西山/万柳

　　价格

　　目前价位在200万元/套-1500万元/套之间。

　　产品

　　由于该区域土地供应有限，后续项目供应量并不是很大。

　　趋势

　　主流产品为景观洋房、LOFT公寓和独栋别墅。

　　别墅品种齐全

　　西山是北京传统的别墅区，是北京舒适型楼盘的代表，主流产品为景观洋房、LOFT公寓和独栋别墅。

　　目前从永定河往北一直到北京植物园，有十来个别墅项目，整体自然环境与生态景观均十分优越。该区域的植物资源极为丰富，据统计，各类树木达几十万株，仅古树名木就达5800多株，约占北京城区总数的四分之一，森林覆盖率达86%以上。自去年开始，国家停止了别墅类用地的审批，这使得西山的别墅类用地更加稀缺，价格一路走高。

　　西山美庐项目总经理李大龙认为，目前西山区域的别墅品种比较齐全，价位在200万元/套-1500万元/套之间，2万-3万元/平方米，每套面积从300多平方米到1000多平方米不等，尤其以300多平方米为主力户型。因此西山别墅能满足不同层次客户的需求。

　　需要加强个性化设计

　　由于该地区离中关村距离较近，在中关村西南面，所以中关村许多高新技术企业的高级白领成为这个区域的一个重要客群，这也保证了这个区域居住人群的品质。目前看，郦城WeHouse的购买群体当中，海归人员占了30%-40%，这些客户会带着世界的眼光挑选这个区域的别墅。需求方具有国际眼光的这个特点也使得西山别墅目前存在一些供不应求的表现。据北京永泰房地产开发有限公司副总经理王峥表示，西山别墅的客户群已渐向国际化，但是西山地区别墅品质还不够，无论从风格还是设计来看，都比较传统，不够个性化。

　　后续供应量不大

　　据王峥介绍，西山有着大片的土地，但是从政府保护皇家园林的角度出发，今后能够用于房地产开发的土地实际极为有限。在这种情况下，西山的别墅应该并且正向更高端更舒适的别墅方向发展。从市场开发角度来分析，随着土地价格的不断增长，这里的房价会与之同步增长。他认为，相对周边其他住宅价格的增长，别墅价格的增长将会是幅度最大的，也将是今后北京房价上涨较快的区域之一。这个别墅区域惟一不足的是，项目外部配套稍稍逊色。

　　李大龙也认为，由于该区域的土地供应有限，整体来看，后续项目供应量并不是很大。

　　●万城华府 该项目位于万柳地区的西北角，巴沟南路以北，面积在240平方米-480平方米，价格为300万元/套-1000万元/套。该项目定位为“城市别墅”，主力产品为三层和五层Townhouse.该项目最大的亮点是其景观设计，整体园林设计内外和谐。

　　●四季香山(二期) 位于北京市海淀区四季青乡，旱河路东侧，一期由15栋4-6层带电梯多层公寓、会所和公建构成，总建筑面积17.22万平方米，二期是在小区的南区，为别墅产品。二期规划用地面积达20万平方米，建筑类型为联排别墅、独栋别墅和部分公建，目前价格待定。

　　●西山美庐 位于北京海淀区香山南路99号，均为独栋别墅，一期100栋，价格为700万-5000万元/栋，均价更是达到2700美元/平方米。每栋别墅的地上建筑面积358-413平方米，另赠送220平方米左右的地下室。户型从350平方米-1000平方米不等，70平方米主卧区。

　　●郦城We(WE) 项目位于四季青桥西南角，该项目起价是13000元/平方米，均价达14000元/平方米，占地面积有26.90万平方米，建筑面积为17.1万平方米，容积率仅为0.63.从产品类型来看，主要有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。该项目明年3月份入住，物业费待定。

　　●檀香山 项目位于四季青桥向西1800米，绿化率为43%，容积率为0.58.据了解，该项目为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅，总共有276套。其中联排别墅地均价为12800元/平方米，双拼别墅的均价为14800元/平方米。此外，该项目物业费用为4.9元/平方米.月。

　　●御墅临枫 项目位于香山玉泉山风景区闵庄路南，目前6层外挂式的观光电梯的板楼现已封顶，此外还有4层叠拼花园洋房以及三层的TOWNHOUSE产品。目前价格和物业管理费等待定。

　　●西山美墅馆 项目位于四季青桥南旱河路西侧，为北京市场少见北美木结构别墅。容积率在0.4-0.7之间，绿化率50%以上。该项目起价为17000元/平方米，均价为18000元/平方米，物业费5元/平方米.月。

　　2005展望

　　明年估计放量不大

　　由于今年西山别墅号称放量80万平方米，许多新项目在今年面世。因此明年的放量估计将不会很大。据了解，明年将会推出的项目有御墅临枫、香山甲第等。届时，该区域一批别墅将进入深度开发阶段，整体规模和配套有望得到一定改善，价格还是有上涨的空间。由于该区域土地开发有限，因此让别墅产品更加保值增值是今后开发商的开发方向。

　　专题采写 本报记者吴海花