去年下半年至今北京市没再新批经济适用住房项目

　　明年300万平方米经济适用住房还是目前在建的老项目

　　购房人反映：经济适用住房是不是太少

　　业内人士：经济适用住房早就应该少建

　　经济适用住房作为市政府的一项“民心工程”虽然遭遇到了购房人群出现偏差、天通苑带来了城北大堵车等问题，但经济适用住房因其带有政府背景而具备的信誉度和相对周边商品房每平方米便宜上千元的房价受到了很多中低收入老百姓的青睐。也正是如此，2002年，北京市政府制定了从2003年开始三年内每年的建设规模不小于300万平方米的经济适用住房建设计划。

　　如今，2004年即将过去，但市场反馈的信息是：2004年、2005年虽然经济适用住房的建设规模还保持在300万平方米，但从2004年下半年开始，北京市基本上就没有再新增经济适用住房项目；有关方面的消息也证实，2005年即将推出的300万平方米经济适用住房也还是目前在建项目的后期。而老百姓反映：今年经济适用住房更加难买到了，经济适用住房是不是少了。有关方面的统计也显示，2004年北京平均房价的上涨和经济适用住房的供应减少也不无关系。

　　经济适用住房是不是变少了？北京需不需要建设经济适用住房？明年以后经济适用住房还会新建吗？业内人士建议的用房补或二手房解决中低收入居民的住房问题可不可行？

　　北京经济适用住房应该提速还是减速

　　今年截止到11月底，本市已经累计新开工经济适用住房255.62万平方米，累计竣工经济适用住房183.63万平方米，预计年底可以完成2002年市政府制定的“连续三年”每一年“全年新开工300万平方米，竣工200万平方米经济适用住房”的计划要求。

　　记者对长安新城、天通苑、百子湾一号、翠谷御景、翠城、三环新城等20多个在售经济适用住房项目的调查显示：虽然今年北京市经济适用住房的开发规模总量还保持在300万平方米，但都是“老项目”的后期，而这些老项目的后期，不管有没有开工建设或开盘销售，实际上都早已经被“排队预订”了。

　　首先，经济适用住房的户型面积得到控制。今年新开工经济适用住房80平方米左右的中小户型所占比例明显增加，占到新开工总数的54.9%，120平方米以上的大户型明显减少，所占比例已经控制在1.5%以内；其次，加强销售管理有突破。针对以往出现的不该购买经济适用住房的“有钱人”却购买了经济适用住房，而很多真正需要经济适用住房的中低收入家庭反而买不到经济适用住房的问题，北京市已经在认真执行经济适用住房购买申请、资格审核制度，并从今年元月起实行了审核公示制度，认真受理群众举报。截至12月7日，共审核公示了55961万份经济适用住房购买申请，受理群众举报8例，其中5例经过查证是虚假申报的，已按有关规定取消了申请人的购房资格。再次，有关部门出台了《经济适用住房交易管理办法》，规定经济适用住房上市最低期限为5年，再上市补交综合地价款比例由3%提高到10%，限制了一些不良投资人购买经济适用住房并再上市交易，以从中牟利的投资行为。

　　这些在过去阻碍中低收入群体购买经济适用住房的“老问题”已经得到改善，真正让很多购房人觉得今年的经济适用住房难买到的原因是：在售的经济适用住房都是早已经被“排队等候”的。

　　以长安新城和天通苑举例。这两个项目都是最早19个第一批经济适用住房项目中的一个。据记者了解，从2000年开始销售的长安新城在当年排队的人数就已经过了8000多人，今年推出的最后一期4栋塔楼共864套住房实际上在去年就有2000多人在排队。天通苑也是如此，目前天通苑的号已经排到了2万多号，因此一个熟悉的销售人员直接告诉记者：“如果你现在才想起来排队的话，买到的希望不大，因为即使未来有房，数量也大大少于2万套。”

　　明年，北京还将按照2002年制定的经济适用住房建设计划新开工建设300万平方米经济适用房这已经是板上钉钉的事儿，而且，有关部门表示将继续抓好经济适用住房建设和管理工作，但能不能有新的项目还没有消息。

　　很多购房人都对此怀着殷切希望，他们希望通过借本报向社会各界呼吁：房价在上涨，经济适用住房应该提高建设速度！

　　北京未来还需要多少经济适用住房

　　看北京未来还需要多少经济适用住房，必须先看，北京还有没有必要建设经济适用住房。

　　北京未来还需要建设经济适用住房吗

　　从1998到2003年，北京市新建商品住宅价格一直呈平稳发展态势，平均价格为4700元左右，房价收入比一般在8.5：1左右；但2003年12个城近郊区商品住宅平均售价的简单平均价为5687元，远高于全市4700元/平方米的平均水平。因此，主城区内人们可感受到的或可选择的商品住宅的平均房价水平远远高于全市平均房价水平。而存量住房受区位和供给量影响，单价依然较高，2003年，存量住房房价收入比高达7.4倍。

　　新建商品住宅和存量住宅这两种类型的住宅价格都超过了平均收入线以下的普通居民购房支付能力，而经济适用住房的房价收入比为5.5倍，可以满足中低收入家庭的购房支付能力。为解决中低收入家庭的住房问题(特别是住房水平低于社会平均水平的人群)，依然需要继续发展建设经济适用住房。

　　此外，城市建设过程中旧城改造、危改拆迁和文保外迁等项目涉及到的拆迁人群的住房问题也必须依靠经济适用住房来解决。

　　不难看出，北京市的特殊具体情况(作为首都的城市性质、建成现代化国际大都市的要求、旺盛的国内外住房需求、较高的房价收入比、危改拆迁以及城市建设的需要等经济社会综合因素)决定今后一段时间内经济适用住房必须存在。因此，经济适用住房仍然是北京市解决中低收入家庭住房问题的必不可少的供应方式，并且应当保持相当规模。

