随着房地产调控的不断深入，高端住宅的未来发展受到业内的关注。10月27日下午，新浪房产联合北京楼市周刊邀请业内知名开发商，共同探讨高端住宅的未来。以下为聊天实录：

　　主持人：各位网友下午好。现在我们在新浪网给大家直播的高端住宅的房产论坛。今天我们有幸邀请到三位高端产品的开发商，我左边这位是The House项目的付群女士，中间这

位是星河湾的副总黄全敏先生，最外边的是万通世界的副总张军先生。

　　三位都是在房地产销售领域的顶级高手，都是顶级的操盘手。今天请到三位我们想核心的话题是想聊一聊高端住宅产品的市场发展趋势以及高端住宅产品本身的演变。尤其是我们请到三位嘉宾中间都在推三个高端的项目，付群这边的The House项目很快要开，黄总那边星河湾二期也马上要开盘，张总万通中心也正在运作。

　　首先我想先谈一个问题，大家探讨一下，我们发现从去年以来，高端住宅产品特别好卖，我们和业内人士聊天的时候发现，现在一部分有钱人在居住理念上出现一种回归，原来可能在很远的地方买

　　明年的市场怎么样呢？首先请付群女士先谈谈您对高端住宅产品市场的预测。

　　付群：从国外到国内能看得到，近几年来从结论上看，高端的产品，抗风险的能力是比较强的，整个在地产价格上涨的过程中，它是在拉动整个价格上涨。第一整个地产在转暖的时候，对高端的产品上涨会比普通的东西快。第二大家都在进下跌的过程中，它抗跌的能力很强。从目前来看，整个在市场上，从供量上讲比较少，2005年中已经有一些客户想在和不北区买高端产品，但是没有可选择的，但是2006年二三四环没有可购买的现象。

　　从目前来看，和居住有关系的高端物业还是比较紧缺。真正很高端的、高品质的东西还是需要有开发商继续增加一些大市场的供量。

　　还有一个，我认为在明年，高端的产品应该分两类，有一类是过千万的，过千万的在销售的过程中，因为它的客户群体是非常的少，它还会在销售商有漏洞，但是总价款在五百万上下的需求还会非常大。我对明年整个高端产品的预测是，对于一两千万的，真正所谓做

　　主持人：黄总，星河湾一期差不多30万平米全部卖完。

　　黄全敏：20万平米。

　　主持人：下一部还有二期，下面的30万平米的房子马上要推出来。您怎么样看待星河湾接下来面对的市场？

　　黄全敏：很高兴今天能够出席新浪高端住宅发展的论坛，有机会听到一些网友和同行的观点，刚才我们的付总也提了很好的建议和启发，对于星河湾在接下来的市场和我们对高端市场，准确一点说我们说是品质住宅的发展方向。我们先说说这种市场背景，因为中国的特色地少、人多，特别是在一些大城市，特别是在我们的整个全球化的进程中，在中国整体的品牌形象和国力在世界上逐渐的得到全球的认同，中国的商机在全球也是受到高度关注的情况下，中国在自己的房地产一些高品质的发展趋向来说，有足够的空间，也应该创造出有国际竞争能力、有品质的产业给国际一些高端人士，同时也是作为中国住宅文化、一种住宅产业，影响相关产业拉动的一种很好的行业的运作。

　　而星河湾已经完成了20万的，在2005年，在各个部门领导的高度支持和关注下，应该说取得了一定的认可和成绩，接下来对于我们一些高品质的住宅，我们在积累了市场和根据国家相关的指引下，我们会做得更加专业。比如说我们的二期产品，不管是在建筑和户型，空间的感觉，舒适度会更加强，同时在规划理念、创新这一块，我们在园林的营造，好象从公园走出来的建筑，与景观结合，符合高端客户的需求。同时在园林设计方面，我们在水体营造，在苗木的全球的收集，我们在一期的基础上会更加的完善。在一些室内的设计和用材方面，我们也重点从环保角度，在这个人群当中认可的产品中去延伸。同时在设计与装修风格方面提供更加丰富的，不同人群、不同品位的选择和设计，满足市场，为中国的品质住宅市场作出自己对行业，对业主的一种新的提供和选择。

　　主持人：谢谢黄总。刚才黄总对星河湾的产品作了一些诠释，对市场也做了他们的判断。下面我想请张总，您对明年的市场怎么看？

　　张军：应该说高端住宅物业需求这块，从最近几年高端物业的销售火爆，这也是中国一个大的经济快速发展，以及与国际接轨社会开放的一个最终的产物。有钱的人越来越多，也是借整个经济开放，经济发展大势的平台。高端物业的需求是实实在在的，而且是快速发展。毕竟高端物业的需求在市场中是有支撑力的。我们提出对高品质、有特色的住宅，包括写字楼项目，商业地产项目的需求还是非常大的。由于中国的房地产市场相对来说起步发展比较晚，而且有阶段性的波段，所以在市场，目前高端物业好房子不多。我们说高端物业当中的好房子是高品质、有特色的好房子受到市场消费者的追捧和吸纳，这是一个顺理成章的事。

