“地产进化论：宏观调控下的物种选择”博鳌·21世纪房地产论坛2005年8月5日在中国海南博鳌正式拉开大幕。本次论坛将广邀中国地产界的巨头、中国金融界的才智及致力于中国地产行业的精英近500余人就最新市场语境下的中国房地产政策，解构行业发展新路径，共同推动中国房地产行业发展进行深度探讨、批判及群策群智。本次论坛还将首次启动“中国地产行业六方会谈”。新浪房产作为主办单位对本次论坛进行了全程直播。以下为国务院发展研究中心金融研究所的夏斌发言实录：

　　国务院发展研究中心金融研究所夏斌：各位好！人生第一次穿上这种休闲的海边服装讲话，感觉可以更加的轻松讲，我是第一次参加房地产会，第一次就房地产业的问题发表自己的体会，考虑到两个第一次，所以我们在会议前认认真真作了功课，认认真真看了各种官员的言论，看了专家学者的言论，也看了房地产业老板的言论，很有体会。所以选了一个题目，谈了自己的体会。

　　我的题目是躁动的中国房地产

　　中国的房地产业是青春躁动期的行业，社会上成也房地产，败也房地产。房地产是一个谜骂声和赞声都有。房地产业与其他的行业相比较，制造业、农业都是有几十年的历史，他们的市场准入，技术标准，都相对比较成熟，也就是说，是比较成熟的时期，是成年人，我们的房地产业是从78年或者是89年开始的，从这个意义上讲，绝对是一个未成年人。就八、九年来说，还是躁动的少年，我认为还是不成熟的行业。如果从生理角度观察，这个时期荷尔蒙分泌多，躁动。青春期，本身有积极向上的东西，好学，可能会学有成就。也有可能这个时期会学坏，

　　十四、五岁的最有逆反心理，认为自己长大了，在这种情况下，家长的态度其实很简单，家长不管怎么说，是关爱自己的孩子，不管怎么说老想自己的孩子成功、成龙，成就人才。

　　对孩子是又恨又爱，恨是暂时的，爱是永远的。也许家长的教育方式是值得讨论的，但是出发点是好的，是望子成龙的，往往家长还要为孩子学坏，犯小错误生气。如果用这样的例子比喻我们的行业，我认为房地产行业在未成年人前是什么特征？

　　第一，行业本身处于发育、成熟阶段。发育还没有完全成熟。不管从企业本身资本金。

　　现在的宏观调控来说，主要是资金的矛盾，可能就是资本金没有，一点点的资本金做到目前这么大，银行紧缩银根就没有办法，对社会和政策有所法。不管是企业的资本金还是企业的技术也好，企业的品牌也好，企业的文化也好，包括它的特有的企业管理这方面的经验也没有完全的形成。这是我讲的房地产第一个特征，处于发育成熟期。

　　第二，大规模的制度形成期。

　　最近这几年很明显，房地产业发展了七、八年，我们的政策在这一、二年出台的，各种各样的政策，从上游的土地规划、到下游的房屋的基本标准，例如循环经济、绿色建筑、节能建筑一系列的环节都出来了，所以我认为青春期是制度大规模形成的时期，或者说是制度大规模制定的时期。

　　第三，我也在政府部门工作，我们的政府调控和管理经验就房地产业而言，正在处于摸索和积累的时期。一切都刚刚开始，没有几年的历史，这是我想概括的，这个时期的特征。