林艳华律师4日做客新浪聊解除购房合同

　　主持人：合同解除的法律后果是什么？

　　林艳华：直接后果就是消灭了双方的法律关系，如果履行到一半我们就需要要求恢复原状或者采取补救措施。

　　主持人：还没住的和已经入住进去的是两种结果吧？

　　林艳华：如果购房人已经办理了入住手续，双方解除合同的话可能到腾退房屋，开发商要把他已经支付的购房款退还给他，如果是开发商违约的原因导致退房，开发商在退还你所有首付款的同时要支付首付款的利息，你这个房价要和原来的房价有比较大的上涨差额的话，开发商应该赔偿你的经济损失。如果合同约定的违约金，不足以弥补你的经济损失，开发商应该赔偿，现在有一部分这样的案例，特别是像这种赔偿，除了一些无效的合同当中运用以外，一些解除合同也在运用。

　　主持人：如果符合解除合同的条件，解除合同的程序是不是有跟开发商签的，有跟银行签的，程序方面有其他要求吗？

　　林艳华：肯定是有程序，合同解除你首先满足要么是约定的条件达到了，要么是法定的条件成熟了，你可以行使解除权。如果没有通过法院诉讼的话可以直接向对方书面形式提出来解除合同。作为另一方来说如果认为这个解除是有异议的，他可以向法院提出诉讼。但是在实际情况当中，因为房屋住进来和没住进来，就是占有和没占有这个房屋处理是不一样的。如果只是一纸通知送给对方，没有强制执行的效力，最终通过法院来诉讼，来确认你的合同解除是不是符合规定。另外作为开发商、卖房人，是不是应该把这个钱返还给你，应该赔偿你的损失或者违约金。买房人如果违约的话，购房人需要你腾退房屋或者我把收到你的钱退还给你。这个程序有一些细节性的规定，如果当初你签的是按揭贷款，在解除买卖合同的同时你还要向银行提出解除借款合同，这是分两步去做的。

　　主持人：先解除开发商的还是先解除和银行的？

　　林艳华：要先解除开发商的，再解决和银行的合同。

　　主持人：如果是正在按揭的合同呢？

　　林艳华：你必须先和开发商确认之后，拿到银行才能办理这个解除业务。

　　网友：与开发商签约，与公积金带买到房屋，开发商超过合同约定的3个月期限未交房，与开发商交涉，开发商同意退房。接下来要怎么做？

　　林艳华：像这种情况，双方之间是协商确定可以解除，开发商同意了，第一步你要双方之间形成一个书面的东西，就你们协商的条款落到书面上来，双方签字，这个协议就成立了，证明双方已经解除了。根据这个协议的约定，开发商应该退还给你哪些部分款项，你应该向开发商交还哪些东西，双方在协议上明确。第二，凭这个协议你要去找银行，向银行说明我和开发商之间的合同已经解除了。

　　网友：2008年3月份，买一套三室一厅的房子，也是开发商延期交房的问题，由于购房时未严格审查开发商的证件，知道开发商的开发资质是临时的，现在已经过期了，并且五证中缺了两证，不知道通过这些理由能不能退房？

　　林艳华：这种情况下是可以的，这不是属于一种解除，而是看合同效力，看这个合同是不是有效，作为房地产开发商来说要具备开发资质，房屋证件要齐全，这样才能把房子转卖给购房人。如果五证中缺了证件，不能证明你是合法开发的，证明这个合同是无效合同。

　　主持人：有很多开发商现在存在没有证件，私下里卖房子。

　　林艳华：这个更多是小产权房，这种情况也是无效合同，无效合同的原则就是恢复原状、赔偿损失。

　　主持人：我看到沿海的城市开发商没有什么证照，但是房子也卖得很好。如果消费者买了之后，这个房子也不一定是自己的？

　　林艳华：消费者购买了这种房子面临非常大的风险，我们国家出了很多政策限制乡产权房、小产权房，是为了保护消费者的利益，以后如果出现问题，就涉及很多一部分人利益受损，因为你没有拿到所有权，你买到的房屋只是买到使用权，房屋的所有权什么时候转移给你，只有你拿到证件对外公示，具有法律效力了，才是取得房屋所有的权利。

　　主持人：买房时要看清楚它的五证和相关证件。

　　林艳华：是这样，要看清楚这些证件是不是符合法律规定，也通过建委的网站核实证件的真伪。

　　主持人：要选择有实力的开发商。

　　林艳华：是这样。

　　网友：我买了套房，今年年底拿房，可是发现户型有变，而且开发商未做变更的通知，我现在想退房可以吗，还是等到交房时再跟开发商沟通。

　　林艳华：这个也是可以选择退房的，当然根据自己的情况去选择，因为他做的户型变更是属于合同的变更，当时我购买的房屋可能选择的这种户型，变更了以后或者里面内部结构做了变更，你没有通知我，我有权利来选择退房。

　　主持人：开发商的违约行为？

　　林艳华：对，开发商违反了合同约定，原先是这种结构，你做了变更必须通知我，我有选择的权利，我可以选择要这个房子，对你变更的户型是可以接受的，也可以选择不要，你没有通知我，强制我收房，这是违反合同规定的。

　　网友：合同里写到双倍返还定金，因为还没有到交付那一天，法院是否还会支持双倍返还的条件，定金是两万，双倍就是四万，四万里还算不算原来的两万定金，已付的房款利息问题怎么算？

　　林艳华：你这个定金是在签订认购单时交纳的，这种情况下不适合定金法则，不适用双倍返还，因为后面的合同已经签订了，2万元定金只是定约定金，如果后来签订了正式合同，发生的纠纷是合同中的纠纷，这个定金不适合定金法则，不可能返还双倍，如果合同中签订了相关条款，是可以双倍返还。这四万当中是包含两万的，如果适用定金法则，双倍返还是还给你四万。

　　主持人：已付房款利息应该支付吗？

　　林艳华：应该全部返还给你，当然利息要看他是贷款的利率，如果是他向银行按揭贷款的话，就按照按揭的利率，如果合同中约定违约金，违约条款是起作用的，如果违约金约定很高，高于你所造成损失的话，开发商是可以要求法院相应降低的，如果约定的违约金非常低，不足以弥补你的损失，你可以在违约金以外要求对方赔偿，弥补你所造成的损失。

　　主持人：我们今天的访谈就先到这里，谢谢各位网友，谢谢林律师。

　　本次访谈结束