人正拭目以待。

　　在于凌罡的蓝城网站的最上方，有一行不断出现的标语："愿所有的中国人都有自己的房子"。于凌罡相信，他找到了实现这一目标的捷径：“我们正在为争取得到一套真正属于自己的住宅而共同努力，并力图通过我们的努力让全中国人意识到通过业主出资能够实现物业自主和底商收益的巨大价值。”

　　这种模式如果能成功并大规模在中国普及开来，将是对中国房地产业的一个巨大讽刺。

　　21世纪最缺的是什么？人才！房地产行业的人才从哪里来？开卷有益。书读百遍，其义自见。

　　北京大学全球领导力研究中心：《2004中国房地产领导力前沿报告>>

　　2004年是中法文化年，在中法文化碰撞交流的同时，房地产市场，强调文化的不仅仅是新中式别墅宣扬的“建筑文脉”，素有“任我行”之称的华远集团总裁任志强，亦号称出了一份“中国第一部最完整和专业的房地产研究报告”。

　　另外，提倡“兼容并包”的北京大学，业已开设了“大地产商方向”课程，其“明大势、懂管理、精本行、通人文”的独特教学思路让人耳目一新，并获得了亚太地区房地产企业家的认可。其主编的“全球领导力研究丛书(第一卷)”——《2004中国房地产领导力前沿报告》也悄然面市。以“了解社会经济新趋势、掌握行业政策新思路、借鉴业界领袖新对策”为主线，囊括了中国内地房地产行业“官产学研专”等领域权威代表的重要文章。此书被亚洲高校第一图书馆—北京大学图书馆、中国第一大图书馆—国家图书馆郑重收录。