CBD核心区

　　价格

　　目前CBD区域写字楼的均价水平已经跃至15000元/平方米以上，中环世贸、北京财富中心等高端项目价格已突破20000元/平方米。

　　需方

　　有传统商务的支撑，并受两大电视台东迁的利好，CBD部分项目将迎来相关上下游产业的企业。未来需求的强劲表现将使空置率有望继续走低。

　　平均价格达2000美元/平方米

　　仅3.99平方公里的CBD核心区就荟萃了金融、商贸、信息等众多国际尖端产业实体，拥有大量办公、酒店、公寓等服务设施和完善的交通市政配套，中央商务区的能量已辐射到北京东部周边区域，并由此衍生出“泛CBD商圈”概念板块，在未来一段时期之内，CBD核心区仍将在京城商务写字楼的舞台上唱主角。

　　2004年CBD写字楼新产品数量较之过去两年明显增多，且整体档次高于去年，平均价格也与年初预计的每平方米2000美元的价格相吻合。依据规划，写字楼建设占CBD核心区开发总量的50%.业内人士分析，2003年之前CBD写字楼新产品供应量甚少，因此区域内潜在的大量客户需求在今年开始得到部分释放。

　　第三季度空置率全面降低

　　戴德梁行发布的第三季度写字楼市场数据显示，北京东部(中央商务区、东长安街地区、第三使馆区及机场路沿线)的优质写字楼已接近全部租出，实质租金连续两个季度上升。随着第二季度落成的建外SOHO获市场吸纳，第三季度中央商务区平均空置率由第二季度的13.7%大幅回落至5.4%.此外，东长安街地区空置率下跌至9.1%，第三使馆区及机场路沿线下跌至9.8%.

　　未来竞争项目将是综合体

　　目前CBD区域内在售写字楼项目按照价格基本可分为三个档次：以北京财富中心、中环世贸中心为代表的高档定位，销售均价20000元/平方米以上；中价位项目则以蓝堡、万通中心、万达广场、尚都国际中心、温特莱中心、嘉都大厦为主，价格介于15000元至20000元/平方米之间；而包括中国第一商城、金地国际花园等项目在内略低价位的产品目前已不占主导。

　　香江国际发展有限公司副总裁潘明朗曾表示，目前CBD内在建和待建的大中型项目多是建筑综合体，未来区域内的竞争将是综合体的竞争，比较的是整体规划的合理性，而不是单纯的位置优势。

　　●蓝堡国际中心 位于西大望路3号，总建筑面积约19万平方米，由写字楼、公寓及底商构成，300-800平方米独立办公间已入驻。目前公寓单价南区为12500元，北区为14000元；写字楼均价在16500元/平方米以上。

　　●万通中心 地处朝外大街甲6号，每栋单体面积16000-34000平方米的小体量办公楼填补了CBD的供应缺口，满足独栋办公要求。并有1000多平方米的小标准层。写字楼均价17000元/平方米，2006年可入驻。

　　●中环世贸中心 位于建国门外大街与东三环的交会处，是北京CBD十大重点工程项目之一，计划2005年8月竣工。总建筑面积235000平方米，超5A级智能办公。目前写字楼均价为25000元/平方米。

　　●光华国际中心 与CBD历史人文公园毗邻，占地面积为3.6万平方米，建筑面积21万平方米，项目整体由三座写字楼和一座国际公寓等组成。价格待定，入驻时间为2007年。

　　●北京万达广场 位于东三环与东四环之间，一期共28万平方米，明年7-12月交付使用。商务写字楼根据中小企业的需求而量身定做。一期将于近日清盘，目前写字楼均价15000元/平方米。

　　●温莎大道 地处光华路西里，总建筑面积20万平方米，四座公寓为精装修板楼，正进行内部装修，均价约为19800元/平方米。独栋冠名写字楼预计于明年4月竣工。二期纯写字楼正在规划中。

　　●温特莱中心 位于西大望路与光华路交会处，距央视新址约500米。项目总建筑面积92000平方米，包括高档商务楼和5A标准写字楼。现售均价为15800元/平方米，2005年5月可交付使用。

　　●北京财富中心 地处东三环北路，占据CBD核心地段，是CBD区域最早开工的写字楼项目，明年5月入驻。目前售价为20000-30000元/平方米，价格上扬较明显。项目今年共销售15000余平方米，写字楼占60%.

　　2005展望

　　明年62万m2写字楼入市

　　据预测，明年东二环和东三环及CBD周边区域的优质写字楼项目供应量约为62万平方米，这将使近两年来东部区域优质写字楼供应不足的情况得到缓解。

　　东部写字楼供应短时间内放量，将对市场有所冲击，同时，由于该地区优质写字楼平均空置率较低，因此平均租金水平不会大幅度回落。（陆锐/文）