“地产进化论：宏观调控下的物种选择”博鳌·21世纪房地产论坛2005年8月5日在中国海南博鳌正式拉开大幕。本次论坛将广邀中国地产界的巨头、中国金融界的才智及致力于中国地产行业的精英近500余人就最新市场语境下的中国房地产政策，解构行业发展新路径，共同推动中国房地产行业发展进行深度探讨、批判及群策群智。本次论坛还将首次启动“中国地产行业六方会谈”。新浪房产作为主办单位对本次论坛进行了全程直播。以下为瑞士信贷第一波士顿（CSFB）董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬发言实录：

　　瑞士信贷第一波士顿（CSFB）董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬：各位领导、嘉宾，女士们、先生们、下午好！今天很高兴有机会与大家在这里就中国房地产的未来阐明一下我个人的看法，这是我个人的看法。今天上午听到了政府官员和房地产精英对这个问题的论述，我也就这个问题发表一下个人的看法。在演讲之前，我讲一个老掉牙的故事。

　　二个游客到森林里面旅游，突然遇到一只狗熊，开始要吃他们，一个人突然座在地上计跑鞋，另一个人说你还不跑，熊比你跑得快，他说不要紧，我会比你跑得快。这个故事在中国的房地产界会重演。

　　我认为中国的房地产经过四、五年的强劲有时候，会出现短暂的强烈的调整。这个在唱起来看，不过是中国房地产历史中的一个浪花，短期来讲，对于你我来讲，所有拥有房屋的个人，所有发展商、政府都是一件大事。

　　现对中国经济的展望作一点个人的看法。中国的经济已经出现了明显的走弱的趋势，这没有体现在GDP中，恰恰因为GDP非常强，反应了周期回落。

　　中国的信贷政策在今年下半年慢慢、陆陆续续的开始放松。但是房地产政策，短期内不会放松。我个人认为，上海房地产会从调整一期向二期转移。

　　二期的特点是价格极为低，成交量进一步扩大。中国各个不同的城市有不同的基础面，那么，我认为上海房地产会出现大跌并不意味着全国不同的城市的房屋都出现下跌。但是上海房地产出现下跌，市场气氛会受到影响。

　　谈一下人民币的问题

　　两个星期前的人民币调整只是开端，今后还是出现缓步的调整，中国政府在相当一个时期内不可能对人民币汇率出现大规模的升值举措，这样的结果就是，中国实际的资产升值。我对于房地产的长远前景是看好的的。大家都知道，中国第二季度GDP增长是9.5%，速度非常快，似乎看不到任何调整的迹象。但是我认为，这是一个错觉，今天GDP增长的强势，来自于下面右边图，对外贸易赤字出现急剧爆炸性的增长，背后是全球增长，中国的进口增长已经明显放慢，对材料、机械的需求出现了非常明显决定性的下滑，这样的结果是贸易顺差爆炸性的发展。

　　第二个图大家可以看到，贸易顺差在1999年—2004年间，大致对经济贡献了1.8%—1.9%，今年上半年贸易顺差对GDP贡献作出了5.3%，下半年我们估计也是这么一个数字。如果中国的出口可以维持相当强劲的增长，进口随着房地产和投资出现放慢，GDP达到9%没有问题，但这并不意味着国内的经济活动可以维持在去年的水平上。今年上半年的9.5%与去年9.5%是完全不同的。尽管GDP非常强劲，但是我们发现中国的很多经济活动已经出现放缓。刚才提到了进口，由于重要大进大出的经济结构，过去的十几年出口和进口始终保持相当高的相关性，这个相关性在今年上半年出现破裂，进口维持十几的增长，出口维持在原有的程度。回落的就是原材料和机械，还有很多更多的蛛丝马迹。今年上半年石油增长只有12%，去年上半年石油增长24%。上半年水泥增长零，铝的需求增长负5%，尽管GDP还在哪里，但是对材料的需求出现了明显的下滑。

　　船运业和码头都出现了明显下滑，高速公路交通流量出现了明显下滑。制造业出现了回落，中国的GDP增长还在，但是经济活动尤其是内需的拐点已经明显出现了。

　　进一步的看，为什么会出现进口需求的回落，理由很简单。2003年、2004年上马的工业项目，现在基本上已经进入收尾的过程。新的项目除了国家特批的几个外，大型项目几乎没有，旧的钢厂没有关闭，新的也没有上马。更多的投入是购买计算机而不是购买建筑机械和材料。

　　房地产业存在同样的情况，尽管发展商在争分夺妙的建项目，希望在价格没有下跌的时候将项目推出去，但是新建的项目比过去两年明显的减少。这就是为什么中国的投资周期尽管今天还活跃，但是比二年前更加深入的周期，当2003、2004年上马的项目完结后，中国的投资会出现明显的惯性的回落，中国经济已经实现了软着陆。

　　这个数字，未必能够在月度统计中出现，我们的统计局每个月只告诉我们月增长，月增长恰恰受到了去年宏观调控的干扰，去年的五、六、七、八月经济活动明显回落，就制造了基数效应，这种情况下月度经济数字下滑，工业生产投资增长和信贷增长出现反弹，经济活动还是在放缓。这个周期可能是相对缓慢之后就出现反弹的周期。

　　从过去的改革开放来看，中国的投资周期基本上是十年一个周期，1983年、1993年、2003年，回落、反弹，大跌，今天是在回落和反弹之间，明年随着北京奥林匹克和新的五年规划开始，投资会出现反弹。目前来看，政府不再进行宏观调控，投资活动和经济增长都会出现惯性的滑落，在这种情况下，北京，无论是官员还是学者对中国是否会出现，通缩现象，经济是否会出现失速有很大的争议。

　　我个人认为，经济回条、通货膨胀在所难免，通缩出现的可能性不大，原因是：今天和1998年不同的是，第一没有亚洲金融危机，第二，全球需求尤其是美国的需求依然相当强劲，中国的出口可以维持在15%甚至20%以上的增长，同时个人消费也维持在相当健康的水平。中国今天的消费不弱，只是是否有能力在目前的情况下再上一个台阶填补投资回落带来的负面影响，我认为这个可能性不大，我个人认为是软着陆，这种情况，尽管中央不说，但是信贷已经表现出微弱的放松。

　　大家基本上知道，信贷政策突然放缓，但是政府也没有说，这个大概在去年年底，这次信贷进一步放缓，只是只做不说。我认为房地产政策会进一步采取强势调整。