　　现在市场也是在逐步的细分，高端、中端、经济适用房也在市场细分。在这一块高端的消费群对产品越来越挑剔、越来越个性化，这样的话，他的选择，不是说作出一个产品能够面对所有客户，所有层面的消费者，不是这样的，一定要做市场细分、产品特色，这样的房子一定会被消费者认可。

　　应该说只要中国经济发展、开放，造就的财富越来越多，作为高端的住宅市场对应这些消费群，做好你的品牌和产品特色，提高产品品质，做好物业管理、售后服务，现在实际叫综合运营商，不是在某一方面特别突出了，是某一方面都必须达到很高的水准，而且有很高效、合理的链接，才可以有高品质的物业。

　　主持人：感谢三位对市场的判断。下一个环节我们想谈谈产品方面的问题。刚才黄总提到星河湾二期产品在很多方面的一些做法。请问黄总，从你们的角度看高端的产品，应该往哪个方向做更能够满足市场的需求？

　　黄全敏：我们还是根据国情，因为我们国家的人口结构和城市化进程，我们在做产品的规划的时候，首先会向着一个大的方向，首先要珍惜国家每一寸土地，而且建出来的一些产品，一定要跟整个城市的发展的景观、建筑形态、文化有相应的结合，这是我们的一个开发思路。

　　而高端产品往哪个方向发展。应该说在现在国人的品位、经济实力和外围的一些消费人群，对高端的一些服务，高端的旅游，市场蛮大的。所以在高端住宅的发展方向来说，从规划里面，可能从地段角度，怎么样把建筑形态跟环境结合，环境跟建筑的结合，建筑物和人性化的结合等等。同时，产品只是一种规划的前期中的考虑，在我们的配套、服务，包括从产品，因为在打造过程中，从我们的规划到结构、到户型、到室内的设计，设计这个产品接下来社区的服务等等，这些环节都是我们接下来做高端服务，一些高端客户群非常关注，而且需要很专业的服务的发展趋向。同时，这种高端产品的研发，也是要从科学的角度，从健康与生态的结合去考虑。

　　应该说未来中国高端市场的发展空间，很多地方可以去完善，很多中国的城市涌现出很多的从规划、设计到服务的观念，而且很多企业的产品也呈现出很好的有国际竞争力的品牌和产品。

　　主持人：星河湾的产品，我了解到它的最大的创新是把各种好的东西和人合在一块。刚才黄总提到星河湾在产品上，把建筑形态和环境的结合，以及健康和生态的追求，星河湾这个产品的确说已经作出很独特的产品路子。我们最近市场上出现一个新的产品，是The House项目。The House项目在产品路线上和星河湾走的是完全不一样的一条路，我看你们的宣传手册好象说到两百多个卖点，和香港科技创新应用，我想在产品这一块，请付总介绍一下在产品研发上，对高端产品的理解和把握是怎么样的？

　　付群：The House这个项目是从2004年2月份整个团队的操作一直到现在有两年了，先后跟近两百家专业的机构，包括做保温的，跟建筑、设施、新技术、新系统有关的专业机构，还有近百位的各方面专家一块对产品做研发。当时The House项目的目标很明确，是北京市的，甚至是说更近一点的，中关村和上帝区域的高层人群。对这样的一群人，我们对高品质有一个更新的定义，可能跟传统意义上我们所说的很高端的产品，从本质上又有差异了。这一次，我们在建筑、景观、环保、节能、智能化等等30几个方面做论证，然后再科技运用上，我们有18大核心的技术和系统。有122个跟建筑、园林景观有关的各技术的应用。

　　我们出来的The House项目，同时跟法国翼德、威尔，还有意大利各材料的厂家一块作出一个，除了在建筑和景观产品上讲很优质的新形态以外，还在科技和智能化、环保和节能一系列的方面都有创新。包括跟智能化这一块，我们提出一个目前国内最顶级的DIY式的智慧家居，这是目前针对的The House项目做研发的，它目前在中国，甚至是在国际上最先进的智慧家居的新系统，在深圳有一个项目，是第四代的这个产品，它的智能化程度已经非常高了。但是我们的产品，一方面是在各系统做集成的上面有创新。还有一点，我们现在认为高端的产品最重要的一点，在设计上，有设计的产品才是有力量的。因为我们可以到世界说看一些很多有纪念意义的，很伟大的建筑物，我们能够记住这个产品是什么样子，它的设计师是谁。我们的产品经过近两年和法国翼德，和设计院，和一些相关的给我们做把关和做评价的设计院一块做探讨，从建筑本身和各材料的运用，整个的设计含量和系统，我们现在认为已经达到国内很高的新标准上来，有很多的同行看了我们的产品已经很明确的讲，用了一个词，我认为现在不一定很恰当，认为是高端产品的一个新标准、新台阶。还是等The House产品出来以后欢迎大家做评价。但是我希望The House产品从设计到各系统、科技和环保、节能、智能化等方面都能够给同行借鉴，因为我们这两年来对产品做研发，很多的成果大家也可以一块来分享。