尽管出现了一个“巨库”现象，但目前北京的商业地产发展似乎并没有受到什么影响，依然在红红火火的发展。但记者日前采访有关专家时发现，市区和郊区的商业地产发展趋势不大相同，在发展中的问题也不相同。

　　在日前举行的万通筑巢网发布会上，业内大腕潘石屹向记者披露了自己开发地产的心得：做商业地产最赚钱的项目就是商铺；而要想把商铺做成功，就必须形成自己的特色， 这个特色是事先谋划不来的，只能是在实践中形成，从北京现有成功的商铺看莫不如此。

　　商铺既然是商业地产中的香饽饽，引来了众多目光的关注，那么就应遏制这个香饽饽上出现的霉点，使其不致蔓延扩散，在采访中专家指出了市区商铺和郊区商铺各应注意的问题。

　　市区商铺：应遏止商铺转租

　　目前，商铺转租与承租权转让的现象已引起了业内的关注。收益较好的商铺通常会出现二房东、三房东等，几经倒手后的租金大大提高，不仅加大了新商户的成本压力，也导致了经营者在市场竞争中后劲不足。特别是对于一些“涉世不深”的商铺来说，经营危险将更大。专家提醒，如果转租炒作的现象不加以遏制，将会出现更多的“死铺”。

　　“死铺”形成的原因之一是人为炒铺加大经营难度。商铺租金上涨从某种意义上讲，代表了物业升值，但如果一味地对商铺进行炒作，结果往往适得其反。易铺网CEO陈建明认为，商铺转租应该是一种正常的市场行为，一些老商业项目进行商铺转租以提升租金是因为项目本身具有一定的升值空间，但近两年新入市的商业项目大多数还处在成长期，人为炒作的成分远大于市场正常的驱动，这无疑会增加后期经营者的投资成本及经营难度。

　　新商铺通常需要经历二三年的市场成熟期，商户经营难度加大将使这一期限延长至五六年，使商铺最终有可能变成“死铺”。老商铺在租金炒作过高的情况下，市场竞争力也会下降。据百荣世贸商城策划经理刘智勇介绍，由于木樨园地区有的商场经营成本负担过重，一些商户投向了后来开业的百荣世贸。

　　在商铺炒作当中，惟一受益的就是二房东，据某知情人士透露，某商户在2003年买下了位于右安门地区的一底商项目，之后出租给一位投资客，这位二房东再转租时，租金一年净赚10万元。

　　原因之二为高租金导致高成本转嫁。商铺层层转租的危害，不仅使新入市的商铺面临风险，对于一些老商铺而言，也同样存在风险。商户租到价格虚高的商铺后，发现无利可图时，往往会转租，导致商铺经营者频繁变动。不仅不利于商铺的管理，也使商户负担的高成本最终会转嫁给消费者，造成恶性循环。

　　原因之三为经营者的不断变更也促使产品更换频繁，破坏了市场产品网络的稳定性，也使客源缺乏稳定。对此，刘智勇建议新商铺在开业初期就应该制定一定的规则，即避免同一商铺经营品种变化太快，经营者要求商铺在转租时，承租者的经营品种不能脱离规定的经营范围，如在出售儿童服装的商铺区域内不允许出售玩具等。否则将来的局面很难回转。

　　他介绍说，为禁止二房东现象，百荣世贸商城采取了一些新措施来逼迫二房东出局，例如实行会员制招租，所有会员都将经过严格审查，符合商城招租要求的才允许成为会员。要求所有承租者必须携带本人身份证、营业执照、所经营产品的工商注册证书，委托他人代办者必须出具双方身份证以及委托人委托书，并严禁重复登记，不准随意过户。同时要求商户在短时间内交足2至5年的租金。这样就提高了投资门槛，增加了二房东炒作难度和风险，迫使其出局。

　　十里河灯饰城常务副总经理胡春明也介绍说，十里河灯饰城在商户转租时，要求商户提出申请，并办理相应手续，同时市场将监督其所经营的是否为品牌产品，通过对承租者经营项目的严格把关排除炒铺者，以最大限度地避免商铺频繁转租现象。

　　郊区商铺升值过快定位杂

　　“住宅郊区化”在前不久出台的“两轴、两带、多中心”的规划带动下，今年上半年得到了加速发展。南城大量危旧房改造、京城高速公路网的建成使这次“郊区”的发展更成为可能。在京城郊区住宅新区大量涌现的同时，大量的人口涌入京城周边地区，开门七件事吃、穿、用等日常消费迫切需要便捷临近的商业设施来实现，商业配套的欠缺成为郊区住宅的“软肋”。北京中原房地产经纪公司市场部马涛认为?政府制定“多中心”规划的目的是为了减轻城市的压力，而“多中心”的发展促使了郊区商铺的发展。商业繁荣促进城市形象显著提升与经济繁荣，而商业繁荣在提升城市形象、改变城市面貌的同时也提供就业机会，完善投资环境，对城市的影响具有十分明显和重要的作用。

　　但郊区商铺目前存在的一个重要问题就是升值过快，而升值过快会使投资者收益受影响。要发展郊区住宅，必然要发展该地区的商业设施。而商业设施的售价高低直接影响到投资者的收益。作为本市郊区县中城市化步子迈得较早、步伐较快的通州区，区内开发商新华联家园陈海旭认为，通州商业发展并不是短期的行为，通州区目前有近280万平米土地正在开发，按照国际标准，住宅人口要与该区域的商业面积成比例，但通州区的商业地产面积的比例远远不足，而住宅的火爆销售更加突出了通州地产在这方面的不足之处，从而加大了通州商业地产的热销状况。以新华联家园的商铺价格为例，首批商铺上市的价格为4500元／平米，至今商铺的价格已不是单纯的市场定价，而是通过拍卖的方式来供应，价格也升值为11800元／平米。商铺的热销使更多的开发商加入了开发商业地产的阵营，使通州的商业地产出现了一片繁荣景象的同时，商铺升值过快也使小业主对商铺的投资收益受影响。

　　郊区商铺目前存在的另一个重要问题就是定位杂。据了解，由于开发商在项目规划设计中的局限性，使得通州区各项目的规划缺乏统一性，布局相对分散，很难满足区内居民的购物与服务的需求。同时，一些开发商在建设小区商铺的门脸时没有明确的定位，风格、质量的高低都参差不齐。商铺的硬件设施条件不具备，也在一定程度上限制了一些大型超市或连锁店短期内进入商铺进行经营，这样也就给投资商铺的小业主经营日常用品或利用商铺提供生活服务从而获得较大的获利空间。但这种情况下，对小业主选择经营商品或提供服务的具体项目有比较高的要求，只要适销对路才能有较好的收益。通州的一位政府官员对记者说，通州商业的发展需要政府部门的硬性规划，只有政府部门的参与才会使各开发商合力规划，才能使通州商业地产形成气候。而此前，大兴亦庄对商业地产的整体规划布局，使郊区商业地产“小、散、杂”的问题得到一定程度的解决。

　　马涛认为?尽管郊区商铺存在着这样那样的问题，但随着住宅产业的稳步上升，郊区的商业产业必然会吸引大量的商业地产投资者的关注，并得到当地政府的重视，设立种种利好条件用来招商引资，借以加快该地区的整体发展。今年京城商铺火爆的销售已经逐步由城里转移至郊区，而郊区尚未开发的土地资源和不断增多的人口带来的稳定需求，是商业地产发展的最好的支撑。

　　应刚