亚奥

　　价格

　　写字楼实际成交价在13000元—15000元/平方米之间。

　　需方

　　目前适合规模不大的小企业，但未来也会吸引大客户。

　　产品

　　亚奥地区对外出租出售的办公项目目前有10个左右。

　　写字楼供应较平稳

　　目前亚奥地区高级写字楼寥寥无几，北辰购物中心、远大中心、汇心大厦并不能带动周边商务环境形成良性产业链。目前该区域商业地产写字楼供应较为平稳，商圈里集聚了约25个各类写字楼项目，总建筑面积近63万平方米，占北京写字楼存量的比例不足3%.亚奥对外出租出售的办公项目有10个左右，写字楼和商务公寓各占一半，且多为企业自用。

　　位于北四环健翔桥东南角，总建筑面积为5万余平方米的健翔大厦已开始运作。此外，峻峰华亭还将于明年在其附近推出三期纯写字楼项目，总建筑面积约10万平方米。北辰西路西侧的摩根大厦和北三环中路的燕莎盛世也已动工，预计明年推出，总建筑面积分别为41万平方米和7万平方米。这使将于明年入市的写字楼项目总建筑面积超过50万平方米。而商住两用项目金泉广场、银座9号、阳明广场等已处于销售阶段。

　　一些早期投入市场的商务楼以市场定位，商务项目增长幅度远远高于写字楼的增长幅度，个别商务项目的出租率已达到100%。

　　客户心理预期价提高

　　出租项目租金一般按照建筑面积计价，价格主要集中在16美元至19美元/平方米.月之间，实际成交价14至17美元/平方米.月。销售价13000元至15000元/平方米，实际成交价11500元至13500元/平方米，2008年奥运会的申办成功使客户和开发商对该区域写字楼项目的心理预期价提高，凤林西奥在今年入市，销售前景看好。

　　未来吸引大客户进驻

　　亚奥区域目前入驻客户大部分是一些知名度不高，规模较小的企业，2008年奥运会的召开使国家加大了对亚奥区域道路交通、市政配套方面的投资，以及高品质商业物业大规模开发的力度。随着该区域商业配套的进一步完善，商务环境还将不断得到改善和提高。体育场馆，会议会展中心将成为区域内独特的商务资源。亚奥区域在北京城市功能定位的“窗口”作用将使诸多企业通过入住奥林匹克公园中心区写字楼来展示自己的实力，为公司创造更多与国际间交流与合作的机会。

　　●金泉广场 该项目地处北苑路和大屯路交会处，占地面积为18.4公顷，总建筑面积为85.6万平方米。是由商业主力店、商业街、写字楼、酒店式服务公寓和11栋住宅组成的综合配套区。写字楼户型为大开间设计，最小面积为76平方米，目前单价为3万元/平方米。

　　●峻峰华亭 该项目总占地面积1.1万平方米，总建筑面积7万余平方米，由A、B、C、D四座组成，主力产品为“600平米整层免税企业总部”和“错层办公空间”。A座为600平米无分割空间。B座是商业配套设施，设有员工餐厅、银行、多功能厅、公共奥运观景平台等。

　　●凤林西奥中心 该项目位于北辰西路200米劳动大厦路南900米处，占地面积20690平方米，双塔结构，建筑类型有公寓、写字楼、商业中心、配套酒店和娱乐设施。目前均价12000元/平方米，绿化率达32%.整层837平方米的自由空间可任意组合，也可拆分成125、131、258、323平方米等若干空间。该项目还配备了354个车位，平均每一万平方米配置110个地下车位。

　　●汇宾大厦 汇宾大厦位于朝阳区北辰东路8号，地处北四环中轴路北端，安慧桥西侧亚运村内。五洲大酒店、会议中心、北辰购物中心、汇园公寓、国家奥林匹克体育中心环列四周，配套较为完善。该项目地上20层，高度78米，总建筑面积38000平方米，出租面积近20000平方米，目前租价26美元/平方米.月，由多种户型自由分隔。

　　●凯旋城—巴洛克积木 该项目总建筑面积为25万平方米，由七幢高楼组成。二期推出的是商务公寓，总面积36000平方米，今年7月开盘当月销售60%，目前销售均价为7800元/平方米。项目框筒结构体系增大了弹性空间，大开间，使空间可任意拼接，适合广大中小型企业。

　　●枫蓝国际中心 该项目位于海淀区西土城路36号，地处西直门商圈核心位置，距离西直门地铁站不足1000米。项目占地面积达4万平方米，总建筑面积为20万平方米，由3栋写字楼和2栋22层的精装公寓组成。目前精装国际公寓户型面积为70至120平方米，销售均价为9000元/平方米，部分写字楼将于明年完工。

　　2005展望

　　新增供应量将超百万m2

　　目前能够确定在2008年之前供应上市的写字楼项目共10个，总建筑规模在139.26万平方米，办公面积为87.27万平方米，如果考虑区域内新增商务楼项目，亚奥区域办公物业新增面积将超过100万平方米。目前从奥运场馆周边项目价格和入住率呈上涨趋势预计，新盘销售价不会低于15000元/平方米，租金价也会水涨船高。（关爽/文）