泛CBD

　　价格

　　毗邻CBD核心区的华贸中心、昆泰国际中心等项目的均价超过15000元/平方米，与CBD内不相上下；朝阳路沿线和双井的写字楼及商住楼目前单价尚未过万元。

　　需方

　　入驻泛CBD区域的办公企业主要从事传媒、房地产、建筑、法律等行业。区域文化氛围将在两大电视台进驻的带动下而日渐浓厚，商务环境和交通条件也趋向成熟。

　　紧靠CBD的项目价格、品质接近

　　相对于去年的商务地产运作，今年泛CBD区域的写字楼、商务公寓的市场表现更加活跃。这主要体现在放量的激增及大量商务楼产品向写字楼方向、同质化方向靠拢。

　　从今年的区域商务物业需求状况看，与供给量基本协调，需求比较活跃。住邦2000统计的销售数据显示，该项目以每月近亿元的销售额呈现平稳增长态势。

　　记者同时了解到，区域内大多数写字楼、商务公寓空置率均有所下降，不少在售项目赢得投资客的青睐。在位置上，靠近CBD核心的华贸中心、昆泰国际中心等项目，品质及价位基本与CBD核心区内的项目相近，并因具有突出的地标性色彩，使得投资者国际化现象明显。未来入驻这些写字楼项目的客户也多以成熟型企业为主体，包括外资在国内的首席代理机构。相比之下，四环外商住两用的商务公寓项目较多，并因价格比CBD核心区低而受到国内中小企业的欢迎。

　　朝阳路商务面积仅20万平方米

　　住宅、商业气氛形成以后，商务项目应运而生乃大势所趋，目前，朝阳路周边已有的商务项目总面积约在20万平方米左右，但项目特点不明显，且与该区域70万平方米的住宅总量相比供求失衡。

　　朝阳路区域以朝阳路为核心，向东辐射至定福庄，向西与CBD相衔接，将形成以文化、传媒、贸易、生物制药新材料研发基地为支柱产业的新商务平台。由此，政府未来将以税收等方面政策的倾斜吸引各类公司进驻，该区域将朝北京市未来最具潜力的区位之一方向发展。

　　此外，众所周知，在CBD规划方案论证阶段，为了避免CBD成为“卧城”相关部门对CBD区域内的公寓、写字楼、商业的建设比例曾进行了合理规划。而事实上，对于任何一个区域板块来说，房地产产品过于单一，都有可能成为“卧城”，影响一个区域的功能使用与可持续性发展，泛CBD区域以住宅为先驱带动产业链形成的发展正是盘活区域活力的重要一步。

　　●昆泰国际中心 位于朝阳区朝外大街南侧，地理位置优越。项目为综合建筑体，包括公寓、写字楼，将成为朝外地标性建筑。其中，甲级写字楼面积约7万平方米，酒店式公寓约3.3万平方米，国际标准公寓约2.5万平方米。目前均价15000元/平方米，今年年底入驻。

　　●华贸中心 地处朝阳区西大望路6号，是一个百万平方米的大型社区，产品类型涵盖了公寓、写字楼、商业、酒店等。目前在售商务公寓均价为16000元/平方米，明年9月可入驻。华贸自由商务楼S座总面积1.8万平米，三梯六户，按照成长型公司需求量身定制，空间布局适合商务办公。

　　●住邦2000 地处东四环路与朝阳路交会处，由北京市住邦房地产开发有限责任公司开发。住邦2000商务中心包括商务假日酒店在内的二期四栋高档商务建筑，已经全部提前封顶。商务楼均价为10500元/平方米，明年5月入驻。100平方米起的中小户型适合小企业。

　　●铂宫 地处朝阳区朝外大街3号，蓝岛百脑汇对面。项目总占地面积为4.2公顷，建筑面积近20万平方米，为京城目前最大的巴洛克建筑群。由写字楼、商铺、公寓等建筑物业形态组成。目前写字楼部分均价16500元/平方米，今年年底可入驻。

　　●远洋商务 位于东四环与长安街交会处，可通过长安街、三环、四环等快速到达CBD、机场、亚运村、金融街等商圈，现房销售，均价9000元/平方米。远洋商务是专门针对国际化成长型公司专门量身打造的新一代商务楼，户型设计富于变化组合，受到中小企业的青睐。

　　●财满街 位于CBD辐射区的朝阳路上，在兴隆森林公园对面，是集合8万平方米薄板式健康写字楼，并沿朝阳路有长700米、规模4万平方米的大型内廊式复合商业。写字楼部分在售均价为7800元/平方米，日供租金约1.3元/平米米.月，可做八成20年按揭，现处准现房销售中。

　　●FESCO国际外企大厦 位于广渠路与西大望路交会的西北角，总占地近28000平方米，总建筑面积13.7万平方米，为目前该区域中惟一以写字楼立项的5A级商务大厦。A座写字楼采用独立单位式布局，适合成长型企业，使用率近80%。此外，公寓部分为板楼，明年10月入住。

　　2005展望

　　公寓价格追赶写字楼

　　明年，泛CBD商务地产放量的主要区域将集中在慈云寺以东和CBD以南的区域。

　　今年起CBD商住公寓销售基本收尾，明年新盘有限。而双井、朝阳路等泛CBD地区大量项目入市供应，商住区域泛化。在地价上涨、买家对产品品质要求提高等作用下，商住公寓价格将有所提高，逐渐与写字楼价格接轨。（陆锐/文）