　　到2010年，北京每年还需要3.8万-4.3万套经济适用住房

　　很多老百姓今年难买到经济适用住房，那么，北京未来需要多少经济适用住房？北京市统计局、北京市发改委、北京市建委等部门对北京市经济适用住房需求与供应总量及结构的预测是：

　　2010年以前，北京市经济适用住房每年需求量约为3.8万-4.3万套，约合建筑面积300万-340万平方米；每年经济适用住房开工量为300万平方米，年竣工量在250万平方米以上；每年需要供应的土地数量为250公顷左右。

　　从建设与布局上看，应遵循“规模适度、位置适中、分布均衡”的原则，重点规划区域为东南部地区。

　　空置房、二手房做经济适用住房可不可行

　　关于经济适用住房，还有一个问题值得探讨：很多业内人士认为土地资源不可再生，应该珍惜土地，把每块土地的价值最大化，因此认为，经济适用住房不应新建，而是通过盘活二手房或空置房或通过房补的方式解决中低收入的住房问题。这些建议到底可不可行？

　　二手房能否变成经济适用住房

　　将城里户型落后、生活配套方便，面积小的二手房变成经济适用住房是很多业内人士提出的解决中低收入家庭住房困难的方法之一。那么，能将“激活发展存量房市场”与“使用存量房替代经济适用住房”吗？

　　从北京市今年1-7月的存量房交易情况来看，市场交易量上升较快。截至7月底转让成交房屋共计12多万套，同比增长79%，成交面积1500多万平方米，同比增长89%。存量房和增量房交易比达到1：2.9。从以上数据可以看出，在北京市大力发展存量房市场的政策指导下，存量房市场发展已经呈现良好势头。

　　那么，是不是存量房市场激活发展之后利用存量房替代政策就能取代新建经济适用住房了呢？要回答这个问题，必须看到存量房替代经济适用住房供应与新建经济适用住房这两种供应方式之间存在不同：对于新建经济适用住房来说，本质上消费者购买的仍然是商品房,国家只是通过划拨土地对房价部分中的地价进行了优惠，在这个过程中，是消费者支付购买资金，而不需要财政进行支付。对于存量房替代经济适用住房供应，如果政府不出台补贴政策，购买者没有享受到任何优惠，那么他宁愿选择购买新建经济适用住房(因为有地价优惠)；如果政府给予补贴，那么就意味着政府财政的直接支出。

　　有人会说，将优惠的划拨土地的地价收上

　　来不就可以用来发放补贴了吗？其实并不是这样。首先，从我国目前的财政体制来说，是一种“易进难出”的格局，如果将经济适用住房使用的划拨土地进行出让，地价很容易进入财政，但是土地出让金进入财政之后，要再从财政中单列一笔资金进行补贴，实际很难行得通；其次，土地出让金一旦进入财政，还存在中央和地方分成的问题；第三，经济适用住房使用的划拨土地在理论上有一个出让地价(即假如将其出让的话能得到的出让金)，但实际上如果将其出让的话得到的出让金将低于这个理论值。

　　再者，不难看出，使用存量房替代经济适用住房建设这种方式将对政府管理能力和财政能力提出更高要求。

　　其一，对政府管理能力提出更高要求。由于购房者能够直接获取10%的货币补贴，在利益驱动下，有可能出现假冒虚假交易以骗取政府补贴的情况。现行的基础管理及信用制度条件下，很难达到发放货币补贴的要求。

　　其二，对政府财政能力提出更高要求。采用政府给予货币补贴的方法，意味着政府必须直接拿出现金给购买者，这就增加了政府财政支出。而且，在该项政策刺激下，有可能导致存量房供求关系发生变化。二手房价一旦上涨，政府需要补贴的金额也将增加，政府面临的资金压力更大。

　　如果这两个要求无法满足，即使存量房市场发育得很好，也无法充分发挥取代经济适用住房建设的作用。因此，在目前条件下，该方案宜以小范围、小规模的试点为主，待总结经验、条件成熟之后再判断是否全面推开。

　　能把空置商品房“消化”作为经济适用住房吗

　　把空置房用来做经济适用住房也曾是很多业内人士的观点。那么，这个建议可不可行？

　　北京市空置商品房数量较大，截至2003年年底，全市商品房空置面积1123.4万平方米，其中住宅空置面积为896.9万平方米，占空置总量的79.8%。从空置时间看，空置一年以上的商品房377.9万平方米，其中住宅310.7万平方米。从地域分布来看，三环路以外空置商品房面积为883.2万平方米，占空置总量的78.6%，其中住宅743.9万平方米，占空置总量的66.2%。

　　从统计局的数据看，2003年北京市空置一年以上的住宅310.7万平方米，从空置一年以上的商品房变动趋势来看，2004年1-7月，空置一年以上的商品房较2003年底减少了60.2万平方米。总体上看，北京市商品房市场需求旺盛，真正滞销的空置商品房总量有所下降。

　　由于空置商品房一般户型较老，空间分布多位于边远或较远区域(三环路以外)，与经济适用住房相比，其价格也不具备优势，因此很难实现对经济适用住房的替代。另外，空置商品房的消化属于市场行为，政府即使进行干预也很难奏效。

　　尽管如此，将空置商品房消化和替代经济适用住房建设结合起来可以作为一种思路进行探索，建议先在小范围内启动试点。 （余美英/文）