本报记者 龚怡

　　2005年房地产市场走势主要取决于土地政策什么时候出台，出台什么样的土地政策　　——潘石屹

　　土地作为未来市场房屋供给的执行指标，其增长速度远远低于投资增长速度已成为无 可争辩的事实　　——任志强

　　2005年主要是消化在2000-2001年期间转为建设用地的农用地”，“中央希望通过提高招投标门槛达到‘精耕细作’的目的　　——覃小梅

　　8·３1大限挡住了相当大的一部分土地，过关的项目中又有部分在规定时间内缴纳不了土地出让金，土地供应量的减少成为各个开发商最为揪心的痛。年底，耕地如期解冻，但国土资源部又连续发布指令，仍然是严字当头。

　　土地交易方式尚存障碍

　　SOHO中国董事长潘石屹对2005年的土地市场忧心忡忡，“政府土地公开交易的政策已经出台两年多时间了，但是这些政策目前还不配套，国土部门与发改委，建委之间的政策不配套，”他举例说，“2004年5月，我们通过招拍挂的方式，取得了CBD的01地块，但是到2004年7个月时间过去了，出让金也交了，拆迁费也交了，但发改委的立项还没有取得。”

　　潘石屹表示，做任何一件新的事情，包括建一座房子，在建设的过程中都会出现许多需要协调的地方，如结构装修和机电，但一定要有人尽快地去协调。政府出台一个新的政策，一定有考虑不周全的地方，但一定要有人出面去协调。而不是搁置二三年时间，没人去解决这些问题。“这样的话，就会造成很大的浪费”。

　　此外，政府手中的土地储备不足也是影响2005年土地市场的主要因素之一。“最关键是现在的土地储备中心级别不够，无法协调四部委的工作”。

　　“中国房地产最大的问题是一边空置率奇高，一边房子又是供不应求，连夜排队。一方面是土地项目奇缺，有钱的人拿不到土地和项目，一方面又是烂尾工程、烂尾楼在每个城市都有。最根本的原因，就是没有市场化”。

　　潘石屹称，受土地政策、拆迁、农民征地问题的影响，从2004年土地和房屋的供应量来看，2005年全国许多城市土地的供应量会偏少。目前，土地的供应实施年度计划，用指标的办法管理，但北京到2004年，用地的指标已经用到了2010年。在未来的几年土地的供应量一定很少，这可能是未来房价看涨的一个原因。

　　华远集团总裁任志强这次也站在潘石屹一方，“新的土地供给政策虽然两年前就已开始，但旧的土地供给方式却是2004年的8月底才终止。至今尚无法全面估计，土地供给方式的改变对供求关系的影响，但已知的则是土地供给的数量在减少，土地供给的不确定性在增加，土地的价格在上升。”而“土地供给的减缓，必然传导到新增开工量的变化上，加之一些开发商期待土地升值的预期，不自觉地放慢了房屋产品的开发进度。全国新开工量的增幅在总量上已成为负增长，从去年的增幅近30%下降为11.7%，增幅下降了约60%”，任志强列举了一串数字证明供求之间的剪刀差。

　　任志强表示，市场并不想也不会自发产生大起大落，中国政府主导型的市场经济其突出的大起大落一般都是由政策的变化所引起的。“2005年在已知先期指标不利于市场的情况下会产生什么变化，重在政府如何进一步调整。如果任野马飞奔，市场将大起大落”。

　　联合大开发商做一级开发

　　世邦魏理仕环球研究咨询部覃小梅在接受采访时表示，2005年的土地供应量减少是肯定的。中央的精神一直是控制新增量、盘活存量，因此不会放开土地阀门。“2005年主要是消化在2000-2001年期间转为建设用地的农用地”，“中央希望通过提高招投标门槛达到‘精耕细作’的目的”。另外，土地储备中心做一级开发到现在为止，仅有半年的准备时间，各部门的磨合还需要一个过程，种种因素表明，2005年的土地供应量减少以成定局。

　　据覃小梅介绍，目前北京市土地储备中心正在联合几家大开发商做土地清理工作，“土地储备中心的资金、人手都不足，只有通过和天鸿、首创、城建等国有开发商的合作，清理出大量‘三通一平’的地块才能逐步控制市场，真正起到土地储备的作用”。

　　具体到土地分布区域，“很明显三环以内的土地越来越少了，轻轨沿线、郊区的土地供应量会更多”。覃小梅认为，中央制订土地年度使用计划会对市场起到指导作用，“它的目的仍然是提高门槛，不是所有人都可以做，必须是做了比较充分的准备，而且会认真做的开发商才能拿到地块” 。

　　挂牌仍将占多数

　　8·３1之后，获取土地的合法方式只剩下招标、拍卖、挂牌3种，而在这3种方式中，拍卖引发的争议最为热烈。

　　清华大学经济管理学院房地产金融系教授王洪指出，招拍挂是土地市场走向规范、透明、公平的必要条件，但是它不应造成土地价格的上升。

　　覃小梅认为拍卖现场连续举牌的形式会营造出一种非理性的气氛，导致最后超乎常规的“天价”出现，而且目前单纯的“价高者得”的标准对于市场的长远发展未必是好事。而招标方式涉及到一个土地价值评估环节，有可能会形成暗箱操作。因此，目前使用较多，也较为合理的方式就是挂牌，它能节省人力物力，同时也避免了现场连续举牌的非理性冲动，在今后相当长的时期内，它会是获取土地的主流方式。但覃小梅同时指出，土地储备中心的监管机制也必须尽快跟上，这样才能保证土地获取真正实现公平、公开、透明。

　　另外，联合投标也会成为今后获取土地的主要方式之一，“土地全面实行招拍挂后，对于开发商的资金要求比以前高出很多，一些大地块，尤其是比较抢手的地段，一家开发商显得势单力薄，它们一般会选择联手投标，这种方式在香港很常见”。